[尹정부 경제]확 바뀌는 대출규제…내 금리·한도 어떻게 달라질까?

새로운 대출 규제는 원칙적으로 3분기 시행
대출금 안 들어왔다면 LTV 80%룰 적용 가능
장래소득 인정은 만기, 무주택 등 조건 맞춰야
50년 모기지는 만 34세 혹은 7년 이내 신혼만

[이미지출처=연합뉴스]

[아시아경제 송승섭 기자] 금융위원회가 16일 '새정부 가계대출 관리방향'과 '단계적 규제 정상화방안'을 발표했다. LTV와 DSR 규제가 완화되고 50년 만기 정책모기지와 안심전환대출이 도입된다. 달라지는 제도에 대한 내용을 질의응답(Q&A)로 정리했다.

Q. 이번 규제 정상화에도 가계부채 건전성에는 문제가 없나?

A. 가계부채 연착륙을 위한 노력을 지속할 계획이다. 이번 방안은 가계대출 건전성을 위한 기본원칙을 유지하는 범위 내에서 긴박하게 도입된 과도한 규제를 점진적으로 정상화하는 과정이다. 또 차주와 대출기관이 스스로의 판단과 책임하에 주택매입·대출에 대해 합리적으로 의사결정을 하는 등 시장기능이 정상화되도록 대출 관련 제도적 제약을 해소하는 조치다. 금융회사는 자체 리스크관리 기준에 따라 상환능력을 철저히 심사하고, 적합성 원칙을 준수하면서 대출을 취급해야 한다. 차주도 상환능력과 주택가격 전망을 기초로, 과도한 차익추구가 아닌 안정적 주거를 목적으로 대출 관련 의사결정을 할 필요가 있다.

Q. ‘생애최초 주택구매자’의 범위는?

A. 세대 구성원 모두가 과거에 주택을 소유한 사실이 없는 자를 의미한다. 과거 주택을 소유했다가 처분해 현재 무주택자인 경우 생애최초 주택구매자가 아니므로 담보인정비율(LTV) 완화 대상이 아니다. 다만 현행 무주택자를 대상으로 하는 서민·실수요자의 LTV 우대는 활용할 수 있다.

Q. 생애최초 LTV 80%은 언제부터 적용되나?

A. 대출규제 정상화 방안은 은행 등 5개 금융업권 감독규정 개정을 거쳐 시행한다. 새로운 규정은 원칙적으로 시행일(오는 3분기) 이후 신규대출 신청분부터 적용되지만, 차주 보호를 위한 일부 예외가 존재한다. LTV 80% 룰은 규제가 바뀌기 전 대출을 신청했으나 아직 실행되지 않은 경우에도 적용된다. 가령 7월에 대출을 처음 신청했지만, 규제시행일 이후 대출금이 들어올 경우 완화된 규제가 적용된다는 뜻이다. 또 규제가 바뀌기 전에 소유한 분양권을 바탕으로 시행일 이후 잔금대출을 받는 경우 생애최초 주택구매로 간주한다.

Q. 이번 개선에 따라 금융회사들이 일률적으로 생애최초 주택구입자에게 LTV 80%까지 대출을 해주는 것인지?

A. LTV 80%는 금융업권 감독 규정상의 최대 대출한도다. 금융회사가 자체적으로 건전성 관리를 위해 지역·주택종류별 최대 허용하는 LTV 비율은 80%보다 낮을 수 있다. 다만 금융회사 자체 LTV가 80%보다 낮을 경우 모기지보험을 활용할 수 있다. 금융회사는 LTV 확대에 따른 추가 손실위험을 모기지보험을 통해 관리 가능하고, 차주들도 금융회사의 담보인정비율이 낮은 경우 모기지보험을 통해 추가 대출을 받을 수 있다.

Q. LTV 정상화에도 불구하고 DSR로 대출이 제약되는 것 아닌가?

A. □ LTV 규제 정상화 과정에서 총부채원리금상환비율(DSR)이 청년 등의 대출을 제약하지 않도록 제도를 합리적으로 개선한다. DSR 산정 때 장래소득 반영폭을 확대하고, 현재 장래소득 인정에 소극적인 금융회사들이 보다 적극 장래소득 인정기준을 활용하도록 유도한다. 또 최근의 대출만기 확대 추세도 DSR 제약 완화에 도움되는 측면이 있다.

Q. DSR 장래소득 인정을 적용받기 위한 별도의 연령제한이 있는지?

A. 만기 10년이상으로 주택구입목적의 주택담보대출(분할상환)을 받으려는 무주택 근로자는 DSR 산출 시 장래소득을 인정받을 수 있다. DSR 산정시 장래소득을 인정받는 것이 유리하다고 판단하는 차주는 선택적으로 활용하면 된다. 통계청 고용노동통계를 활용하면 20~39세인 차주가 만기 10년 이상 대출을 받는 경우 장래소득을 활용하는 것이 대출한도 확대에 유리하다. 이외에도 개별 차주가 별도의 객관적 증빙자료를 제출할 시 장래소득 인정을 받을 수 있다.

Q. 차주단위DSR 3단계가 적용되는 시점은?

A. 다음 달 1일(규제시행일) 이후 신규대출 신청분부터 3단계를 적용한다. 7월 1일 이전 금융회사가 전산상 등록 등을 통해 대출 신청접수를 완료한 경우 이전의 규정을 적용한다. 신규대출이 아닌 경우(증액없는 만기연장 등)에도 종전 규정을 받는다. 만약 신규대출 신청이 7월 1일 이후 이뤄졌더라도 대출에 필요한 의사결정이 그전에 이미 발생하였으면 종전규정을 적용받을 수 있다. 6월 30일까지 부동산매매계약을 체결하고 계약금을 낸 사실이 증명되는 게 대표적인 예다. 다만 이미 공고된 사업장의 분양권 등이 7월 1일 이후 전매된 경우에는 강화된 규제가 적용된다.

Q. 생애최초 LTV 80% 및 DSR 산정시 장래소득 인정 확대는 보금자리론과 적격대출에도 적용되는지?

A. 금번 방안은 보금자리론과 적격대출에도 동일하게 적용할 예정이다. 시행시기는 오는 11월로 예정돼 있지만 일반 금융기관 주담대와 상이하다. 생애최초 LTV 80% 완화는 보금자리론과 적격대출에도 모두 적용된다. 다만 DSR 산정 시 장래소득 인정 확대는 DSR을 적용하고 있는 적격대출에만 해당한다. 보금자리론의 경우 DSR을 적용하지 않고 있다.

Q. 50년 만기 정책모기지는 누구나 이용할 수 있는 것인지?

A. 정책모기지 이용을 위해서는 기본적으로 보금자리론·적격대출 지원대상에 해당해야 한다. 50년 만기 정책모기지도 40년 만기 상품과 마찬가지로 별도의 연령제한 적용할 예정이다. 초장기 모기지는 상환부담 경감뿐 아니라 소득 흐름과 상환능력에 부합하는 주거사다리 지원을 위해 도입되는 제도다. 따라서 소득 발생기간이 긴 청년층으로 이용 대상을 한정하여 운영하는 것이 바람직하다. 50년 만기는 만 34세 이하 또는 7년 이내 신혼부부로 한정되어 운영할 계획이다.

Q. 안심전환대출을 이용한 대환은 언제부터 이루어지는지?

A. 이번 안심전환대출은 접수 혼란과 심사 지연 최소화를 위해 주택가격 구간을 나누어 낮은 가격부터 차례로 접수와 심사를 진행한다. 9월 중순부터 10월 초에 걸쳐 순차적인 접수가 진행되고, 접수 시점부터 최소 60일 이상의 심사기간이 소요된다. 예정대로라면 11월 중·하순부터 대환이 시작된다. 모든 신청 건에 대해 연내 대출 실행을 완료하는 것을 목표로 추진한다. 단 신청자 집중 및 이용요건 증빙 장기화 등으로 인해 심사기간이 더 걸릴 수는 있다. 적용 금리는 접수순서와 무관하게, 시행 시점 보금자리론 금리에서 30bp 할인한 단일 금리를 동일하게 적용한다. 지원의 형평성과 신속심사를 위해 추가 우대금리는 운영하지 않는다.

송승섭 기자 tmdtjq8506@asiae.co.kr