[실전 재테크] 깡통 전세 비상…아파트 경매땐 '전세권' 꼭 확인

아시아경제 자료사진

경매는 시세보다 저렴한 가격에 부동산을 획득할 수 있는 기회이지만 자칫하다간 크게 손실을 볼 수도 있는 고위험 투자이기도 하다. 경매에서 실수와 실패를 줄이려면 발품은 물론이고 권리분석, 시세확인 등 철저한 손품이 동반돼야 한다.

‘깡통 전세’ 우려가 확산하면서 아파트 경매 물건이 늘어나고 있는데, 아파트 경매 땐 ‘전세권’에 특히 유의해야 한다. 전세권 설정 여부는 등기부등본에서 쉽게 확인이 가능하다. 전세권이란 전세금을 내고 타인의 부동산을 일정 기간 사용하면서 기간이 끝나면 보증금을 돌려받는 권리다. 선순위 전세권자는 후순위 권리자나 기타 채권자보다 보증금을 먼저 돌려받을 수 있다. ‘대항력·우선변제권 설정’과 함께 보증금을 지키기 위한 세입자의 수단이다.

세입자는 전입신고와 확정일자만으로도 대항력과 우선변제권을 갖출 수 있다. 반면 전세권은 집주인 동의가 필요하고 비용도 발생한다. 그럼에도 철저한 보호장치를 원하는 세입자는 전세권까지 설정하는 경우가 적지 않다. 전셋집이 경매로 넘어갈 경우 세입자는 보증금 명목으로 배당을 요구할 수 있다. 이때 전세권은 소멸된다. 문제는 경매낙찰가가 보증금보다 적을 경우다. 경매를 거쳤지만 보증금 전액을 돌려받지 못하는 상황이 발생할 수 있는 것이다.

여기서 전세권까지 설정한 세입자라면 얘기가 달라진다. 보증금 전액에 대한 법적 권한이 있다. 즉, 세입자가 보증금 전액을 받지 못했다면 새 낙찰자가 남은 보증금까지 모두 돌려줘야 한다는 애기다. 낙찰자 입장에서는 명목상 시세 대비 저렴한 가격에 물건을 매수했다 하더라도 전세권을 인수하게 됨으로써 예상가·낙찰가보다 더 큰 금액을 쓰게 되는 셈이다. 단순히 시세 대비 저렴한 물건을 고를 것이 아니라 권리 관계를 철저히 따져봐야 하는 이유다.

경매를 통해 물건을 싸게 살 수 있더라도 부수비용마저 싼 것은 아니다. 세금, 법무비용, 대출이자 등 모든 게 동일하다. 이를 간과하고 덜컥 낙찰·매수했다가 밀려드는 청구서에 당황하는 초보 경매자도 많다.

사연이 있는 물건이 경매시장으로 나오는 경우가 많은 만큼 법무 비용을 감안해야 한다. 채권말소비용, 송달료, 세금대납 등이 예상보다 많이 나올 수 있다. 원만하게 해결되더라도 이사비용을 지급하게 되는 경우가 많고, 불가피하게 명도소송에 들어갈 수도 있다. 취득 이후 인테리어 비용도 고려하는 것이 좋다. 이를 통해 더욱 정확한 수익률 계산서를 스스로 작성할 수 있고, 이는 장기적으로 성공적인 투자로 이끈다.

경매 물건은 실거래가 신고 대상이 아니라서 자금조달계획서 제출 의무가 없다. 그럼에도 꼼꼼한 자금계획은 반드시 필요하다. 입찰보증금(통상 10%)만으로는 안 된다. 잔금계획도 철저해야 한다. 주거래은행에서는 사전에 경매대출한도를 확인해 두는 게 좋다.

마음에 드는 물건이 나왔는데 당장의 입찰보증금이 없을 때는 경매보증보험을 이용하는 방법도 있다. 법원이 주관하는 경매입찰 참가자가 법원에 납부해야 하는 보증금을 보증보험으로 대신할 수 있다. 수수료(통상 2~3% 수준)를 내지만 보증금에 비해 훨씬 저렴한 가격에 입찰이 가능하다. 3% 요율을 받을 경우 10억원짜리 아파트라도 300만원에 도전할 수 있다.

김동표 기자 letmein@asiae.co.kr