감정가 3.4억, 낙찰해보니 반토막…수익형 부동산 지식산업센터 '찬바람'

수익형 부동산으로 인기를 끌던 오피스텔과 지식산업센터가 경매시장에서 외면 받고 있다. 연이은 금리인상 여파로 수익률이 낮아진데다 내수경기 위축으로 기업 수요마저 줄어들면서 잇따라 유찰되는 분위기다. 특히 서울 오피스텔 경매의 경우 낙찰률이 한 자릿수를 기록하는 등 투자 수요의 발길이 끊긴 것으로 보인다.

서울 시내 한 오피스텔 모습. [사진=연합뉴스]

16일 법원경매 전문기업인 지지옥션에 따르면 지난달 서울지역 오피스텔 경매의 평균 낙찰률은 7.8%로 집계됐다. 낙찰률은 입찰에 부쳐진 물건 중 낙찰자가 결정된 물건 수의 비율로, 경매로 나온 10건 중 새 주인을 찾은 것은 채 1건도 안 된다는 의미다. 이는 2003년 10월 이후 19년 4개월 만에 가장 낮은 수치로, 역대 최고치를 기록했던 2020년 9월(83.3%)보다 75.5%포인트 감소해 10분의 1 이하로 떨어진 셈이다.

같은 달 서울 오피스텔 경매시장 낙찰가율은 81.9%로 집계됐다. 이는 지난해 10월(101.2%)보다 19.3%포인트 떨어진 수치다. 낙찰가율은 감정가 대비 낙찰가 비율로 예컨대 감정가 1억원인 오피스텔이 8190만원에 낙찰됐다는 의미다. 서울 오피스텔 낙찰가율은 2021년 6월(84.1%) 이후 90%대로 올랐다가 1년 6개월 만인 지난해 12월 다시 80%대로 떨어지며 하락세가 이어지고 있다.

서울 외 수도권 지역도 마찬가지로 하락세다. 지난달 경기지역 오피스텔 낙찰률은 전달보다 11.4%포인트 떨어진 11.9%로 나타났다. 인천의 경우 낙찰률이 지난해 10월 10%까지 떨어지는 등 최근 반년동안 10~20%대를 오가고 있다.

대출이자 늘고, 수익률 줄고…‘아파트 대체재’ 효과도 끝나

이 같은 하락세는 지난해부터 이어진 연이은 금리인상의 여파로 풀이된다. 대출금리가 높아지면서 자금조달 부담은 커지고 수익률은 줄어들면서 임대수익을 노리는 오피스텔의 인기가 줄어든 것이다.

그나마 낙찰되는 물건 대부분은 5억원 이하의 소액 오피스텔이다. 지난달 수도권에서 낙찰된 39건의 오피스텔 중 가장 비싼 물건은 서울 용산구 문배동에 위치한 A오피스텔로 3억7111만원에 새 주인을 찾았다. 이는 감정가 4억4100만원보다 6988만원 내려간 가격이다. 이자부담을 줄이고자 대출금액을 최소화할 수 있는 상품 중심으로 투자자들이 몰렸다는 게 업계의 분석이다.

이에 더해 아파트 규제완화로 중대형 오피스텔(전용면적 85㎡ 이상)을 찾는 발길이 뚝 끊겼다. 아파트와 유사한 구조를 가져 ‘아파텔(아파트+오피스텔)’로 불리는 중대형 오피스텔은 부동산 상승기에 아파트 가격이 폭등하자 대체 거주수단으로 꼽히면서 투자자들 사이에서 각광받았다. 하지만 최근 들어 아파트 대출·세금 규제가 대폭 완화되면서 별다른 혜택을 누리지 못한 오피스텔의 경우 상대적으로 매력이 떨어지고 있기 때문이다.

경기 둔화에 기업수요 발길 뚝…지식산업센터도 주춤

한편 오피스텔과 함께 수익형 부동산으로 인기를 끌었던 지식산업센터도 경매시장에서 직격탄을 맞고 있다. 지지옥션에 따르면 지난달 수도권 지식산업센터의 법원경매 낙찰률은 22.7%로 전달(30.5%)보다 7.8%포인트 감소한 것으로 나타났다. 같은 기간 낙찰가율은 82.3%에서 45.8%로 급감했다.

감정가의 반값 수준으로 낙찰되는 사례도 나온다. 지난달 경기 양주시 광작면 B 지식산업센터는 감정가 3억3800만원의 51% 수준인 1억7100만원에 낙찰됐다. 지난달 인천 서구 오류동 C 지식산업센터는 감정가 3억8900만원의 50%인 1억9519만원에 새 주인을 찾기도 했다.

하락세가 계속 이어지는 것은 고금리와 경기침체 우려가 함께 작용한 여파로 보인다. 이주현 지지옥션 선임연구원은 “과거 투자 수요가 몰리며 인기를 끌었던 지식산업센터는 공급량이 크게 늘어나면서 과잉 공급이 문제가 된 측면이 있다”라며 “내수 경기가 위축되면서 기업 수요가 줄어들자 지식산업센터를 찾는 수요가 더욱 줄어든 분위기”라고 분석했다.

류태민 기자 right@asiae.co.kr