"코로나 때 보다 심각하네"…경매 상가, 5년 새 3배 늘었다 [부동산 AtoZ]

1분기 경매 건수 1만4940건
2021년 1분기 대비 2.8배 증가
경매 낙찰률 20%밑돌아
고금리 영향이 임대인 부담↑

#지난 7일 법원 경매에 나온 인천 미추홀구의 한 찜질방 매물이 최초 감정가(5억3300만원)의 4분의 1 수준인 1억3700만원에 낙찰됐다. 해당 매물은 수차례 유찰을 거듭한 끝에 최저가가 감정가의 26%까지 하락한 5번째 경매에서 주인을 찾았다.

#지난 8일 경기 부천의 지식산업센터 내 상가 매물이 2억7122만원에 낙찰됐다. 감정가(11억7100만원)보다 8억9977만원이 낮은 가격이었다. 이 상가는 지난해 4월 경매시장에 나왔지만 5번 유찰되며 최저가가 감정가의 17%(1억9681억원)까지 하락했다.

지난 1분기 법원 경매시장에 나온 상업용 부동산 물건이 5년 사이 최대치를 기록했다. 경기 한파에 거리에 나앉는 소상공인이 늘어난 여파다. 장사하려는 사람이 줄면서 공실로 남은 상가나 공장이 많아지게 됐고, 임대인들은 수익을 내지 못하게 됐다. 수입이 없는 상황에서 수익형 부동산의 매입자금 조달 비용(금리)을 감당하지 못한 임대인들의 물건들은 줄줄이 경매 법정으로 향하게 됐다. 그런데 경매 물건은 쏟아져도 수차례 유찰이 되도록 낙찰되지 않으면서 경매 물건은 점차 쌓이고 있는 수순이다. 최근 온라인 상점의 성행으로 인해 경매 시장의 상가 물건 적체 현상은 앞으로도 이어질 것이라는 전망이 나온다.

상업용 부동산 경매 건수, 6분기 연속 증가…5년 새 약 3배 늘어

13일 지지옥션에 따르면 지난 1분기(1~3월) 전국 법원에서 진행된 업무·상업시설 경매 진행 건수는 1만4940건으로 나타났다. 이는 최근 5년간 집계된 건수 중 가장 많은 수치다.

코로나19 여파로 내수 경기가 직격타를 맞은 2021년과 2022년 1분기만 해도 경매 진행 건수는 5177건, 4660건에 불과했다. 이후 정부가 2023년 2분기 팬데믹 종료를 공식 선언한 2분기까지 9분기 연속 4000~6000건 사이를 유지했다.

2023년 4분기부터는 8000건을 돌파했다. 이어 기하급수적으로 경매 건수가 늘었다. 전국 경매 진행 건수는 지난해 1분기 1만174건을 기록한 뒤 6분기 연속 증가했다. 특히 올해 들어서는 지난 2월에만 5759건의 경매가 진행됐다. 이는 2010년 1월(5911건) 이래 역대 최대 규모다.

이 중에서도 공장과 근린상가 위주로 경매 매물이 쌓이는 현상이 관측되고 있다. 지난 1분기 근린상가 경매 진행 건수는 598건으로 전년 동기(382건) 대비 1.5배 늘었다. 코로나19 영향이 본격화된 2021년 1분기와 2022년 1분기(215건, 179건)에 비해서도 눈에 띄게 높은 수치다. 공장의 경우 지난 1분기 935건의 경매가 진행되며 전년 동기(711건)보다 증가세를 보였다.

오프라인 매출 악화에 고금리까지…임대수익 줄자 줄경매

경기침체로 인해 업무시설 경매 진행 건수가 급증했다. 통상 수익형 부동산의 건물주들은 임대 수익을 확보해 대출 이자 등을 부담한다. 그러나 내수경기 악화로 폐업하는 자영업자가 늘면서 임차하려는 가게도 덩달아 줄었다. 실제로 통계청에 따르면 지난해 전체 취업자 중 자영업자 비중이 19.8%(565만7000명)를 기록했다. 이 비중이 20% 선 아래로 떨어진 것은 1963년 통계 작성 이래 처음이다.

더욱이 오프라인 매장이 온라인 여파로 수익이 악화되면서 상가를 임차하려는 수요가 줄고 있는 실정이다. 산업통상자원부에 따르면 지난달 오프라인 유통업체 매출이 7.7% 감소한 반면 온라인 유통은 16.7%가 증가했다.

이 같은 상황에서 금리까지 높아지며 건물주가 부담해야 할 이자 부담은 더욱 커졌다. 코로나19 당시만 해도 임차인의 폐업으로 상가가 공실로 남아도 금리가 낮아 이자 부담이 크지 않았다. 그러나 수년간 금리 인상 기조가 지속되면서 최근 임대인이 감당해야 할 대출 이자 부담이 커졌다.

이주현 지지옥션 선임연구원은 "코로나19 시기 상가를 임차해 쓰는 자영업자와 달리 임차인들은 저금리로 불경기를 버틸 수 있었다"면서 "그러나 현재는 내수 경기가 좋지 않은데다 금리까지 높아 임대인이 버티지 못할 상황에 이른 것"이라고 설명했다.

경기 침체에 임대 놓기 어려워…매물 적체 현상 심화할 듯

지속된 경기침체로 상가 투자 수요가 줄면서 매각 물건이 쌓이는 적체 현상은 심화하고 있다. 1분기 전국 상업용 부동산 경매 낙찰률은 19.8%를 기록하며 20%를 밑돌았다. 경매에 나온 매물 중 주인을 찾는 경우가 10건 중 2건에 불과하다는 뜻이다. 공장의 경우 1분기 나온 935건의 매물 중 30.1%가 낙찰됐다. 2021년 1분기(928건) 낙찰률은 이보다 높은 41.9%를 기록했다.

지난 3일 의정부지법에서는 남양주에 경기 구리시와 남양주에 위치한 아파트형공장 13건이 경매로 나왔다. 이 중 일부 물건은 3차례 유찰로 감정가 49% 수준인 3억6554만원에 경매로 나왔지만 이날 입찰에 나선 이는 없었다.

낙찰된 소수의 매물은 감정가의 반토막 수준에 팔리는 실정이다. 지난 1일 경기 화성시에 위치한 상가건물 전용면적 49㎡는 감정가(8억5200만원)의 20% 수준인 1억6880만원에 낙찰됐다. 경북 의성군에 위치한 한 전용면적 1191㎡ 규모의 공장은 2억4200만원에 주인을 찾았다. 이 공장은 3차례의 유찰을 거친 끝에 감정가(6억5394만원)의 37% 수준에 손바뀜이 이뤄졌다.

전문가는 당분간 경매시장에 상업용 부동산 물건이 쌓이는 현상이 지속될 것으로 전망했다. 이 연구원은 "상업용 부동산은 자영업자들이 임대해야 이자를 갚고 수익을 챙길 수 있는 구조다. 즉 창업수요가 활성화될 때 이익을 거둘 수 있다"며 "현재와 같이 내수 경기가 침체하고 공실률이 많은 상황에서는 임대가 쉽지 않기에 투자 수요도 낮을 수밖에 없다"고 밝혔다.

이지은 기자 jelee0429@asiae.co.kr