새 대출 규제에 전세도 포함될까…전문가들도 '갑론을박'(종합)

전문가 찬반의견 팽팽…"실수요자 피해vs전세값 잡아야"
전세대출 올 들어 14% 급증…주담대 증가세보다 3.5배
고심 깊어지는 정부·금융당국…전세대출 규제 신중론 우세

부동산 자료사진 /문호남 기자 munonam@

[아시아경제 성기호 기자, 김진호 기자, 송승섭 기자]“올해 하반기 전세 대출은 스퀴즈(squeeze·쥐어짜다)할 수밖에 없다. 다주택자 (대출이)거나, 투기 의심 대출은 강하게 관리하겠다."(9월13일, 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관)

"전세대출과 집단대출 등 실수요자가 피해를 보지 않도록 (가계부채 추가 대책을) 검토해 나갈 생각이다."(9월16일, 고승범 금융위원장)

금융당국이 내달 중 가계부채 종합대책을 발표할 예정인 가운데 전세대출이 규제 대상에 포함될 지가 초미의 관심사로 떠오르고 있다. 금융권에서는 전세대출이 갭투자(전세를 끼고 매수) 용도로 활용되며 집값 상승의 원인이라는 의견과 규제 시 실수요자들이 직접적인 타격을 받을 것이라는 견해가 극명하게 엇갈린다. 전문가들의 의견도 찬반이 팽팽한 가운데 정부와 금융당국도 막판 고심을 거듭하는 모양새다.

"실수요자 피해"vs"집값 급등 원인"

집값과 전셋값 상승이 가계대출 증가의 원인으로 지목된 가운데 규제 예외대상인 전세대출을 막을 지 여부가 가계부채 추가대책의 핵심 쟁점으로 떠올랐다. 금융당국이 전세대출에 문제가 있다는 입장으로 기울었다는 관측이 우세한 가운데 전문가들 사이에서도 찬반 입장차가 큰 상황이다. 가장 큰 문제는 실수요자가 많아 규제에 나설 경우 자칫하면 ‘대란’을 불러 올 수 있기 때문이다.

실제 전세대출은 세입자가 대출받는 돈이지만, 대출금액이 집주인 통장으로 바로 입금되는 구조다. 전세금으로 쓰일 뿐 다른 용도로 거의 전용될 수 없는 대출이기 때문에 실수요자 성격이 강하다.

성태윤 연세대학교 경제학과 교수는 "전세자금 대출의 경우 실수요자가 대부분"이라면서 "전세 자금이 없는 사람들까지 대출을 틀어막는 것은 곤란하다”고 밝혔다. 그러면서 “소득도 있고 신용도도 높은데 대출을 굳이 안 해줄 이유가 없다”고 지적했다. 정확한 실수요 여부를 판정하되 필요하고 갚을 능력만 있으면 대출이 가능할 수 있어야 한다는 게 성 교수의 판단이다.

반면 전체적인 대출증가세를 잠재우기 위해 큰 파이를 차지하고 있는 전세자금 역시 동등하게 규제해야 한다는 목소리도 있다. 김상봉 한성대학교 경제학과 교수는 "전세대출이 전세 가격을 올리고 다시 전세 가격이 집값을 올리는 측면이 있다"며 “전세대출도 총량에 포함해야 한다. 주택담보대출 다음으로 큰데 이게 규제돼야 증가세가 멈출 것”이라고 진단했다. 또 "예를 들어 자신의 집은 전세를 주고 다른 집에서 전세를 사는 경우 일종의 갭투자인 셈“이라며 이 때문에 모두가 실수요자로 보기는 어려운 상황"이라고 분석했다.

다만 정부와 금융당국이 가계부채 정책을 추가로 발표하기 전에 정확한 실태 파악이 무엇보다 중요하다는 것에는 모든 전문가들의 의견이 일치했다. 이정희 중앙대학교 경제학부 교수는 "일괄적으로 전세대출을 규제하는 것은 위험하다"며 "전세대출을 원래의 목적 외에 유용하는 부분을 규제하고, 계약조건 관리 등을 잘 챙겨야 한다”고 지적했다. 잘못하면 투기를 막기보다는 선의의 피해자가 생길 수 있다는 것이다.

김 교수는 "주식이나 예금자산이 있음에도 전세대출을 최대한 받고 나머지 돈으로 투자에 나서는 경우도 있다"면서 "집을 구매하는 경우 자금계획서를 내는 것과 마찬가지로 전세도 자금계획서를 받아야 한다"고 조언했다.

주담대 4% 증가할 때 전세대출은 14% 급증

금융당국이 전세대출 규제를 두고 고민을 이어가는 이유는 전세자금 대출 증가세가 가파르기 때문이다. 5대 시중은행의 전세자금 대출은 지난해 말 105조2127억원에서 지난 8월 말 기준 119조9670억원으로 14.02% 급증했다. 이는 같은 기간 주담대 증가율(4.14%)의 약 3.5배에 달한다.

특히 가을 이사철이 다가오며 전세값이 더 오를 것으로 예상되고 있어 전세대출 규모도 덩달아 커질 가능성이 높다. KB경영연구소에 따르면 지난달 전세값 상승률이 1%를 초과하며 전세시장에 대한 우려가 커지고 있다고 지적한 바 있다.

급증한 대출규모를 감안할 때 주담대에 이어 전세대출도 규제가 불가피해진 측면이 있지만 금융당국은 쉽사리 결정을 내리지 못하고 있다. 빈대(갭투자자)를 잡으려다 초가삼간(실수요자)까지 태워먹을 수 있다는 우려에서다.

최근의 전세대출 규제 가능성이 언급된 것은 여윳돈이 있는 이들이 전세대출로 받을 수 있는 최대한도로 돈을 빌린 뒤 남는 돈으로 주식이나 가상화폐 등에 투자하는 관행의 영향이 크다. 실수요가 아닌 투자에 활용되는 것은 부적절하다는 것이 금융당국의 원론적 입장이다.

문제는 전세자금이 실제 어떤 용도로 쓰이고 있는지 확인하거나 검증할 방법이 없다는 것이다. 주거 안정성과 밀접한 관련이 있는 전세대출을 조일 경우 정치권과 서민들의 강한 비판에 직면할 수 있다는 점도 금융당국의 고민을 키우는 요소다. 금융권 관계자는 "집값 상승이 전셋값까지 끌어올린 상황에 전세대출까지 규제할 경우 부동산 정책 실패에 대한 비판의 여론이 더 거세질 수 있다"고 지적했다.

금융권 안팎에선 전세대출 규제 강화 대신 은행을 통한 심사 강화 등 간접적 방식이 유력하게 거론된다. 차주가 전세금을 부담하기 어려운지 혹은 전세금을 받아 다른 용도로 사용하는지 여부 등을 심사 과정에서 꼼꼼히 살피는 방식이다.

성기호 기자 kihoyeyo@asiae.co.kr
김진호 기자 rplkim@asiae.co.kr
송승섭 기자 tmdtjq8506@asiae.co.kr