경고음 커지는 '상업용 부동산' 리스크, 연기금·공제회 '먹구름'

국내 연기금 3곳·공제회 5곳, 55조 투자
리스크 높은 중·후순위 투자가 대부분
공제회 대부분 '부실 평가도 부실'

올해 미국에서 만기가 도래하는 상업용 부동산 대출 규모가 기존 집계보다 40% 증가하는 등 관련 경고음이 커지면서 해외 상업용 부동산에 수십조원을 투자 중인 연기금과 공제회에 '빨간 불'이 켜졌다.

15일 한국은행에 따르면 국내 주요 연기금·공제회의 2023년 6월 말 기준 해외 대체투자 잔액은 1153억달러(약 154조원)이며 이 가운데 부동산은 416억달러(약 55조6000억원)다. 국민연금이 319억달러(약 42조6000억원)를 투자 중이다. 공무원연금과 사학연금, 공제회 5곳(과학기술인·지방행정·군인·소방·지방재정)이 합계 97억달러(약 13조원) 규모의 해외 부동산에 투자하고 있다.

최근 블룸버그는 미국 모기지은행협회(MBA)를 인용해 올해 미국 상업용 및 다가구주택 부동산 대출 만기 규모가 9290억달러(약 1240조원)에 달한다고 보도했다. 기존 집계(6590억달러)보다 40% 증가한 규모다. 문제는 상업용 부동산 시세가 2022년 고점 대비 20%가량 하락했으며 아직도 추세가 하방이라는 점이다. 이 때문에 관련 자산에 투자한 국내 연기금·공제회의 대규모 손실이 조만간 현실화할 가능성이 커지고 있다.

일각에선 "제2의 주가연계증권(ELS)이 바로 상업용 부동산"이라는 말도 나온다. ELS는 증권사나 은행이 판매하는 파생상품이며 주로 주가지수와 연계해 지수에 따라 수익금이 결정된다. 지수가 절반 수준으로 떨어지지 않으면 연 8% 정도의 수익률을 올릴 수 있는 '중위험·중수익' 상품으로 분류된다. 홍콩H지수가 '반토막'이 나면서 최근 대규모 손실 사태가 벌어지고 있다.

리스크 높은 중·후순위 투자가 대부분

연기금·공제회의 해외 부동산 투자 가운데 상업용 부동산 비중은 73%에 달한다. 투자 지역은 북미(49%)와 유럽(28%) 비중이 높다. 모두 상업용 부동산 시세가 크게 하락한 지역이다. 한국은행은 지난해 보고서에서 "투자 위험도가 높은 중·후순위 투자가 대부분"이라며 "해외 대체투자는 리스크가 과소 평가되거나 지연 반영될 수 있다는 점에서 부실 위험이 적절히 관리되지 않을 수 있다"고 우려했다.

국민연금의 경우 올해 안으로 만기 도래하는 해외 부동산 펀드 투자 규모는 3조5000억원에 달한다. 역시 대부분 미국과 유럽 지역이다. 통상적으로 부동산 펀드의 만기는 5년 이상이다. 투자한 시기인 2019년 이전만 하더라도 시장성이 좋았다. 국민연금뿐만 아니라 금융투자업계 전반적으로 상업용 부동산 투자에 적극적으로 뛰어들었던 시기가 2017~2018년이다. 그러나 코로나19 시기를 거치며 재택근무 증가 등으로 급감한 수요가 회복되지 않으면서 가치가 하락했다. A 기관 최고투자책임자(CIO)는 "상업용 부동산은 당분간 쉽게 살아나기 어렵다"며 "올해 추가적인 하락도 있을 것으로 예상한다"고 했다.

해외 대체투자, '부실 규모 평가도 부실'

상업용 부동산 손실 우려가 커지면서 감사원도 연기금·공제회를 들여다보고 있다. 지난달 감사원은 교직원공제회, 행정공제회 등에 해외 대체투자 특별감사 재개 공문을 보냈다. 공제회를 상대로 먼저 감사를 진행하고, 그다음 국민연금과 공무원연금, 사학연금 등 연기금으로 대상을 확장할 예정이다. 대체투자 과정에서 잘못된 점이 발견될 경우 해당 기관이나 임직원은 징계를 받을 가능성도 있다. 감사원은 지난해 8월 연기금 등을 상대로 대대적인 대체투자 관련 감사를 했다가 중단했고, 이번에 다시 감사를 재개하는 것이다.

일부 공제회의 경우 해외 부동산 가치가 폭락하고 있는 상황에서도 이를 제대로 장부에 반영하지 않는 곳도 있다. 남재우 자본시장연구원 펀드연금실장은 "국민연금 등 연기금의 경우 1년마다 '공정가치평가'를 통해 자산가치 변동을 회계상에 반영한다"며 "반면 공제회는 이런 평가 시스템이 없는 곳이 대부분이기 때문에 손실분을 제때 회계에 반영하지 않고 펀드가 만기 될 때까지 장부상으로 그대로 가져가는 곳이 많다"고 지적했다. 부실 규모 평가가 부실하기 때문에 만기 때 충격파가 클 수 있다. 남 실장은 "기술적으로 어려운 일은 아니기 때문에 제대로 된 해외 대체투자 자산 평가 시스템을 갖출 필요가 있다"고 강조했다.

오유교 기자 5625@asiae.co.kr