'제2의 화천대유' 막는다…개발이익환수제 어떻게 바뀔까

화천대유 사건 계기로 개발부담금 개편
노형욱 장관 "제도 개선 들여다볼 것"
누더기된 제도 정비…부담률 상향 전망
다만 과도한 제한은 사업 경직성 높여

경기도 판교 대장동 사업을 계기로 현행 개발이익환수제가 미비하다는 질타가 이어지면서 정부가 본격적인 제도 개선 작업에 착수했다. 개발사업으로 민간이 폭리를 취하는 구조를 약화시키기 위해 개발부담금 부담률을 대폭 높이고, 각종 면제·감면 제도도 줄이는 방향으로 제도가 정비될 가능성이 크다는 분석이다. 하지만 과도한 규제는 사업의 경직성을 높여 비효율로 이어질 수 있는 만큼 균형있는 접근이 필요하다는 의견도 제기된다.

6일 정부와 국회에 따르면 전날 진행된 국회 국토교통위원회의 국토교통부 국정감사에서 대장동 사업 의혹을 둘러싼 여야 위원들의 성토가 이어졌다. 여야를 불문하고 대부분의 위원들은 전례를 찾을 수 없는 규정으로 민간업체인 화천대유측이 대장동 도시개발사업을 통해 막대한 수익을 독점했다고 지적했다. 특히 더불어민주당 위원들은 전 정권에서 개발부담금 감면특혜 등을 도입해 이번 사태가 발생했다며 제도적 보완을 주문했다.

정부는 대장동 사업 논란과 관련해 개발이익환수제도의 전반적인 개선 방안을 검토한다는 방침이다. 노형욱 국토부 장관은 "현행 도시개발법은 지방자치단체장이 도시개발사업 지정권자인 경우 정부가 개입할 근거가 없다"면서도 "중앙정부의 관리·감독 등 제도 개선이 필요한지 들여다 보겠다"고 말했다. 홍남기 경제부총리겸 기획재정부 장관도 "공공개발이익을 정부가 일정부분 환수하는 것은 필요하다"며 "공공환수가 제도적 장치에 의해 잘 이뤄질 수 있도록 협의하겠다"고 말했다.

누더기된 개발이익환수제

개발이익환수제는 토지에서 발생하는 개발이익을 환수해 토지에 대한 투기를 방지하고 효율적인 토지 이용을 촉진하는 목적의 제도다. 1989년 제정된 ‘개발이익 환수에 관한 법률’에 따라 1990년 1월부터 도입됐다. 처음에는 부담률이 개발이익의 50%였지만 외환위기가 발생한 1998년 9월~1999년 12월 한시적으로 면제했고, 2000년 1월부터 1년동안은 부담률을 25%로 조정했다. 이후에도 경제활성화를 위해 2002~2005년 면제하는 등의 절차를 거쳐 현재는 계획입지 20%, 개별입지 25% 부담률을 적용하고 있다.

이처럼 경기 등 외부적 상황에 따라 부담률의 변동성이 크고, 각종 감면·특례 규정도 반복되면서 개발이익환수법이 누더기가 됐다는 지적이 나온다. 전문가들은 부담률을 높여 민간이 가져가는 수익을 조정하는 등의 개편이 이뤄질 필요가 있다고 설명했다. 참여연대 민생희망본부 실행위원인 이강훈 변호사는 "현재 부담률은 25%인데 이를 45~50%로 높이고, 사전 협약과 관련된 기준, 절차, 수단 등을 법에 명시할 필요가 있다"며 "현재는 상당수 지자체 재량에 맡겨야 하다보니 각 지자체의 경험이나 판단력에 많이 좌우되는 경향이 있다"고 말했다.

민간 개발 위축 ‘부작용’ 우려도

현재는 정상 토지가격 상승분을 초과하는 부분에 부담금을 부과하고 있지만 추후 아파트 등 건물 건축 뒤의 토지가치 상승분도 반영해 부담금을 산정해야 한다는 목소리도 나온다. 개발 전후 토지가격 차이가 큼에도 이 부분이 고려되지 않다보니 개발이익 환수에 한계가 있다는 지적이다. 강준현 민주당 의원은 "현행법은 사업 완료 이후 5개월 내 부담금을 부과하게 돼 있는데 장기사업의 경우 화폐가치 변화 등으로 변수가 많다"며 "실효성 있게 정비해야 한다"고 말하기도 했다.

다만 민간과 지자체에 대한 과도한 규제가 민간 수익률 악화와 지자체 자율성 저해로 이어져 사업의 경직성을 높이고 공공주도의 부작용이 야기될 우려도 있다는 지적이 나온다. 업계 관계자는 "지자체 사업의 경우 지자체의 자율성도 어느정도 보장해줘야 한다"며 "법에서 기준을 마련해 지자체가 권한을 갖고 책임있게 할 수 있게 하는 부분도 필요하다"고 말했다.

엄정숙 부동산전문 변호사는 "토지는 한정된 자원인데다 공개념도 강하기 때문에 특정 민간업체가 개발이익을 너무 많이 가져가지 않도록 하는 제한이 필요하다"면서도 "과거 택지소유상한제가 위헌 결정을 받기도 한 만큼 부담률을 어느정도로 선정할지 역시 사회적 합의가 필요한 부분"이라고 말했다.

문제원 기자 nest2639@asiae.co.kr