[내집로드] LTV 완화에 후분양 입주, 아현뉴타운 '마포더클래시'

내달 53가구 분양…3.3㎡당 4000만원 예상
"대출 규제 완화에 혹자에겐 마포 입성 기회"
금리는 여전히 부담…마래푸 84㎡ 17억원대

◎물건정보: 마포더클래시 / 예상 분양가 3.3㎡당 4000만원 / 입주권 전용면적 84㎡ 4월 17억6700만원 거래

무주택자 주택담보대출비율(LTV)이 50%로 일원화되는 12월, 서울 마포구 아현뉴타운 내 유일한 재건축 아파트인 '마포더클래시'가 분양에 나선다.

단지는 지하철 2·5호선 아현역 4번 출구로 나와 큰길을 따라 5분가량 걸으면 왼편으로 난 골목길을 통해 닿을 수 있다. 아현시장을 끼고 일대 대장 아파트인 '마포래미안푸르지오'(이하 마래푸)를 지나쳐 걷는 것도 가능한데, 이 경우 비탈길이라 숨이 찰 수 있다. 대신 단지 내부 평탄화는 '성공적'이라는 평가가 많다. 지난달 사전점검 기간에 단지를 둘러본 일대 공인중개사사무소(공인) 관계자들의 의견이다.

'로또'에서는 멀어졌지만…후분양에 빠른 입주

'마포더클래시' 단지 내 모습 / 사진=노경조 기자 felizkj@

후분양 단지인 마포더클래시의 일반분양 물량은 전체 1419가구 중 53가구로 많지 않다. 그래서 더욱 청약통장이 몰릴 것이란 관측이 나온다. 조합원들은 이달 30일부터 입주한다. 이들이 기대하는 일반분양가는 3.3㎡당 4000만원으로 전해졌다.

이대로라면 84㎡(이하 전용면적) 기준 12억원이 넘는다. 부동산 시장 침체기에 다소 비싸다고 느낄 수 있다. 특히 조합원 분양가는 3.3㎡당 1900만원 수준으로 책정돼 84㎡가 6억원대였다. 이에 당초 분양가도 9억원 선으로 예상돼 '로또'라 불렸는데, 수식어가 무색하게 됐다.

하지만 다음 달 분양을 목표로 하는 강동구 둔촌주공아파트 재건축(올림픽파크포레온)이 3.3㎡당 3900만원에 거론되고 있어, 마포라는 입지 등을 고려했을 때 무리한 금액은 아니라는 반응도 있다.

시공사인 HDC현대산업개발 측은 "이달 말 지자체 분양가 심의가 완료될 예정으로 조정 여부를 지켜봐야겠지만, (조합은) 주변 단지 시세와 비교해 그 가격이 적정하다고 판단하지 않았을까 싶다"고 말했다. 조합원 추가 분담금에 적은 일반분양 물량도 영향을 미쳤을 것으로 봤다.

단지 바로 옆에 위치한 마래푸 84㎡는 현재 17억원을 저지선으로 두고 있다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 최근 거래는 4단지에서 올해 9월 17억1500만원에 손바뀜했다. 약 1년 전 실거래가(19억4000만원)보다 2억원 넘게 떨어졌다. 1단지와 3단지에서는 각각 지난 7월 18억4000만원, 6월 18억2500만원에 매매가 이뤄졌다. 두 거래 모두 지난해 기록한 단지별 신고가(19억원)와 비교하면 상대적으로 낙폭이 작지만, 하락장에서 다음번에는 17억원대에 거래될 가능성이 크다.

거리상으로는 마래푸 만큼 가깝지만 염리동에 속한 마포프레스티지자이도 아직 견조한 흐름을 보이고 있다. 지난해 12월 입주한 이 단지의 84㎡는 올해 9월 19억5000만원에 처음 실거래됐다. 이들 단지가 얼마나 버텨주느냐가 마포더클래시의 분양권 가격 움직임 등에 주효할 전망이다.

내달부터 LTV 50% 적용, 마포 입성 노려볼까

'마포더클래시' 단지 내 놀이시설 모습 / 사진=노경조 기자 felizkj@

꽉 막힌 대출 규제와 금리 인상기에 타깃 수요층은 현금이 웬만큼 있는 사람들이었다. 그러나 정부가 12월부터 무주택자에 대한 LTV 규제를 50%로 일원화하고, 규제지역 내 서민·실수요자의 LTV 우대 대출 한도를 기존 4억원에서 6억원까지 늘리기로 하면서 수요층이 확대될 것으로 보인다.

투기과열지구 내 15억원 초과 아파트에 대한 주택담보대출도 허용된다. 마포더클래시는 지난 4월 84㎡ 입주권이 17억6700만원에 거래된 바 있다. A공인 관계자는 "후분양 특성상 중도금·잔금 처리가 빠르게 진행될 예정"이라며 "여전히 금리가 높아 부담은 되겠지만 혹자는 마포 입성의 기회로 삼을 수도 있을 것"이라고 말했다.

공덕·아현·염리동 일대를 묶어 진행 중인 아현뉴타운 사업에서 부침을 겪은 염리4·5구역을 제외하고, 신규 분양을 남겨둔 1000가구 이상의 대단지는 마포더클래시뿐이다. 공덕4구역 래미안공덕4차는 2005년 준공돼 재건축 연한을 채우지 못했다. 넓게 보면 마포자이힐스테이트(공덕1구역 재건축)가 대단지로 조성되지만 분양이 미뤄진 상태고, 영화 '기생충' 촬영지로 유명한 아현1구역은 공공재개발을 선포한 지 오래지 않았다.

이런 가운데 마포더클래시는 지하철역과 마트, 공원 등 생활 인프라가 잘 갖춰져 있고, 한서초·아현중·중앙여고 등도 가까워 부부 단위부터 아이를 둔 가정까지 다양한 형태의 가족이 살기 좋다고 공인 관계자들은 전했다. 마포는 학군이 약점으로 꼽혀 왔는데 정비사업을 통해 동네가 변하면서 점차 나아지고 있다고도 했다. 또 주변 지역이 계속 개발 중이어서 당장은 어려울지 모르지만, 향후 차익을 기대해볼 만하다는 것이다.

설계에 대한 만족감도 큰 것으로 알려졌다. 실제 단지 안을 걸어보니 평탄화가 잘 됐을 뿐만 아니라 동(洞) 간 거리가 넓고, 연못 등 휴식 공간도 널찍하게 꾸며져 있었다. 지대가 높은 점을 활용해 단지 측벽에 오히려 수직성을 강조한 것도 눈에 띄었다. 그래서인지 더욱 개방감이 느껴졌다. 놀이터도 곳곳에 많았다.

B공인 관계자는 "분양가가 얼마로 결정되느냐의 문제도 있고, 청약 당첨이 모두 실제 계약으로 이어질지는 장담할 수 없다"며 "다만 100% 가점제에 관심을 끌 요인은 충분하다고 본다"고 말했다.

'마포더클래시' 단지 내 모습 / 사진=노경조 기자 felizkj@

노경조 기자 felizkj@asiae.co.kr