[류태민의 부동산 A to Z] 법인 명의 주택도 계약갱신청구권 인정될까?

임직원 숙소로 실거주한다 해도 세입자 청구권이 우선
임대차법상 임대인은 ‘자연인’… “법인은 갱신거절 불가능” 판결

[아시아경제 류태민 기자] 법인 대표 A씨는 자신의 법인이 소유 중인 주택의 세입자 B씨에게 계약만료가 4개월 남은 시점에서 계약갱신거절 의사를 전달했다. 법인 임직원이 기숙사로 실거주하기 위함이다. 하지만 B씨는 계약갱신청구권을 사용하겠다고 밝혔고 법원은 "B씨의 계약갱신청구권이 더 우선한다"라고 판결했다.

임대차보호법 개정안이 시행된 지 1년 반이 지났지만 현장에선 혼란이 계속되고 있다. 2년 계약기간이 지나면 계약을 한 번 더 연장하게 하는 계약갱신청구권의 경우 명의에 따라 일반 개인과 법인에게 다르게 적용되는 탓에 주의가 필요하기 때문이다. 새 임대차법 개정안에 따르면 임대인은 특별한 사유가 없으면 임차인의 계약갱신청구권을 거절할 수 없다. 다만 임대인 본인이나 직계존비속이 실제 거주하려는 경우에는 계약갱신을 거절할 수 있어 대표적인 거절 사유로 꼽힌다.

하지만 법인 명의로 된 주택은 다르다. 지난해 6월 법원은 법인이 임직원 숙소 사용을 이유로 계약갱신청구권을 거절할 수 없다고 판결한 바 있다. 주택임대차보호법에서는 임대인이 자연인임을 전제로 한다고 보기 때문에 법인이 임대인인 경우에는 직접 거주를 이유로 갱신거절이 불가능하다는 유권해석이었다. 임대인은 법인 그 자체이므로 임대인의 임직원은 본인이나 직계존비속에 해당하지 않는다는 것이다.

반대 경우도 마찬가지다. 일반 개인이 소유하던 주택에 거주하던 법인 세입자 역시 주택임대차보호법을 적용받을 수 없다. 따라서 2년 계약이 지나 계약 갱신을 요구해도 임대인은 거절할 수 있다.

이 때문에 업계에서는 법인의 재산권에 대한 침해가 클 수도 있다는 지적이 나온다. 실제 시장에서도 법인이 세입자로 들어와 있는 주택이 일반 세입자가 거주 중인 매물보다 인기가 많을 정도다. 따라서 만약 현재 주택이 법인 명의로 돼있다면 계약갱신청구권 대신 해당 임대인이나 임차인과 계약 갱신 여부에 대해 사전에 합의하는 것이 유리하다.