"'3년 내 부실 우려' 美 상업용 부동산 대출 900조"

美 뉴마크 CEO…"은행 압박 가중"

3년 내 만기가 돌아오는 미국 상업용 부동산 대출 규모가 2조달러(약 2708조원)에 이르며 이 가운데 6700억달러(약 907조원)가 잠재 부실화 될 우려가 있다는 분석이 나왔다.

1일(현지시간) 미국 부동산 서비스 업체 뉴마크의 배리 고신 최고경영자(CEO)는 "은행들이 압박을 받게 될 것"이라며 이같이 밝혔다.

뉴마크에 따르면 올해부터 오는 2026년까지 만기가 돌아오는 상업용 부동산 대출은 2조달러 규모다. 차주들은 은행에 대출을 상환하거나 훨씬 더 높은 차입비용을 부담하고 대출을 연장·대환해야 한다. 미국 모기지은행협회(MBA)는 올해 당장 만기가 돌아오는 상업용 부동산 대출이 9290억달러 규모에 이를 것으로 추산한다.

뉴마크는 3년 내 만기가 돌아오는 대출 중 3분의 1인 6700억달러가 잠재적으로 문제가 될 우려가 있다고 보고 있다. 코로나19 팬데믹(세계적 대유행)과 재택근무 확산으로 미국 오피스 공실률이 상승하고, 고금리까지 겹치며 부동산 가치가 급락한 여파다. 투자자들의 차입 비용이 급등하고, 부동산 시장 침체로 매각까지 어려워지면서 대출을 갚지 못하는 차주가 늘며 은행 부실이 확산할 수 있다는 것이다. MSCI에 따르면 지난해 미국 상업용 부동산 거래량은 51% 급감했다.

고신 CEO는 "지난 5년동안 사무용 부동산에 투자했던 사람들 모두 문제를 겪을 것"이라며 "우리는 대출장벽의 영향이 시작되는 지점에 있다"고 진단했다. 그러면서 "그 중 일부는 수면 아래에 있을 것이고, 일부는 스노클링 할 것이며 일부는 더 많은 자산으로 재자본화 될 것"이라고 덧붙였다.

아울러 그는 "은행들이 대출을 유동화하고 상업용 부동산 비중을 줄일 수 있는 다른 방법을 찾아야 한다"며 "부채를 매각하거나 위험을 이전하고, 상업용 부동산 부문에 대한 신규 대출을 중단해야 한다"고 강조했다.

다만 상업용 부동산 시장은 올해부터 회복될 것으로 전망했다.

고신 CEO는 "우리는 바닥을 찍었고, 2024년은 바닥에서 전환하는 해가 될 것"이라며 "활동은 적당히 늘어나겠지만 아직 최고 속력은 아니다"라고 분석했다.

뉴욕=권해영 특파원 roguehy@asiae.co.kr