1%P도 다시 보자…전세대출 갈아타기 주의사항은[실전재테크]

신용대출·주택담보대출에 이어 온라인·원스톱 대환대출 인프라를 통한 '전세대출 갈아타기 서비스'가 출시되면서 고(高)금리에 시달리던 차주의 이목이 쏠리고 있다. 각 은행이 앞다퉈 기존 대출 대비 1%포인트(P) 가까이 낮은 금리를 제공하는 대환상품을 내놓으면서다.

다만 전세대출 갈아타기는 기존 주택담보대출과 비교해 상대적으로 대환조건이 까다로운 만큼 개별 차주는 조건 충족 여부를 꼼꼼히 따져봐야 한다. 중도상환수수료 대비 득실 여부도 고민해볼 필요가 있다.

◆3%대 중후반으로 내려온 갈아타기 금리 = 7일 금융권에 따르면 이번 전세대출 갈아타기에 참여한 주요 시중은행·인터넷전문은행의 금리 수준은 최저 연 3%대 초·중반에 수렴한다. 5대 시중은행(KB국민·신한·하나·우리·NH농협)은 최저 연 3.65~3.90%의 금리대를 제공한다.

이는 5대 시중은행이 지난해 말 실행한 평균 금리 대비 1%P 가까이 낮은 수준이다. 이들 은행이 지난해 11월 한 정책금융기관의 보증을 담보로 제공한 전세자금 대출의 금리는 4.53~4.71%에 달했다.

시중은행과 비교해 각종 비용 절감으로 낮은 금리를 제공하는 인터넷전문은행(카카오·케이뱅크)의 전세대출 갈아타기 금리는 더욱 낮은 편이다. 카카오뱅크는 최저 연 3.33%, 케이뱅크는 최저 연 3.31%의 금리를 적용 중이다.

한 시중은행에 지난해 3월 연 4.77%의 금리(고정)로 2억5000만원의 전세자금대출을 받은 차주가 전날 갈아타기를 신청하는 경우로 시뮬레이션을 의뢰한 결과 상당한 차이가 발생했다. 적용 대출금리는 연 3.90%(변동)로 0.87%P 하락했으며, 매월 이 자금액은 81만2500원으로 기존(99만3750원) 대비 18만1250원 줄었다.

물론 중도상환수수료가 95만6507원 발생하지만, 잔여 대출 개월(12개월)에 따른 이자 절감액이 217만5000원에 달하는 만큼 최종적으론 121만8493원의 대출 이자를 아낄 수 있게 된다. 월 기준으로는 약 10만1500원을 절감하게 되는 셈이다.

그런 만큼 전세대출 갈아타기에 대한 관심도도 높은 편이다. 지난달 31일부터 이달 1일까지 이틀간 5대 시중은행의 전세대출 갈아타기 신청 건수는 810건, 신청 액수는 1640억원에 이르렀다. 시중은행 한 관계자는 "주택담보대출 대비 대출액이 작은 전세대출의 특성을 고려하면 전세대출 갈아타기에도 초반 수요가 몰리고 있는 것으로 보인다"고 전했다.

◆까다로운 조건, 실제 득실 따져봐야 = 다만 KB 등 시세를 보유한 모든 아파트 담보대출인 주택담보대출 갈아타기와 달리 전세대출 갈아타기는 조건이 까다로운 편이어서 주의해야 할 부분이 적지 않다. 우선 전세대출 갈아타기는 한국주택금융공사(HF), 한국주택도시보증공사(HUG), SGI서울보증 등 3개 보증기관의 보증을 담보로 하는 전세대출만을 대상으로 한다.

갈아타기가 가능한 시점이 기존대출 실행 후 3~12개월, 22~24개월로 한정돼 있다는 점도 유의할 만한 지점이다. 우선 단순 갈아타기는 기존대출 실행 3개월 이후부터 전세 임차 계약기간의 2분의 1이 지나기 전까지만 가능하다. 통상 전세 계약기간이 2년임을 고려하면 기존대출 실행 이후 '3~12개월' 경과해야 대환이 가능한 것이다. 이는 각 보증기관의 보증상품 특성을 반영한 것으로, 금융당국은 올 하반기 보증기관과의 협의를 통해 대환이 가능한 기간을 확대하는 방안을 추진할 계획이다.

전세 계약을 갱신할 때도 기존 전세 계약기간이 만료되기 2개월 전부터 15일 전까지 대출 신청을 완료해야 한다. 통상 전세계약 만료 2개월 전부터 계약 연장이 이뤄지는 점, 전세계약 만료일 전까지 대출 심사를 안정적으로 마무리하기 위해 15일가량이 필요하다는 판단에서다.

그런 만큼 갈아타기가 실제로 득이 되는지도 따져봐야 한다. 중도상환수수료의 존재 때문이다. 0.6~0.7% 수준인 중도상환수수료는 남은 대출 기간 등에 비례해 부과된다. 상황에 따라선 중도상환수수료와 이자 절감액 간 차이가 크지 않을 수도 있단 의미다.

또 전세대출 갈아타기는 같은 보증기관 상품으로만 이동이 가능하다. 예컨대 HUG 보증상품은 HUG 보증상품으로만, 주금공 보증상품은 주금공 보증상품으로만 이동이 가능하단 의미다. 대출 한도 역시 기존 대출의 잔액 이내로 제한된다. 단, 전세계약 갱신 시 임차 보증금이 증액되는 경우는 보증기관별 보증 한도 내에서 증액분만큼 신규 전세 대출 한도를 늘릴 수 있다.

저금리 정책금융상품도 갈아타기 대상에서 제외되는 만큼 유의해야 한다. 대표적인 사례는 HUG의 버팀목 전세자금대출, 통상 '○○시 청년 주거 안정 협약'과 같은 지방자치단체 연계 전세대출상품이 있다. 이런 상품은 정부나 각 시·도가 정책적으로 내놓은 만큼 이미 낮은 수준의 금리를 적용받고 있다.

한편 각 은행은 갈아타기 초반 고객 유치를 위해 적극적인 마케팅에 나서고 있다. KB국민은행은 이달 말까지 전세대출 한도 및 금리를 조회하고 오는 4월3일까지 갈아타기를 완료한 고객에게 최대 30만원의 현금을 지원하며, 신한은행은 다음 달 29일까지 갈아타기를 완료한 고객 중 선착순 500명에게 10만 마이신한포인트를 지원한다.

유제훈 기자 kalamal@asiae.co.kr
오규민 기자 moh011@asiae.co.kr