'누구나집' 집값 6~16% 내고 10년 살다가 입주가로 분양

동탄2·양주회천·파주운정3·평택고덕 유보지 5800가구 공급
대부분 수도권 외곽., 실수요자 유입 의문…주민 반발 예상도

[아시아경제 조강욱 기자] 더불어민주당 부동산특별위원회가 10일 발표한 ‘서민·무주택자의 내집마련을 위한 수도권 주택 공급방안’은 초기 내집 마련 자금 부담을 확 낮춘 ‘누구나집’ 사업과 2기 신도시 유보지를 활용한 총 1만6000여가구 이상 공급 계획 등을 담고 있다. 다만 공급 대상지 대부분이 수도권 외곽에 위치한데다 기존 공급주택의 용도를 바꾸는 것이어서 당초 민주당이 장담했던 "상상도 못할 수준"의 공급 대책과는 거리가 멀다는 지적이 나온다. 특히 주민들의 자족시설로 활용되는 유보지의 용도 변경은 현지 주민들의 반발에 부딪힐 가능성이 높다.

◇의왕·파주·시흥 등에 ‘누구나집’ 1만785가구 시범공급 = 특위는 인천·안산·화성·의왕·파주·시흥시 등 6개 지역에서 약 1만785가구 규모의 ‘누구나집’시범사업 부지를 올해 안에 공급한다는 계획이다. 지구별로는 △인천 검단 4225가구 △안산 반월·시화 500가구 △화성 능동 899가구 △의왕 초평 951가구 △파주 운정 910가구 △시흥 시화 멀티테크노밸리(MTV) 3300가구 등이다. 이 가운데 인천시, 안산시, 화성시, 의왕시는 즉시 추진이 가능하지만 파주시와 시흥시의 경우 각각 분양에서 임대로, 유통에서 주거로의 용도 변경이 필요하다고 설명했다.

‘누구나집’은 공공지원민간임대 방식으로 공급된다. 공공지원민간임대주택 임대요건은 △의무임대기간 10년 △임대료 인상 5% 이내 △초기임대료 시세의 85~95% 이하 △무주택자 우선공급(청년·신혼 등 특별공급 20% 이상) 등이다. 특위는 시범사업 6개 지역 외에도 10여 곳의 지자체 등과 협의를 지속해 연내 시범사업 확대 계획을 지속적으로 발표한다는 방침이다.

또 특위는 이미 기반시설이 갖춰진 2기 신도시 내 유보용지의 3분의 1을 주택용지로 공급한다는 복안을 세웠다. 양주회천(1000가구), 파주운정3(1700가구), 평택고덕(1750가구), 화성동탄2(1350가구) 등 4개 지구 약 5800가구 규모다. 한국토지주택공사(LH)가 직접 개발·공급해 내년 중 사전청약을 추진한다는 방침이다.

◇입지도 규모도 기대 이하…주민 반발도 우려 = 전문가들은 이번 대책이 저소득층들의 ‘내집마련’을 위해 긍정적인 부분은 있다면서도 부동산 시장 안정 등 실효성에 대해서는 의문을 제기하고 있다. 이익 공유가 현재 국민 정서에 맞지 않는데다 대부분 입지가 사전청약을 앞둔 3기 신도시에도 못 미치기 때문이다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 "누구나집이 분양전환 방식이고 초반에 들어가는 비용이 낮다는 점은 좋지만 발생한 이익을 나눠갖는다는 부분에서는 정서적으로 맞지 않는다"면서 "입지가 아주 특출나다면 고려해볼 수 있겠지만 당장 내 명의로 된 내 집을 갖는게 낫다는 게 일반 수요자들의 생각"이라고 말했다.

수익성 저하로 인한 리스크 우려도 크다. 이번 누구나집 사업에는 사업시행자의 사회적책임이 강화되는데 시행자는 분양전환 시까지 투자금(전체 사업비 5% 이상)과 시행자 이익(전체 사업비 10%)을 회수하지 않아야 한다. 또 집값 하락 시에는 우선적으로 충당해야 한다. 예를 들어 확정분양가 5억원으로 계약했다면, 10년 후 집값이 떨어지더라도 4억2500만원까지는 사업시행자가 본인의 투자분(5%)과 이익분(10%)으로 보전해야 하는 것이다. 결국 사업주나 국가·공공에서 리스크를 대신 진다는 의미다.

여기에 기존 주민들의 반발도 우려된다. 유보지를 주거용으로 활용할 수 있는 근거가 마련되지 않은 점이다. 특위는 이를 마련하기 위해 국토부가 ‘지속가능한 신도시 계획 기준’을 정비한다는 방침이다. 하지만 현행 제도 아래서 유보지는 해당 지자체·입주민 협의 후 주거용이 아닌 자족시설용지로 활용된다. 민주당측은 인근 주민들의 의견을 충분히 청취 후 진행한다는 방침이지만 반발이 우려된다.

서진형 경인여대 교수(대한부동산학회장)는 "이미 시장에서 한번 외면 받은 2기 신도시 유보지인만큼 입지가 좋다고 보기 어렵다"면서 "특히 유보지는 원래 신도시들이 자족기능을 갖추기 위해 마련한 부지인데, 이를 주거용으로 활용한다면 자족기능을 갖추지 못하고 베드타운화할 우려가 있어 주민들의 반발이 클 것"이라고 지적했다.