[집톡]'똘똘한 한 채' 바람이 집값 양극화 부채질

세금 치솟으며 다주택 소유 기피
강남 아파트 선호 두드러져
서울 아파트 공급부족도 원인

#서울 서초구 반포자이 전용면적 84㎡는 지난달 10일 34억8000만원에 거래됐다. 1년 전(32억5000만원)보다 2억5000만원 뛴 가격이다. 서울 성동구의 센트라스도 1년 만에 2억원 가까이 올랐다. 84㎡ 기준으로 지난달 25일 18억원에 거래됐다. 지난해 같은 달에 거래내역을 찾아보면 16억2500만원 선이었다. 서울의 북쪽으로 올라갈수록 가격 회복 속도는 더뎌진다. 서울 성북구 래미안길음센터피스(84㎡)는 지난 4월 14억5800만원에 거래됐는데, 1년 전 (13억1500만원)과 비교해서 1억원 넘게 상승한 것에 그쳤다.(부동산 빅데이터 업체 ‘아실’ 기준)

#수도권 집값은 하락세다. 인천 송도SK뷰(84㎡)의 지난달 거래 가격은 7억3400만원으로, 1년 전(지난해 6월 7억5000만원)보다 1600만원 떨어졌다. 지역별 주택 매매가격 변동률(2023년 1~4월 누적 대비 2024년 1~4월 누적)을 보면 서울 외 지역의 집값 하락세가 더 분명하게 보인다. 수도권(-0.44%)·지방 광역시(-0.90%)·8개도(-0.19%) 모두 마이너스인 반면, 서울(0.02%)만 상승하는 모습을 보였다.

최근 서울 집값만 뛰면서 서울과 비(非)서울 간 주택 양극화가 더욱 뚜렷해지고 있다. 강남의 ‘똘똘한 한 채’ 아파트 선호 현상과 서울 아파트 공급 부족 전망에 따라 양극화 양상이 두드러지고 있다는 분석이 나온다.

‘똘똘한 한 채’가 가른 부동산 시장

김효선 NH농협은행 부동산수석위원은 3일 한국부동산원 자료를 바탕으로 집값의 양극화 양상을 지적했다. 그는 "문재인 정부 시절, 종합부동산세와 양도세, 취득세까지 다 올리다 보니 사람들이 다주택자가 되는 것을 기피하기 시작하면서 양극화가 시작된 것"이라고 분석했다.

이어 "강남의 ‘똘똘한 한 채’를 가진 1주택자의 길을 선택하는 이들이 늘어났고 강남 아파트 수요가 집중적으로 늘어났다"고 설명했다. 각종 세금이 치솟으면서 다주택자가 되기보다는 집값이 떨어지지 않을 지역에 제대로 된 한 채를 구입하려는 수요가 이어지면서 집값의 양극화가 심해졌다는 것이다.

김 수석위원은 "예전에는 지방 거주자를 대상으로 투자 상담을 하면 서울에 있는 아파트를 사는 것을 꺼렸지만 2018년, 2019년부터 ‘서울의 어느 지역에서 사면 되냐’라고 문의가 오기 시작했다"며 "요즘에는 지방분들도 대부분 서울 부동산을 궁금해할 정도라 강남 아파트를 찾는 수요가 더 많아진 것"이라고 덧붙였다.

그의 말처럼 올해 1~4월까지 매매가격 변동률(누적 기준·작년 동기 대비)을 보면 강남3구(강남 0.17%·서초 0.14%·송파 0.30%)와 마·용·성(마포 0.34%·용산 0.59%·성동 0.54%)은 눈에 띄게 올랐다. 반면 노·도·강(노원 -0.55%·도봉 0.61%·강북 -0.19%)과 금·관·구(금천 -0.23%·관악 -0.28%·구로 -0.29%)는 하락했다.

"구입할 집 줄어든다" 불안심리 자극

올해 서울 '국민평형' 아파트 전세계약 중 절반 이상 전세가가 6억을 넘어선 5일 서울 한 부동산에 전세 와 매매 시세표가 붙어 있다. 사진=강진형 기자aymsdream@

최근 공급부족 우려는 서울 집값을 더 자극하고 있다. 부동산 경기 선행지표인 주택 인허가 물량(5월 주택 통계)은 2만3492가구로 지난 4월보다 15.9% 감소했다. 올 초부터 5월까지는 12만5974가구로 1년 전 같은 기간보다 24.1% 줄었다. 5월 주택 착공은 1만7340가구로 전월보다 60.4% 축소됐다. 통상적으로 주택 공급(입주)은 인허가 3~5년, 착공 2~3년 후 시작한다.

김 수석위원은 "서울 재건축·재개발이 어려워지면서 수요가 많은 서울은 내년부터 입주 물량이 크게 줄어들 것이라는 전망이 나오고 있다"며 "서울 안에서도 입지가 좋은 새 아파트의 희소성이 부각되면서 매매 가격이 오르고 있는 것"이라고 말했다.

이 같은 집중적인 집값 상승 양상은 주변 지역으로 퍼지고 있기도 하나 그 수준은 서울에 비할 바가 아닌 것으로 보인다. 김 수석위원은 "구축 아파트는 저가 매물 위주로 거래되고 있고, 급매물이 소진되면서 노·도·강 외의 아파트 가격도 지난 5월 들어 상승 전환하기 시작했지만 아직은 미미한 수준"이라고 덧붙였다.

반면 서울에 수요를 빼앗긴 지방에서는 집값이 내리고 미분양도 급격하게 늘어나고 있는 상황이다. 그는 "대구와 경북, 부산처럼 과거 집값이 많이 올랐고 공급 과잉까지 겹친 지역은 현재 하락 폭도 크고 하락세도 장기화하고 있다"고 말했다. 미분양 아파트도 지방에 집중되고 있다. 국토교통부가 발표한 미분양 아파트 증가 지역(4월 기준·)을 보면 인천(1591가구)·부산(1344가구)·경기(1119가구)·경남(874가구) 순이었다.

김태환 KB경영연구소 부동산팀장은 "지난달 전국 주택매매가격 전망지수는 93.3으로 여전히 하락전망이 우세하지만 서울만 유일하게 100을 초과해 지난해 9월 이후 8개월 만에 ‘상승 전망’으로 전환했다"며 "지역별 주택 매매 거래량 증감률(4월 기준·전월 대비)을 봐도 서울은 30%로 다른 지역보다 압도적으로 높다"고 전했다.

다만 서울 강남이라고 앞으로 계속 매매가 상승세가 이어지기는 어렵다는 전망이 나온다. 김 수석위원은 "지금은 공급 부족으로 인한 수요가 미리 당겨져서 매매가 이뤄지고 있고 수요도 한정돼 있어서 서울 아파트 가격이 계속 올라가기는 어려울 것"이라며 "매매 가격 안정화와 양극화 해결을 위해서는 서울 지역의 공급 부족을 해결하는 것이 급선무"라고 강조했다.