"특약 넣어주세요" 부동산 계약현장도 대출규제 불똥

서울 시내 아파트 모습 ＜사진=연합뉴스＞

#서울 강서구에서 8년째 공인중개사무소를 운영하는 공인대표 A씨는 최근 은행권의 대출 규제가 강화된 이후로 계약 때마다 진땀을 뺀다. 임차인 대부분이 대출 불승인과 관련한 특약조항을 강하게 요구하기 때문이다. 하지만 관련 내용을 임대인에게 알리면 단박에 거절당하기 일쑤다. A씨는 "입장이 조율되지 못해 다툼이 일고 거래가 파토나는 일이 잦아지고 있다"고 전했다.

10일 업계에 따르면 대출 관련 특약 조항과 관련한 부동산 계약 현장의 갈등이 커지고 있다. 매매계약서나 임대차(전세)계약서 작성 과정에서는 ‘은행 대출 불가시 계약은 무효로 하고 기지급한 계약금은 모두 반환한다’, ‘임차인이 전세자금대출을 받는 과정에서 대출이 실행이 안될 경우, 임대인은 이미 받은 계약금을 임차인에게 전액 반환한다’는 식의 조항이 일부 기재되곤 한다. 서울시 역시 ‘주택임대차 상담사례집’을 통해 해당 특약을 권유하고 있다. 해당 특약이 기재되면, 계약서를 작성했으나 은행 대출이 이뤄지지 않을 경우 매수인 또는 임차인이 계약금을 전액 돌려받게 된다.

A씨는 "최근 은행 대출 규제가 강화되면서 세입자·매수인들이 해당 조항의 반영을 강하게 요구하는 경우가 부쩍 늘었다"고 했다. 예상치 못한 대출 불승인으로 계약금을 배액배상해야 하는 경우를 피하기 위해서다. 통상적으로 계약이 체결되면 거래대금의 10%가 계약금으로 지급되고, 파기시에는 파기 책임이 있는 쪽에서 배액배상을 해야한다.

대출이 원활하던 시기에는 해당 특약이 반영되는 경우가 적지 않았다. 그러나 지금은 대출 불승인 가능성이 높아지면서 상황이 달라졌다. A씨는 "임대인 입장에서는 ‘임차인 사정으로 인해 대출이 불승인됐는데, 그로 인한 손실을 왜 내가 떠안아야 하느냐’고 항변한다"며 "특약을 넣을 바에야 다른 세입자를 구하고 말겠다는 것"이라고 전했다.

다만 대출 불승인과 관련한 특약사항은 의무조항이 아니다. 부동산전문 법무법인 관계자는 "임대인·매도인이 해당 조약을 거부한다고해서 처벌하거나 불이익을 줄 수는 없다"며 "관련 조항을 계약서에 포함할지 여부는 온전히 계약 쌍방간의 협의하에 달려있는 부분"이라고 말했다.