전세금 안 돌려주는 집주인 늘어난다…"내용증명부터 보내세요"

의사 표시 담은 내용증명 발송
심리적 압박, 빠른 해결 가능성
다만 법적으로 강제력은 없어
"미해결시 전세금반환소송 절차"

한남동 재개발지역_부동산 자료사진/김현민 기자 kimhyun81@

전세보증금을 제때 돌려받지 못하는 세입자가 급증하고 있다. 이같은 일이 실제로 닥치면 세입자는 당장에 어떤 절차를 밟아야 하는지 몰라 더욱 당황하게 된다. 전문가들은 먼저 내용증명을 보내고, 여기에서도 해결의 기미가 보이지 않는다면 전세금반환소송을 준비해야 한다고 조언한다.

내용증명이란, 어떠한 의사와 주장 등을 담은 내용물을 누가 누구에게 발송했는지를 제3자이자 공적기관인 우체국을 통해 증명받는 제도다. 강경한 의사를 전달함으로써 상대방에게 심리적인 압박감을 주는 작용을 한다.

특별한 형식이 있는 것은 아니며, 간결·명료하게 요점만 적어놓아도 된다. 전세보증금 미반환 관련 사안일 경우, 세입자가 집주인에게 계약 해지를 통보하고 전세보증금을 돌려 달라는 취지로 작성하면 된다.

문서 3통을 작성해 우체국에 제출을 하면, 우체국에서는 서신 끝에 '내용증명 우편으로 제출하였다는 것을 증명한다'는 도장을 날인하고 1통은 우체국에 보관하고 1통은 상대방에게 발송하며 다른 1통은 제출인(발송인)에게 반환해 준다. 내용증명은 반드시 등기우편으로 발송해야 한다.

내용증명의 장점으로는 ▲소송 절차에 비해 비용이 매우 저렴 ▲명도소송과 비교해 빠른 문제해결 ▲전화, 문자, 카톡 메시지에 비해 법적으로 명확한 의사표시 전달 입증 등이 있다.

엄정숙 부동산 전문변호사는 "전세금을 돌려받기 위한 소송은 전세금반환소송이지만, 실무적으로는 내용증명만으로 전세금을 받는 경우도 있다"며 "먼저 내용증명을 통해 집주인에게 계약을 갱신하지 않는다는 의사통보를 하는 것이 중요하다"고 조언했다.

다만 내용증명이 법적인 효력이 있는 것은 아니다. 내용증명을 받은 사람이 답을 해야할 의무도 없으며, 상대방의 부재로 인한 반송 가능성도 있다. 엄 변호사는 "실무적으로 내용증명은 전세금 분쟁을 저렴한 비용으로 빠르게 해결하는 장점이 있지만, 법적인 강제성은 없다"고 말했다.

내용증명으로도 전세보증금 반환이 이뤄지지 않는다면 강제력이 있는 법적 절차에 돌입해야 한다. 엄 변호사는 "내용증명으로 전세금을 돌려받지 못했다면 전세금반환소송을 준비해야 한다"고 했다.

전세보증금반환소송이란 전세보증금을 돌려주지 않는 집주인을 상대로 세입자가 제기하는 소송을 말한다. 전세금소송 전문 법률상담을 제공하는 법도 전세금반환소송센터의 '2022 전세금통계'에 따르면 평균 소송기간은 4개월 정도다.

전세금반환소송의 장점으로는 ▲승소판결이 내려지면 집행문을 통해 집주인에게 강제집행 가능 ▲소송을 제기하는 것만으로도 집주인에게 심리적 압박 효과 ▲합의과정에서 유리한 위치에서 문제해결 가능 ▲민사소송법 제98조에 의한 소송 비용을 패소자(집주인)에게 부담시킬 수 있다는 점 등이 있다.

다만 ▲변호사 선임료, 법원 비용 등 내용증명에 비해 높은 비용부담 ▲내용증명과 비교해 문제해결 시간이 길다는 점 ▲상대방이 판결에 불복하는 경우 항소심 절차가 진행될 수 있다는 것 등은 단점이다.

한편 전세 계약이 만료된 뒤 집주인이 세입자에게 전세보증금을 돌려주지 않는 사고 액수는 지난해에 연간 기준 최대치를 경신했다. 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 지난해 전세보증금반환보증 사고 액수는 5790억원으로 집계됐다. 건수 기준으로는 2799건이다.

전세금반환보증보험은 집주인이 계약 기간 만료 후 전세보증금을 돌려주지 않을 때 HUG가 가입자(세입자)에게 대신 보증금을 지급(대위변제)해준 뒤 추후 구상권을 행사해 집주인에게 청구하는 제도다.

전세금 반환보증보험 상품은 2013년 9월 처음 출시됐으며 현재 공공 보증기관인 HUG와 한국주택금융공사(HF), 민간 보증기관인 SGI서울보증에서 취급하고 있다.

김동표 기자 letmein@asiae.co.kr