[내집 로드] 서울 중랑구 1000세대 단지 '리버센SKVIEW롯데캐슬'…"좋긴한데 너무 비싸네"

HUG 상한 분양가 평당 2835만원…84㎡ 이상 9억원 넘어
중도금 대출 불가, 경쟁률 낮을 수…추후 변동 가능성 있어
중화역 도보 3분 거리 초역세권, 단지 뒤편 중랑천·장미길
인근 노후 주거지 개발 가능성, 동부간선도로 지하화 호재도

[아시아경제 황서율 기자] 오랜만에 서울에서 대형 단지 분양 소식이 나왔다. 1000세대 규모 중화1구역 재개발 단지 '리버센SKVIEW롯데캐슬'이다. 금리 인상으로 인한 거래절벽과 부동산 가격 하락 그리고 시공비 갈등 등의 요인을 뚫고 분양에 나선 귀한 단지다. 현재 조합은 중랑구청에 분양가 심의를 넣고 결과를 기다리고 있다. 결과에 따라 일정 조정될 가능성이 있지만 분양 일정 목표는 11월이다. '내집 로드'는 해당 아파트에 대한 대리 임장을 통해 주의할 점은 없는지 시장에서의 가치는 어느 정도인지 면밀히 알아봤다.

21일 고층에서 바라본 서울 중랑구 중화1 재정비촉진구역 주택재개발정비사업 부지/사진=황서율 기자chestnut@

평당 2835만원 분양가…84㎡이상은 경쟁률 낮을 수도

'리버센SKVIEW롯데캐슬(중화1구역)' 조감도/사진=서울시 정비사업 정보몽땅

리버센SKVIEW롯데캐슬은 서울 중랑구 중화동 331-1번지 일원에 위치하며, 지하 2층, 지상 13~15층, 1055가구 규모로 건립된다. 이 중 501가구가 일반 분양될 예정이다. 전용면적은 39㎡부터 100B㎡까지 다양하다. 주택도시보증공사(HUG)로부터 승인받은 분양가는 3.3㎡당 2835만원이다. 분양가상한제가 적용되지 않는 지역(중랑구)으로 다소 높은 분양가가 책정됐다. 단, 구청 심의가 남아있어 추후 변동 가능성은 있다.

분양가가 이대로 확정되면 84㎡ 주택형은 9억원을 넘어서게 된다. HUG의 중도금 대출은 9억원 이하 주택으로 제한돼있어 분양가가 9억원 이상인 주택의 경우 대출에 어려움이 발생한다. 꼭 체크해야 할 사항이다.

대신 경쟁률은 낮아질 수 있다. 용두6구역 재개발로 건립된 '래미안 엘리니티’의 경우 84㎡ 이상 주택형의 분양가가 9억원을 넘어서면서 경쟁률과 청약가점이 급격히 낮아졌다. 84㎡이하는 경쟁률이 최저 72대1~최고 164.71대1, 평균 당첨가점도 최소가 61.29점이었다. 반면, 84㎡ 이상은 최고 경쟁률이 21.97대 1이며 평균 당첨가점도 50점대 선으로 마감됐다.

장미길-중랑천 중화체육공원으로 가는 데크 위에서 바라본 중화1구역 부지/사진=황서율 기자chestnut@

인근 아파트 시세와 비교해도 큰 이점은 없어 보인다. 묵동아이파크(84㎡)가 지난 6월 8억9000만원에 매매된 이후 거래가 끊긴 상황이다. 매물 자체가 없는 상황이지만 분위기상 시세는 계속 하락세다. 청약 전문가들도 현재 부동산 시장 분위기상 순위 내 완판은 어려울 것으로 내다본다. 무순위 청약도 염두에 둬야 할 수도 있다.

청약시 유의할 점도 있다. 단지는 투기과열지구(청약과열지역)에 들어가기 때문에 1순위 청약신청을 하려면 세대주여야 하고, 세대주와 세대원 모두 무주택 혹은 1주택자여야 한다. 과거 5년 이내 세대주 및 세대원이 다른 주택에 당첨된 적도 없어야 한다.

청약통장 가입 기간도 2년 이상이며, 지역 및 면적별 예치 금액을 충족해야한다. 1순위 해당지역에 신청하려면 입주자 모집공고일 기준 서울시에 2년 이상 거주해야 하며, 2년 미만 거주했거나 서울 외 수도권 거주자는 1순위 기타지역 청약이 가능하다.

7호선 중화역 3분 거리…맞은편엔 장미길과 중랑천

중화1구역 부지 앞 사거리. 음식점, 카페, 마트 등 상권이 형성돼있다/사진=황서율 기자chestnut@

19일에는 직접 임장을 다녀왔다. 초역세권이라는 말이 딱 들어맞는 단지였다. 서울 7호선 중화역 4번 출구에서 걸어나와 도보로 3분이면 단지에 도착할 수 있었다. 시끄럽고 복잡한 서울 중심지와는 다르게 중화역에서 나오자마자 조용하고 한적한 주거지역 분위기다.

단지는 서울의 동쪽 끝자락에 위치해있지만 7호선 중화역을 이용하면 중심 업무지까지 한시간 내로 도착할 수 있다. 중화역에서 강남역, 광화문까지 걸리는 시간은 둘 다 39분이다. 단지로부터 도보로 14분 거리에는 경의중앙선 중랑역이 있고, GTX-B가 들어설 예정인 상봉역까지는 20분이 걸린다. 버스도 단지 바로 옆에서 이용 가능하다. ‘중화2동주민센터’ 버스정류장에서는 273, 1122, 2115, 2235번을 탈 수 있어 경희대, 한국외대, 고대, 홍대 등도 한 번에 갈 수 있다.

단지 뒤 편에 붙어있는 중랑천. 산책이나 여가활동을 즐기는 주민들을 여럿 볼 수 있었다/사진=황서율 기자chestnut@

중화역에서 단지로 걸어가는 길에는 카페, 술집, 미용실 등의 상권이 형성돼 있다. 주로 3층 이하의 낮은 빌라와 근린생활시설들이다. 단지 바로 앞 사거리에는 이보다 더 발달된 상권이 형성돼있다. 횡단보도 하나만 건너면 스타벅스, 본죽, 고기집 등을 누릴 수 있다.

중랑구 안에는 홈플러스, 코스트코, 이마트 등 대형 마트들과 CGV, 메가박스 등 영화관이 있어 차량을 이용한다면 10분대로 이용이 가능하다. 교육시설인 신묵초, 중랑중, 묵동초와는 도보 8~9분 거리, 중화고와는 10분 거리다.

단지의 가장 큰 장점은 가까운 거리에 위치한 녹지공간이다. 단지 뒤편 횡단보도를 건너자마자 서울장미길이 나온다. 장미길 옆쪽 데크를 따라걸으면 중랑천을 중심으로 만들어 놓은 중화체육공원도 누릴 수 있다. 물이 맑고 탁 트인 공간이라 산책하기에 적격이다. 이곳에는 풋살장, 테니스장, 롤러·스케이트장 등이 갖춰져 있어 취미생활을 즐기기도 좋아 보인다.

인근 빌라多 개발 가능성…동부간선도로 지하화 호재도

단지 건너편 노후 저층 주거지. 중화역2-7 가로주택정비사업 조합설립추진위가 조합 설립을 위한 동의서 제출 독려 현수막을 동네에 걸어놨다/사진=황서율 기자chestnut@

단지가 들어서는 중화1구역은 노후화 된 저층 주택으로 둘러싸여져 있다. 개발 계획을 짜고 있는 구역들도 여럿이다. 실제로 단지 건너편에는 중화역2-7 가로주택정비사업 조합 설립추진위가 조합 설립동의를 받기 위해 홍보 현수막을 걸어놓기도 했다. 이 곳 말고도 중화 2, 3구역에서도 정비사업 추진 중에 있다.

단지와 바로 붙어있는 부지에는 중화2동 복합청사(2024년 8월 예정)가 건립될 예정이다. 단지 인근에서 행정업무를 볼 때도 편리할 것으로 보인다.

인근 공인중개사들은 인근 동부간선도로 지하화 사업을 호재로 꼽았다. 이 사업은 월릉IC~월릉대로 구간엔 대심도 4차로 도로터널이 설치하고, 기존 동부간선도로 구간을 지하화해 장·단거리 교통을 분리하는 사업이다. 2023년 착공 예정돼 있다.

사업이 완료되면 동남~동북권 간 통행시간이 기존 30분대에서 10분대로 단축될 것으로 예상된다. 시는 이 사업을 본격 추진하는 한편, 중랑천을 ‘수변감성거점’으로 탈바꿈한다는 계획도 수립했다. 일대 녹지공간은 더욱 좋아질 전망이다.

황서율 기자 chestnut@asiae.co.kr