비아파트 풀어 전·월세 잡는다…분양전환형 매입임대 도입[8·8 공급대책]

수도권 신축 매입임대 11만가구+α 공급
이중 5만가구는 6년 살고 분양전환 가능
비아파트 사업자 세제·구입자 청약 지원

정부가 전세사기 여파로 선호도가 낮아진 빌라 등 비(比)아파트의 수급 정상화에 나선다. 내년까지 수도권에 공공 신축 매입임대주택을 11만가구 이상 공급하고, 이 중 입지와 구조가 좋은 약 5만가구는 임차인이 최소 6년 거주 후 분양받을 수 있게 한다.

국토교통부는 8일 오후 2시 정부서울청사에서 열린 '제8차 부동산 관계장관회의'에서 이 같은 내용의 '국민 주거안정을 위한 주택공급 확대방안'을 발표했다. 이번 방안으로 향후 6년간 수도권에 총 42만7000가구+α를 공급해 국민들에게 안정적 주택 공급에 대한 확신을 제공하겠다는 각오다.

비아파트 공급 이상…수도권 신축 매입임대가 대체

우선 한국토지주택공사(LH) 든든전세를 포함해 신축 매입임대 11만가구+α를 수도권에 집중적으로 공급한다. 특히 서울은 비아파트 공급 상황이 정상화될 때까지 무제한 매입을 추진한다.

이를 위해 LH 내 수도권 신축 매입임대 총괄 전담 조직을 신설하고, 약정 체결 기간을 기존 7개월에서 4개월로 단축한다. 올해 7월 말 기준 LH에 접수된 신축 매입임대 신청 가구 수는 7만7000가구로 전해졌다.

공급 기반 강화 차원에서 민간사업자 참여도 독려한다. 이를 위해 내놓은 '신축매입 활성화 지원 3종 세트'를 보면 민간법인이 공공 신축매입 공급을 위해 멸실 목적으로 노후주택을 취득하면 철거 후 '준주택'을 지어도 취득세 중과(12%)를 배제한다. 현재는 철거 후 주택 건설 시에만 세제 혜택을 주고 있다.

또 주택도시보증공사(HUG)의 신축 매입임대 프로젝트파이낸싱(PF) 특약 보증에 가입하면 총사업비의 90%까지 1금융권에서 저리로 대출받을 수 있게 한다. 매입 확약(LH)-특약 보증(HUG)-전담 은행 지정으로 이어지는 원스톱 지원체계를 구축한다는 계획이다.

국토부는 "주로 2금융권 대출을 받는 사업자들이 1금융권에서 더 안정적으로 자금을 확보할 수 있게 된다"며 "건설 원가 상승 등을 고려해 고품질의 매입임대가 건설될 수 있게 정부 지원 단가 현실화와 기금 지원도 추진하겠다"고 말했다.

매입임대 6년 거주 후 분양전환…추가 임대 거주 보장

약 5만가구 규모의 분양전환형 신축 매입임대는 무주택 중산층 실수요자 등을 대상으로 공급한다. LH는 선호도를 고려해 아파트를 포함한 중형 평형 위주로 매입하고, 입주 및 분양 전환 시 주택도시기금에서 저리로 대출을 지원한다.

세부 입주 기준은 전·월세 유형에 따라 별도로 마련하며, 분양 전환은 최초 임대 개시일로부터 6년 경과 후 가능하다. 요건은 뉴:홈 선택형을 준용한다. 전년도 도시근로자 월평균 소득 130%(맞벌이 200%), 자산 3억6200만원 등이다. 분양 전환을 희망하지 않는 경우에는 전세형은 2년(총 8년), 월세형 4년(총 10년)의 추가 임대 거주기간을 보장한다.

분양가는 입주 시와 분양 시 감정가를 더한 값의 절반으로 한다. 국토부는 "무제한 매입하는 신축 주택(2만1000가구+α)과 공급 예정인 든든전세, 신혼 유형 일부(2만9000가구+α)를 분양전환형으로 해 최소 5만가구를 공급하겠다"고 말했다.

아울러 HUG가 대위변제한 주택을 환매 조건부로 매입해 임대하는 유형을 신설한다. HUG가 경매 주택을 낙찰받아 임대하는 기존 든든전세와는 별개로 내년까지 총 6000가구(잠정)를 공급한다. 임대료는 기존 든든전세와 같이 주변 전셋값 대비 90% 수준으로 하며, 최대 8년간 거주할 수 있다. HUG는 기존 집주인의 잔여 채무 상환을 임대 종료 시까지 유예하고, 원할 경우 종료 후 환매할 수 있게 한다.

서울 성북구 동선동과 돈암동 일대 아파트와 다세대,빌라들이 밀집한 주택가 모습 / 사진출처=연합뉴스

6년 단기 등록임대 도입…청약 시 비아파트 범위 확대

국토부는 소규모 건설사업자와 등록임대사업자를 위한 세제 지원 방안도 마련했다. 주택 신축 판매업자가 주택을 구입해 1년 내 멸실 후 3년 내 신축하고, 5년 내 매각하면 취득세를 중과하지 않고 일반 세율(1~3%)을 적용한다는 것이다. 기존에는 3년 내 신축과 매각이 이뤄져야 했으나 요건을 완화했다.

등록임대사업자의 경우 1가구만으로도 사업을 할 수 있게 6년 단기 등록임대를 도입한다. 아파트를 제외한 소형 주택만 가능하다. 즉 1주택자가 소형 주택 구입 후 6년 단기임대를 등록하면 1가구 1주택 특례를 받을 수 있다. 이와 함께 임대사업자의 등록임대주택에 대한 취득세·재산세 감면 일몰 기한을 올해 말에서 2027년 12월로 3년 연장한다. 건설형 등록임대주택에 대한 양도세 장기보유특별공제 70% 적용 일몰도 마찬가지로 3년 늦어진다. 임대형 기숙사는 등록임대 유형에 신규 포함한다.

아울러 생애 첫 소형 주택을 구입한 실수요자 대상 취득세 감면 한도를 기존 200만원에서 300만원으로 확대한다. 내년까지 감면 후 2년 연장을 추진한다. 여기서 소형 주택은 전용면적 60㎡ 이하, 취득가격 3억원(수도권 6억원) 이하 다가구, 연립·다세대, 도시형생활주택을 말한다. 비아파트 구입자가 청약 시 불이익을 받지 않게 무주택으로 인정하는 비아파트 범위도 전용 85㎡ 이하, 공시가격 수도권 5억원·지방 3억원 이하로 넓힌다.

노경조 기자 felizkj@asiae.co.kr