[류태민의 부동산 A to Z] “수익률 O% 보장” 허위광고한 상가, 계약해제될까

과장 섞인 허위광고는 사유 인정 어려워… 사전에 꼼꼼히 살펴야
목적물에 심각한 하자 있거나 ‘기망행위’ 있다면 계약해제 가능

[아시아경제 류태민 기자] #노후자금 마련을 위해 상가투자에 나선 A씨는 “투자금 대비 20%의 수익률을 보장한다”는 분양업체 직원의 말을 믿고 덜컥 상가분양계약을 맺었다. 그러나 얼마 후 실제 임대료가 그에 미치지 못하는 수준이라는 것을 알게 된 A씨는 상가계약을 취소하고 계약금을 돌려달라고 요구했지만 해당업체는 이미 계약을 마쳤으니 해제가 어렵다는 연락을 받았다.

최근 상가나 오피스텔 등 수익형부동산 분양이 급증하면서 과장이나 허위광고를 통해 투자자들을 끌어들이는 사례가 늘고 있다. 높은 수익률이나 시세차익을 보장하거나 각종 개발호재가 있다는 광고에 이끌려 급하게 계약서를 작성하지만, 실제 조건과 환경은 광고와 다른 탓에 계약을 취소하려는 경우가 많다.

만약 시행사 또는 매도인의 귀책사유라고 할 수 있을만한 하자가 있다면 계약해제를 청구하고 계약금을 반환받을 수 있다. 예컨대 입주시기가 계약서상에 기재된 것보다 3개월 이상 밀리거나, 해당 목적물에 심각한 하자가 있는 경우가 대표적이다.

논란이 되는 것은 허위광고다. 허위광고의 경우 그 내용의 정도에 따라 계약해제 여부가 달라지기 때문이다. 판례상 표현에 따르면 ‘다소 과장된 허위’는 계약 해제 사유로 인정받지 못한다. 예컨대 분양업체에서 “추후 시세가 크게 오를 것이다”라고 설명했지만 실제로는 시세가 크게 오르지 않더라도 이를 ‘사기행위’로 연결지어 계약해제를 하기는 어렵다. 또한 중도금 무이자로 대출이 가능하다는 약속과 실제 상황이 다르더라도 계약해제 사유로 인정되지 않는다는 판례도 있다.

다만 사기죄가 성립할 정도의 ‘기망행위’가 이뤄졌다면 계약해제가 가능하다. 계약서상의 주요 사항에 대한 허위가 대표적이다. 예컨대 ‘지하철역과 지하통로로 연결된다’거나 ‘오피스텔이지만 에어비앤비 숙박업이 가능하다’ 등 사실과 다른 내용을 광고에 명시할 경우 계약해제 사유로 인정받을 수 있다. 투자금 대비 일정 비율의 확정적인 수익을 보장한다거나 일정 수준의 보증금과 월세가 나올 것이라고 설명을 하고 분양계약을 맺은 경우 기망행위로 인정한 사례가 있다.

분양계약 해제사유는 입증이 어려워 반드시 기록을 남겨놓을 필요가 있다는 것이 전문가들의 조언이다. 조세영 법무법인 로윈 변호사는 “대부분의 경우 분양계약서 자체에는 수익에 대한 부분을 특정해서 특약으로 적어놓지 않아 입증이 쉽지 않다”며 “잘 모르거나 불안한 점이 있는 계약이라면 설명을 하는 단계에서부터 녹취하는 것이 좋다”고 설명했다. 그는 이어 “계약 전에 꼼꼼히 살펴보고 의심스럽다면 계약을 안하는게 가장 좋은 방법”이라며 “계약해제를 원한다면 최대한 빠르게 진행하는 것이 유리하다”라고 덧붙였다.

류태민 기자 right@asiae.co.kr