[부동산 AtoZ] 강동구 전세 매물 봇물.. 실거주의무 유예 효과

최근 올림픽파크 포레온(둔촌주공 재건축) 등지의 전세 매물이 급증하고 있다. 전세 성수기인 4월 결혼철을 앞두고 전셋값이 상승하는 상황에서 매물 확대는 호재다. 이는 분양가 상한제 아파트에 대한 실거주 의무를 3년 유예하는 주택법 개정안이 지난달 29일 국회를 통과함에 따른 결과로 분석되는데, 부동산 AtoZ에는 이번 개정안의 배경과 효과에 대해 자세히 알아봤다.

부동산 빅데이터 플랫폼 아실에 따르면 올림픽파크 포레온의 전세 매물은 11일 기준 609건으로 전달 11일 227건 대비 2.6배 이상 증가했다. 올림픽파크 포레온 인근 한 공인중개사사무소 대표는 "최근 올림픽파크 포레온 전세 매물이 늘고 있고 실거주 의무 3년 유예로 이러한 추세가 계속될 것으로 보인다"고 말했다.

강동구 올림픽파크 포레온(둔촌주공) 모습. [사진출처=연합뉴스]

실거주 의무와 분양가 상한제는…

실거주 의무제가 3년간 유예되면서 전세 매물이 늘었다. 실거주 의무는 입주자가 입주일로부터 2~5년간 거주해야 하는 규정이다. 전세를 끼고 집을 사는 갭 투자를 막기 위해 2021년도에 도입됐다. 실거주 의무는 분양가 상한제 아파트에만 적용된다.

분양가 상한제는 아파트를 분양할 때 일정 가격 이하로 분양하게 하는 제도다. 고분양가 논란을 해소하기 위해 2005년 3월 시행됐다. 분양가 상한제는 공공택지 내 주택만 적용되다, 2007년 9월 민간택지 내 주택까지 확대 적용됐다.

국토교통부 관계자에 따르면 민간택지에 대한 분양가 상한제는 2015년 4월 박근혜 정부에서 사실상 중단됐다. 기존에는 일정 기준을 충족하는 지역이면 분양가 상한제 지역이 됐다. 당시 정부는 분양가 상한제 기준을 충족하는 지역 중 정부가 지정하는 지역만을 분양가 상한제 지역으로 정했다. 다만 정부는 민간택지에 대한 분양가 상한제 지역을 지정하지 않았다.

이후 문재인 정부는 2019년 11월 민간택지의 분양가 상한제 대상 지역을 지정했다. 대상 지역에 대한 분양가 상한제 적용은 2020년 7월부터 시행됐다. 이때부터 공공택지와 대상지역이 된 민간택지 내 주택이 분양가 상한제를 적용받기 시작했다. 올림픽파크 포레온도 이 같은 상황에서 분양가 상한제를 적용받았다.

지난해 1월 현 정부가 분양가 상한제 규제를 완화하면서 민간택지 규제지역을 강남 3구(강남구·서초구·송파구), 용산구로 제한했다. 올림픽파크 포레온은 규제 완화 이후에도 분양가 상한제 지역으로 남았다. 올림픽파크 포레온은 정부의 규제 완화 이전에 입주자 모집을 진행하면서 분양가 상한제를 피하지 못했다.

3년 여유 생겼지만… 임대차 갈등 발생하나

분양가 상한제 규제 완화에 이어 지난달 29일 분양가 상한제 아파트에 대한 실거주 의무가 3년 유예됐다. 올림픽파크 포레온을 비롯한 분양가 상한제 아파트 입주자는 3년 동안 해당 주택을 전세로 내놓으면서 목돈을 마련할 수 있다. 이러한 탓에 올림픽파크 포레온과 같은 대단지 아파트를 중심으로 전세 매물이 증가하고 있다. 국토부 관계자는 분양가 상한제가 이달 중순 시행될 예정이라고 전했다.

한편 실거주 의무 유예 기간이 3년이라는 점은 논란이 되고 있다. 전세 계약이 2년 단위로 이뤄지는 상황에서 향후 계약갱신청구권 행사에 따른 갈등이 발생할 수 있다. 권영선 신한은행 부동산 애널리스트는 “실거주 의무 유예 기간이 3년은 임대인과 임차인 간의 갈등이 발생할 수 있는 애매한 기간”이라며 “이대로 간다면 향후 갈등의 위험성을 안고 가는 것”이라고 했다.

반면 이 같은 갈등은 없을 것이라고 보는 시각도 있다. 오히려 실거주 의무 3년 유예안으로 인해 전세계약 기간이 다양화될 것이라는 분석이다. 박원갑 KB부동산 수석전문위원은 “분양받은 사람은 법적인 문제가 생길 수 있으니 처음부터 3년 계약을 할 가능성이 있다”며 “실거주 의무 유예를 4년으로 하면 좋았겠지만 3년 유예한다고 해서 큰 갈등은 생기지 않을 것”이라고 전망했다.

박승욱 기자 ty1615@asiae.co.kr