2021년 부동산 ‘富’테크, 자산가들은 이렇게 한다

- 부동산규제의 칼날, 주택시장에 집중…수익형부동산 풍선효과 ‘톡톡’
- 부자들의 투자상품, 주택보단 상업용부동산 선호…O/T, 생활형숙박시설 인기

정부가 강력한 부동산규제를 잇따라 발표하면서 주택시장에 위기감이 감돌고 있는 가운데 오피스텔이나 생활형숙박시설, 라이프 오피스 등 수익형부동산에 대한 관심이 커져만 가고 있다. 부동산 규제의 날카로운 칼날이 주로 주택시장을 향하고 있기 때문이다.

실제, 규제지역의 범위가 수도권 전역을 넘어 광역시와 지방 주요도시(충남 천안, 전북 전주 등)로 빠르게 확대되면서 주택시장을 전방위로 압박하고 있다.

부동산 관련 세금 부담도 강화하면서 투기수요의 주택시장 진입을 원천적으로 봉쇄됐다. 지난해 8월, 다주택자의 취득세율이 1%~3%에서 최고 12%까지 크게 치솟았다. 올해 6월부터는 다주택자의 양도세 중과세율이 ‘기본세율+10~20%p’에서 ‘기본세율+20~30%p’ 로 대폭 인상됐다. 또, 보유기간 2년 미만 주택과 조합원 입주권도 40%에서 최대 70%까지 세율이 높아졌다.

규제지역 내 대출자격요건은 더욱 까다로워진다. 이 달부터 규제지역에서 6억원 초과 주택을 대상으로 주택담보대출을 받을 때 DSR(총부채원리금상환비율)이 개인별 40%가 적용된다.

이처럼, 정부가 주택 위주로 부동산규제를 강화해나가면서 수익형부동산이 풍선효과를 누리며 때아닌 호황을 누리고 있다.

부자들의 부동산 투자 행태도 점진적으로 변하고 있다. 하나금융연구소가 올해 발표한 ‘2021년 부자들의 자산관리 트렌드’를 살펴보면, 부자들은 주택을 투자보단 거주 용도로 생각했다. 지난 해 부자들의 부동산자산 중 주택이 차지하는 비중은 52%에 달했다. 하지만, 주택을 보유한 목적으로 분류하면 ‘거주(41%)’가 ‘투자(11%)’보다 약 4배가량 많았다. 투자 상품으로는 ‘상업용 부동산(34%)’을 주로 보유하고 있었으며 ‘토지(14%)’도 상당수 지니고 있었다.

오피스텔 시장도 제2의 전성기를 맞이하고 있다. 지난 26일 KB금융지주 경영연구소가 발표한 ‘오피스텔 시장 동향’에 따르면 올해 1분기 전국 오피스텔 매매 거래량이 전년동기대비 무려 47%나 증가했다. 또, 올해 6월 'KB 오피스텔 시세지수'는 117.9로 기준점인 2019년 1월(100) 대비 17.9% 높은 수준을 기록했다.

최근 부동산시장에선 ‘생활형숙박시설’의 인기가 절정에 다다르고 있다. 부산 해운대구에 위치한 ‘엘시티 더레지던스(2019년11월 입주)’ 전용 177㎡E형은 지난 2월 43억5000만원(33층)에 거래됐다. 이 주택형은 2016년 공급 당시 분양가가 24억6000만원이었다. 5년만에 약 2배가량 오른 셈이다.

또, 경기 남양주 별내신도시에 ‘별내역 아이파크 스위트(2021년 2월 입주)’ 전용 83.31㎡형은 5월에 8억2910만원(22층)에 팔렸다. 이 주택형은 약 4년 만에 분양가(4억7910만원, 2017년) 대비 2배가량 오른 가격이다.

건설사들도 이런 분위기에 맞춰 수익형 부동산상품을 속속 선보이고 있다.

[HDC현대산업개발, ‘고덕 아이파크 디어반’ 조감도]

HDC현대산업개발은 서울 강동구 일원에 짓는 하이엔드 라이프 오피스 '고덕 아이파크 디어반'을 8월에 분양할 예정이다. 지하 6층~지상 21층, 연면적 약 30만1,337㎡ 규모로 건립된다. 이 곳은 판매시설과 운동시설, 문화 및 집회시설, 근린생활시설 등으로 구성된 신개념 복합문화공간으로 꾸며진다. 전용면적 37~158㎡, 업무시설 총 597실을 분양할 예정이다. 서울 동부권의 중심인 고덕비즈밸리에 조성되면서 한강과 고덕산을 바라볼 수 있는 조망권 프리미엄이 가장 기대된다. 특히 서울 최초 대규모 이케아 입점(24년 예정)이 확정되었으며 이마트, 멀티플렉스 영화관, 키즈짐, 전자제품샵 등 다양한 쇼핑문화시설이 함께 들어설 예정이다. 강일IC, 올림픽대로를 통해 강남으로의 접근성이 우수하며, 수도권 제1순환고속도로와 서울~양양 고속도로 이용이 편리하다. 사업지 옆으로 서울~세종 고속도로가 공사 중이며 강동~하남~남양주를 잇는 9호선 연장선 샘터공원역(예정)도 들어설 계획이다.

롯데건설은 오는 8월 서울시 강서구 마곡특별계획구역 내에 생활숙박시설 ‘롯데캐슬 르웨스트’를 분양한다. 단지는 지하 6층~지상 15층, 5개 동, 전용면적 49~111㎡ 총 876실 규모이며 판매시설과 업무시설도 함께 마련된다. 지하철 5호선 마곡역, 9호선 및 공항철도 환승역인 마곡나루역이 지하 공공보행통로로 연결돼 쉽게 이용할 수 있고, 단지 인근으로 롯데, LG, 코오롱, 넥센 등 대기업을 비롯해 수많은 중소기업들이 입주해 있어 배후수요도 풍부하다.

현대엔지니어링은 7월 30일 충북 청주시 일원에 짓는 하이엔드 생활숙박시설 ‘힐스테이트 청주 센트럴’의 분양홍보관을 열고 본격 분양에 나선다. 지상 8~49층, 전용면적 165~198㎡ 총 162실 규모의 하이엔드 생활숙박시설이며, 금회 공급분은 전용면적 165~187㎡ 160실이다. 해당 단지는 청주고속버스터미널을 비롯해 생활숙박시설, 판매시설, 문화?집회시설 등을 갖춘 하이엔드 복합문화공간으로 거듭날 예정이다. 단지 내 복합쇼핑몰에는 F&B 기능이 강화된 현대시티아울렛이 입점 예정이며, 청주 최초 MX관을 갖춘 메가박스와 다양한 휴식?문화공간도 함께 들어서 편리한 쇼핑, 문화, 여가 생활을 함께 즐길수 있는 복합문화라이프스타일 쇼핑몰로 탄생할 예정이다.

최봉석 기자 mail00@asiae.co.kr