[실전재테크] 대출 규제로 더 좁아진 문… 수익형 부동산 ‘막차’ 타볼까

잔금대출도 DSR 산정 포함…내년 1월 대출규제 강화 예고
규제 덜하고 전매 가능한 오피스텔 청약 몰려
청라 한양수자인 디에스틴 등 연내 분양 앞둔 단지 눈길

서울 서대문구 대현동 일대 오피스텔 전경 (사진=류태민 기자)

[아시아경제 류태민 기자] 정부가 내년 1월 대출규제 강화를 예고하며 규제 전 마지막 분양단지들에 대한 수요자들의 관심이 커지고 있다. 특히 오피스텔·생활형숙박시설에 분양·전매제한 등의 규제 강화 가능성이 높아지면서 연말을 앞두고 수익형 부동산에 ‘막차 수요’ 쏠림현상이 심화할 것으로 보인다.

지난달 금융위원회가 발표한 ‘가계부채 관리 강화 방안’에 따라 내년 1월부터는 잔금대출도 개인별 총부채원리금상환비율(DSR) 산정에 포함된다. DSR은 모든 가계대출의 원리금 상환액을 합쳐 연 소득으로 나눈 비율을 뜻하는 것으로 상환액이 연 소득의 40%가 넘으면 대출을 받을 수 없다. 현재는 규제지역 내 6억원이 넘는 주택 구입을 위한 담보대출을 받거나 1억원 초과의 신용대출이 있을 시 개인별 DSR 40%가 적용되지만, 규제 적용 이후부터는 총 대출액이 2억원을 넘으면 부동산 규제지역 여부와 상관없이 적용받게 된다.

‘규제 전 ‘막차’에 몰리는 인파

규제 강화 예고에 중도금과 잔금의 대출을 받을 수 있는 연내 마지막 분양 단지에 대한 관심이 쏠리고 있다. 특히대출규제로부터 상대적으로 자유롭고 전매가 가능한 오피스텔의 경우 신규 분양에 10만명이 넘는 청약자가 몰리고 있다. 실제로 지난 2일 청약 접수한 경기 과천시 별양동 ‘힐스테이트 과천청사역’ 오피스텔은 89가구 모집에 12만4426명이 몰리며 평균 경쟁률 1398대 1을 기록했다.

생활형숙박시설 분양 시장도 비슷한 분위기다. 업계에 따르면 현재 생활형숙박시설에 대해서는 아예 분양을 금지하는 내용을 담은 ‘건축물의 분양에 관한 법률’ 개정안까지 발의돼 국회 국토교통위원회에서 심사가 진행중이다. 시장에서는 자칫 상품 공급 자체가 끊길 수 있다는 우려까지 제기되며 ‘막차’를 타려는 수요가 늘면서 청약 경쟁률도 수백 대 1에 달하고 있다. 실제 서울 강서구 마곡지구에 들어서는 롯데캐슬 르웨스트 청약에는 57만5950명이 몰려 평균 657대 1의 경쟁률을 기록했다.

특히 생활형 숙박시설은 아파트·오피스텔과 달리 각종 부동산 규제로부터 자유롭다는 점이 특징이다. 아파트와 오피스텔은 모두 주택으로 간주돼 종합부동산세, 취득세, 양도세 등 각종 세금 적용 대상이 되고, 대출 제한도 받는다. 신규 분양의 경우 청약 자격 조건이 까다롭다. 당첨이 되도 분양권은 전매 금지로 소유권이전등기시까지 다른 사람에게 되팔 수도 없다. 반면 생활형숙박시설은 주택법이 아닌 건축법의 적용을 받아 이러한 규제들을 피할 수 있다. 주택 수에 산정되지 않는 데다 분양권 전매제한도 없다. 담보인정비율(LTV)과 같은 대출 규제도 받지 않는다.

규제 전 분양 앞둔 분양단지 눈길

뜨거운 분양열기 흐름에 맞춰 건설사들도 발빠르게 움직이고 있다. 한양은 이달 인천 청라국제금융단지 B5-2블록에 ‘청라 한양수자인 디에스틴’를 분양한다. 지상 최고 47층 3개동, 전용 84㎡ 702실 규모의 주거형 오피스텔이다. HDC현대산업개발은 역시 청라지구에서 주거용 오피스텔 ‘청라국제도시 아이파크’를 분양할 계획이다. 이 오피스텔 단지는 지하 6층~지상 42층, 2개 동 규모에 전용 24~84㎡, 총 1020실 규모로 조성된다.

현대 아산이 경기 화성시 반송동 86-8 일원에 선보이는 주거형 오피스텔 ‘동탄 현대 밀레마’도 눈에 띈다. 지하 4층~지상 15층, 전용 33~75㎡ 95호실로 구성된다.

현대엔지니어링은 이달 경남 창원시 성산구 상남동 74-3, 74-4 일원에 짓는 생활형 숙박시설 ‘힐스테이트 창원 센트럴’의 청약 접수를 진행한다. 단지는 지하 6층~지상 46층, 2개 동 규모에 전용면적 88㎡·102㎡ 2개 타입 총 296실 규모로 조성된다.

류태민 기자 right@asiae.co.kr