[실전재테크] 금리 인하기 아파트 대신 '꼬마빌딩' 투자해볼까

꼬마빌딩 올 2분기부터 가격 상승
"주택과 달리 대출 규제 안 받아"
"구분상가보다 활용도 높아 시세차익 얻기 쉬워"
"입지, 대출이자 대비 수익률 등 따져야"

기준금리 인하로 서울 오피스 시장에 숨통이 트이면서 비교적 저렴한 '꼬마빌딩'이 주목받고 있다. 올해 2분기 들어 매매가가 오른 데다, 한국은행이 기준금리를 내리기 시작하면서 수익 부동산 중 하나인 꼬마빌딩 가격 상승에 대한 기대감이 커지고 있다.

꼬마빌딩 평균 가격 올해 1분기 86억원→올해 2분기 91억원 상승

23일 KB부동산에 따르면 올해 2분기 꼬마빌딩의 가격이 상승하고 있다. 올해 2분기 서울 소재 중소형 빌딩 매매가격지수(2022년 1분기=100 기준)는 102.91로, 전 분기(101.84)보다 올랐다. 이 지수는 올해 2분기 오름세로 전환했다.

서울 소재 꼬마빌딩 평균 매매가격은 올해 2분기 91억원으로 전 분기(86억원)보다 약 5억원 올랐다. 같은 기간 중위 가격도 66억원에서 71억원으로 상승했다. 꼬마빌딩은 연면적이 330㎡ 이상 3300㎡ 이하에 대지면적이 100㎡ 이상인 중소형 빌딩을 말한다. 가격은 주로 100억원 미만이다.

전문가들은 지난 11일 한국은행이 기준금리를 인하(3.50%→3.25%)하면서 꼬마빌딩의 가격이 오를 가능성이 크다고 내다봤다. 김효선 NH농협은행 부동산 수석전문위원은 "꼬마빌딩 같은 상업용 부동산은 주택보다 더 빨리 금리 인하의 영향을 받는다"며 "기준금리가 한 차례 내렸고, 언제인지는 알 수 없지만 앞으로도 내려갈 것이라는 기대감이 있어 수요가 늘고 가격이 오를 가능성이 크다"고 전했다.

기준금리 인하 기대감으로 대지면적 100㎡ 이상, 연면적 1만㎡가 안 되는 서울 소재 빌딩의 거래량은 크게 늘어나고 있다. 리얼티코리아에 따르면 이 같은 빌딩의 거래건수는 올해 2분기 715건으로 전년 동기(556건) 대비 28.6% 증가했다. 올해 1분기 거래량(598건)보다 19.6% 늘었다. 지난해 1분기 최저 거래량(362건)을 찍고 서서히 회복하는 모습이다.

이들 건물의 임대 수익률도 개선되고 있다. 올해 2분기 중소형 빌딩 평균 임대 수익률은 3.11%로 3%를 넘겼다. 올해 1분기 수익률은 2.97%였다.

"꼬마빌딩, 시세 차익 얻기 유리… 공실률도 감소"

꼬마빌딩은 시세 차익을 얻기에도 유리하다. 권영선 신한은행 부동산 투자자문센터 팀장은 "상업용 부동산에 투자할 때 구분상가를 사는 것보다 꼬마빌딩을 통으로 사는 것이 유리하다"고 말했다. 그는 "꼬마빌딩을 매입하면 리모델링 등을 통한 시세 차익을 기대할 수 있으며, 지가가 오르면 건물의 가치도 오른다"며 "이와 달리 구분상가는 되팔기도 어려울뿐더러 리모델링 등 활용이 어렵다"고 덧붙였다.

오피스 시장의 공실률은 줄어드는 추세다. 한국부동산원에 따르면 전국 오피스의 공실률은 지난해 1분기(9.47%) 이후 매 분기 감소했다. 올해 2분기 전국 오피스 공실률은 8.60%다. 서울의 공실률도 지난해 1분기(6.50%) 이후 내림세를 보이고 있다. 올해 2분기 서울 공실률은 5.38%까지 내려갔다.

금융당국의 대출 규제로 주택 매입에 대한 수요가 상업용 부동산으로 옮겨간 측면도 있다. 권 팀장은 "상업용 부동산은 대출 규제가 없다고 봐도 무방하다"라며 "이와 달리 당국이 주택에 대한 대출을 조이고 있어 이 수요가 상업용으로 옮겨간 것으로 분석된다"고 말했다. 지난달 정부는 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 2단계를 도입해 주택담보대출을 규제했다. 상업용 부동산은 이 규제를 적용받지 않는다.

한편 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "아직 대출금리가 내리지 않은 상황에서 꼬마빌딩 투자는 임대 수익률과 대출 이자율 간 차이를 고려해서 투자해야 한다"며 "꼬마빌딩 매입 시 대출을 80%까지도 받는데, 50% 이내로 받아서 리스크를 관리할 필요가 있다"고 말했다. 김 전문위원은 "꼬마빌딩은 입지별로도 차이가 나기에 입지도 잘 따져볼 필요가 있다"고 조언했다.