국토부 '정비사업 표준공사계약서' 만들어
정비조합·시공사 공사계약 체결 때 활용
국토교통부(이하 국토부)가 재건축·재개발 사업의 공사비 산출 근거를 명확하게 하고, 설계변경과 물가 변동에 따른 공사비 조정 기준을 마련했다고 23일 밝혔다. 국토부는 이런 내용을 담은 '정비사업 표준공사계약서'를 정비조합과 시공사가 공사계약을 체결할 때 활용하도록 만들었다.
국토부는 이 계약서를 지자체와 관련 협회에 배포해 사용되도록 할 계획이다. '정비사업 표준공사계약서'는 지난 10일 발표한 주택공급 확대 방안의 후속 조치다. 조합과 시공사 간의 공사비 분쟁을 최소화하고, 신속한 사업추진을 지원하기 위해 마련됐다.
국토부는 "현재 많은 정비사업에서 공사비 총액만으로 계약을 체결하고, 공사비 세부 구성내역이 없었다"며 "향후 설계변경 등으로 시공사가 증액을 요구할 때 조합은 해당 금액의 적정성을 판단하기 어려워 분쟁의 원인이 됐다"고 설명했다. 예를 들어 '총액계약 → 조합이 A등급 자재 요구 → 시공사는 당초 총액공사비는 B등급 자재를 기준으로 산정하였음을 이유로 증액 요구 → 증액 적정성 판단 곤란' 이런 식으로 문제가 불거져 시공사와 조합 간 갈등이 생겼다.
국토부는 "시공사가 제안하는 공사비 총액을 바탕으로 시공사를 선정하되, 선정 후 계약 체결 전까지 시공사가 세부 산출내역서를 제출하도록 했다"며 "이를 첨부해 계약을 체결하도록 해서 공사비 근거를 명확히 한다"고 설명했다.
다만 "조합이 기본설계 도면을 제공해야 시공사의 산출내역서 제출이 가능하다"며 "조합이 도면을 제공하기 어려운 경우에는 시공사가 입찰 제안할 때 품질사양서를 제출토록 하고, 이를 바탕으로 계약한다"고 덧붙였다. 품질사양서란 시공사가 입찰 참여 당시 조합에 제안하는 마감재·설비 등의 명확한 사양을 명시한 서류다.
정비사업 계약서에서 '설계변경 시 '단순 협의'를 거쳐 공사비를 조정'하도록 해 설계변경에 따른 공사비 조정기준이 모호한 경우가 많았던 점도 해결에 나섰다. 기존에는 '설계변경 등이 있는 경우 '갑'과 '을'은 상호 협의해 공사금액을 조정한다'고만 돼 있었다. 설계변경 사유나 신규로 추가되는 자재에 따라 공사비 조정기준을 세부적으로 포함해 원활한 공사비 조정을 유도했다. 설계변경으로 추가되는 자재가 기존품목인지 신규인지 등에 따른 단가 산정 방법도 제시했다.
소비자물가지수 변동률을 적용해 온 정비사업 공사비 조정 방식도 바꿨다. 국토부는 "그동안 다수의 정비사업에서 물가 변동에 따른 공사비 조정을 위해 당초 공사비에 소비자물가지수 변동률을 적용해왔으나, 소비자물가지수는 음식이나 의류 등 국민이 많이 소비하는 품목의 물가를 나타내는 지수로, 건설공사 물가를 충분히 반영하지 못하는 점도 있었다"며 "국가계약법에 따른 지수조정률 방식을 활용해 물가 변동을 반영하도록 해서 공사비에 대한 물가 반영 방식을 현실화했다"고 밝혔다.
특히 착공 이후에는 물가 변동을 반영할 수 없도록 하는 경우가 많았던 문제점도 개선했다. 착공 이후에도 특정 자재 가격이 급등하는 경우 물가를 일부 반영할 수 있도록 한 것이다.
증액 소요가 큰 굴착공사 시 지질 상태가 당초 지질조사서와 달라 시공사가 증액을 요청하는 경우, 증빙서류를 감리 담당자에게 검증받은 후 증액할 수 있도록 규정해, 과도한 증액 요구를 방지했다.
박용선 국토교통부 주택정비과장은 "'정비사업 표준공사계약서'가 마련돼 그동안 내용이 모호하거나 일방에 다소 불리하여 분쟁이 많았던 계약사항들로 인한 분쟁이 줄어들 수 있을 것으로 기대된다"고 했다. 이어 "실제 분쟁이 발생하고 있는 사업장에 대해서는 지자체와 함께 밀착관리 해나가면서, 신속한 분쟁 해결을 위해 분쟁조정위원회에 재판상 화해 효력을 부여하는 방안도 추진(법 개정 필요)할 예정"이라고 덧붙였다.
정비사업 표준공사계약서는 국토교통부 홈페이지(정책자료→정책정보→2024년 정비사업 표준공사계약서)에서 확인할 수 있다.
심나영 기자 sny@asiae.co.kr
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