尹부동산, 규제·세제 완화 드라이브…시장기능 회복에 초점

규제합리화·세부담완화·임대차안정
'똘똘한 한채' 쏠림 현상 강해질 듯

대통령직인수위원회가 지금까지 내놓은 부동산 정책의 흐름은 ‘규제·세금 완화를 통한 시장 안정’으로 요약된다. "주택 정책이 28차례 반복됐지만 결국 엄청난 집값 상승을 부채질했으며, 시장의 생리를 외면한 정책을 폈기 때문"이라는 윤석열 대통령 당선인의 인식이 반영된 것이다. 규제 완화를 통한 매물 확대로 시장 기능을 회복하겠다는 구상이지만 강남 등 일부 지역으로의 수요 집중으로 이어져 ‘똘똘한 한 채’ 현상이 심화될 우려도 있다.

◇규제 풀고 세금 줄이고… 5월이 분수령= 국토교통부 업무보고가 있던 지난달 25일 윤 당선인은 직접 현장에 참석해 ‘규제 완화’ 방침을 거듭 재확인했다. 이날 현 정부에서 강화한 재건축 안전진단 기준을 원상복구하는 방안이 최우선 논의된 것으로 알려졌다. 높은 규제 문턱이 주택공급을 막고 있다는 진단에서다. 아울러 ‘임대차 3법(계약갱신청구권, 전·월세상한제, 전·월세신고제)’도 수술대에 올릴 계획이다. 임대차 3법 도입 후 전셋값 폭등과 전세의 월세화 현상이 나타나며 주거 불안이 심화됐다고 인수위 측은 보고 있다. 주택담보인정비율(LTV) 완화도 검토되고 있다. 원리금 상환 능력이 충분함에도 과도한 LTV 규제로 내집 마련이 불가능한 상황을 해소하기 위함이다.

이 같은 조치를 통해 시장 기능 정상화를 유도하는 한편 특히 임대차시장 안정에도 중점을 두는 모습이다. 인수위는 등록임대와 민간임대주택 활성화에 나서겠다고 밝힌 상태다. 등록임대는 다주택자에게 세제 혜택을 주는 대신 비교적 저렴하고 거주안정성이 높은 임대주택을 시장에 내놓게 하는 효과를 낸다. 2015년 11월 도입된 ‘뉴스테이’도 단기 공급을 위한 인수위의 검토 과제다.

세 부담 완화를 통해 다주택자의 매물 출회를 유도하고 단기 공급물량을 확보하겠다는 계획도 구체화되고 있다. 인수위는 양도소득세·취득세·종합부동산세 등 부동산 관련 세금을 전반적으로 완화할 방침이다. 그중에서도 가장 먼저 꺼내든 방안은 ‘다주택자 양도세 중과 1년 한시적 배제’다. 문재인 정부는 다주택자에 대한 세 부담 강화를 통해 매물 출회를 유도했지만 실제 시장에서 다주택자들은 증여 등을 통해 맞대응했다.

◇양도세 중과 면제되면 반포자이 양도세 2억 줄어= 여러 조치 중 양도세 중과세율 적용 배제의 매물 유도 효과는 상당할 것으로 예상된다. 현행 소득세법에 따르면 조정대상지역에 2주택을 보유하면 양도세 기본세율(6~45%)에 20%포인트, 3주택자는 30%포인트를 각각 중과한다. 하지만 중과세율을 면제하면 최고 45%의 기본 세율을 적용한 세금만 내면 된다.

아시아경제가 우병탁 신한은행 WM컨설팅센터 부동산팀장에게 의뢰해 양도세 중과세율 적용 전과 후의 세 부담 변화를 추산한 결과 조정대상지역 내 2주택자가 서울 서초구 반포자이 전용면적 84m²1채(만2년 이상 3년 미만 보유 거주시)를 팔면 현행법 적용 시 6억100만원을 내야 한다. 그러나 중과세율이 면제되면 3억9335만원만 납부하면 돼 세액이 35% 감소한다. 서울 마포구 마포래미안푸르지오 전용 84m²1채를 팔 때 양도세는 1억2462만원에서 7355만원으로 41% 줄어든다.

만약 5년 이상 6년 미만 보유했을 시 반포자이 전용면적 84m²1채를 처분할 때 내야 하는 세금은 11억1790만원에서 8억218만원으로 28% 감소한다. 마포래미안푸르지오 전용 84m²1채를 정리할 때 양도세는 6억1761만원에서 4억3589만원으로 세부담이 29% 준다.

결국 새 정부가 출범하고 6월1일 전국동시지방선거가 열리기 전 이 같은 조치들이 신속히 이행된다면 시장에선 ‘똘똘한 한 채’ 쏠림 현상도 가속화될 것으로 예상된다. 공시가격 동결 조치는 1가구 1주택자에게만 적용되는 제도다. 양도세 중과세율 적용 배제는 주택 수를 줄이면 세금을 깎아준다. 더불어 2주택자에서 1주택자가 되면 올해 보유세 부담도 줄어들게 된다. 15억원 대출 금지 완화 역시 고가주택에 대한 진입 문턱을 낮춰주면서 똘똘한 한 채로 갈아타기 수월해지는 측면이 있다. 다주택자 입장에서는 수도권 외곽이나 지방 주택을 처분하고 똘똘한 한 채를 사수하는 방식으로 대응하게 될 것이라는 얘기다.