조은희 서초구청장 "공시지가 ‘세금 아닌 벌금’...주민들 민심 들끓어"

실거래 대비 공시가격 현실화율 90% 이상 되는 세대 총 208 가구 ·서민주택 공시가격 100% 상승· 임대아파트와 분양아파트 공시가 역전·동일 아파트에 대해 종부세 대상 여부 엇갈려...공시가격 원칙 없는 부실한 근거로 산정된 만큼 정부 산정근거 투명하게 공개해주기 바란다는 6개 항 부동산 공시가격 제도개선 위한 건의문 발표

[아시아경제 박종일 기자] 조은희 서초구청장은 5일 정부의 불공정, 불명확한 깜깜이 공시지가는 ‘세금 아닌 벌금’라며 일선 주민들의 들끓는 민심을 전했다.

조 구청장은 지난 3월19일 감정평가사 및 부동산 전문가 등으로 구성된 ‘부동산 공시가격 검증단’을 출범, 지역내 공동주택 12만5294가구에 대한 전수조사를 시행한 결과를 바탕으로 ▲실거래 대비 공시가격 현실화율 90% 이상 되는 세대 총 208 가구 ▲서민주택 공시가격 100% 상승 ▲임대아파트와 분양아파트 공시가 역전·동일 아파트에 대해 종부세 대상 여부 엇갈려 등 사례 를 적시, 공시가격 원칙 없는 부실한 근거로 산정된 만큼 정부 산정근거 투명하게 공개해주기 바란다는 6개 항 부동산 공시가격 제도개선 위한 건의문을 발표했다.

#서초구 공시가격 검증 오류 사례

★ (방배동 주민 A씨) 거주 목적으로 분양받은 달랑 집 한 채가 비싼 세금을 만들어 내는 애물단지가 되버렸습니다. 평생 집 한 채에서 자식기르며 살아왔는데, 정년이 되어 삶의 터전에서 쫓겨나는 신세가 되었습니다. 현재 1인 1가구로 거주하고 있는데, 확 오른 공시가에 무슨 수로 세금을 감당한단 말입니까?

★ (서초동 주민 B씨) 집 값 오르면 좋지 않냐고 하시는데, 모르는 이야기입니다. 신혼부부로 5년전 힘들게 대출을 받아 집을 마련했습니다. 다른데도 오를 대로 올라 이사를 갈 수도 없고, 한 달 월급을 고스란히 세금으로 내야합니다. 미실현 이익에 대해 어떻게 이렇게 과한 세금을 매길 수가 있는 건가요?

★ (양재동 상인 C씨) 코로나19로 인해 식당 운영도 어려워 임대료 내기도 빠듯한데, 집값과 공시가는 계속 오르고, 두 아이 키우며 200만원이 넘는 세금을 어찌할지 모르겠습니다.

당장 서초구에서만 아무런 소득이 없는 105여명의 어르신들이 기초연금대상자에서 탈락, 생계에 막중한 영향을 미치고 있는 상황이다.

조은희 서초구청장은 지난 3월19일 감정평가사 및 부동산 전문가 등으로 구성된 ‘부동산 공시가격 검증단’을 출범, 지역내 공동주택 12만5294가구에 대한 전수조사를 시행했다.

특히 지난해 거래가 된 4000가구에 대해 일일이 대조작업을 거친 결과 현 정부의 불합리한 공시제도에 대한 총 5가지 개선방향을 제시했다.

?공시가격 산정에 대한 명확한 근거 제시 ?주택 소유자별 현실화율을 확인할 수 있는 투명한 정보 공개 ?잘못 산정된 올해 공시가 전면 재조사 ?부동산 공시가격 결정권의 자치단체로의 이양(서초구를 시범 사업구로 지정 요구) ? 향후 부동산 가격 하락 시 공시가격 적용 방법 대안 필요

감정평가사 및 부동산 전문가 등으로 구성된 ‘부동산 공시가격 검증단’이 지역내 공동주택에 대한 현장 실태조사 및 거래가, 공시가 반영률 등을 종합 분석한 결과 총 4가지 유형의 공동주택 공시가격 오류가 발견됐다.

▲ 현실화율이 90%이상인 경우

▲ 전년 거래 발생으로 서민주택의 공시가격이 100% 이상 상승한 경우

▲ 임대 및 분양아파트의 공시가가 역전한 경우

▲ 동일 아파트에서 종부세 부과 대상 여부가 엇갈린 경우

◇현실화율이 90% 이상인 경우

지난해 거래가 있었던 400여 가구를 기준으로 실거래 대비 공시가격 현실화율이 90% 이상이 되는 세대가 총 208가구로, 약 5%를 차지한다.

조사 결과 서초구의 여러 아파트 단지에서 거래가격보다 주택 공시가격이 높게 책정된 경우가 확인됐다.

지역내 공동주택 12만5294가구 중 지난해 거래가 있었던 총 7016건의 거래 중 지분 및 분양권 거래 등 특수한 거래를 제외한 실 거래 4284건을 기준으로 면밀히 검증한 결과 실거래가 대비 공시가격 현실화율 ▲80% 이상이 851가구(약 19.8%) ▲ 85% 이상이 410가구 (약 9.6%) ▲90% 이상이 208가구 (약 4.8%) ▲100%이상이 136가구(약 3%)를 차지했다.

◇전년 거래 발생으로 서민주택 공시가격 100% 상승

빌라 등 기존의 거래사례가 없어 낮은 가격을 유지하다 실거래가 발생하자 현실화율 반영을 위해 공시가격 100%이상 일시에 상승했다.

그동안 거래가 없거나 드물었던 연립 및 다세대 등 서민 주택이 일시적인 거래 발생으로 갑자기 해당 가격이 공시가격에 반영돼 100% 이상 공시가격이 급상승하는 경우가 발생했다.

서초구의 경우 평균 공동주택가격 상승률인 13.53%를 3배 이상 초과하는 주택이 총 3101가구인데, 그 중 대부분이 다세대와 연립 등 서민주택이다.

이는 보유세 상승 및 각종 복지혜택 탈락 등 서민 경제에 미치는 영향이 크기 때문에 저가 서민 주택의 공시가격 급등은 지난 3년간의 거래사례의 평균으로 현실화율이 적용되어야 하며, 상한선에 대한 검토가 필요하다. (2021년도 서초구 기초연금 대상자 1426명 중 105명(7.3%)가 자격 중지가 예상됨)

◇임대아파트와 분양아파트의 공시가 역전

사회 소외 계층을 지원하는 임대아파트와 분양아파트의 공시가가 역전돼 임대아파트가 분양아파트 보다 더 높은 역전현상이 발생했다.

준공년도와 평형이 비슷한 우면동 소재 LH 5단지 아파트(임대)와 인근에 위치한 서초힐스 아파트(분양)의 경우 임대 아파트의 공시가격이 올해 53.9%나 상승, 오히려 가격이 역전되는 현상이 발생했다.

이는 임대아파트 소유주가 LH공사로 가격 상승에 대한 이의제기가 없을 것이라는 점과 향후 분양 전환 시 분양가를 높게 책정하기 위한 의도로 보여 준공연도와 평형이 비슷한 동일 지역에 있는 임대아파트와 분양아파트간 균형 있는 공시가를 위한 재검토가 필요하다고 주장했다.

◇동일 아파트에 대해 종부세 대상 여부 엇갈려

같은 층, 같은 면적임에도 불구하고, 거래실적의 유무에 따른 차이로 종부세 대상 여부가 엇갈렸다.

반포 훼미리 아파트의 경우 거래사례의 유무에 따라 101동과 102동의 공시가격 상승률이 달라 종합부동산세 대상 여부가 엇갈렸다.

동일아파트 같은 층, 같은 면적임에도 불구하고, 공시가(안)이 20% 차이가 발생하여 공시가 형평성과 신뢰성에 많은 의문이 들게 하며, 이런 유형의 공동주택에 대해 반드시 재조사가 필요하다고 강조했다.

정부의 현행 공시가 산정은 소수의 한국부동산원 담당이 통계에 의존한 대량 평가로 많은 오류가 발생하고 있다. 서울, 제주도 등 전국으로 확산된 공시가에 대한 불신은 ‘투기 세력도 아닌 소득 없는 서민들에 대한 세금 갈취’라며 전 국민들의 수많은 이의신청으로 봇물을 이루고 있다.

언론보도에 따르면 신뢰를 잃은 정부의 공시가격으로 지난해 국토부에 제기된 민원은 무려 3만7410건으로 2016년 191건에서 4년 만에 190배나 폭증했다.

특히 2020년 기준 서초구의 경우만해도 의견 제출된 민원이 7000여건에 이르렀는데, 이 중 약 1% 만이 받아들여졌다. 그러나 이 또한 깜깜이로 정확히 몇 건이 어떤 사유로 받아들여졌는지조차 공개되지 않았다. 국민에게 신뢰받는 공정한 조세정책으로서 정부 공시가격 제도의 개선대책 마련이 시급히 필요하다.

원희룡 제주특별자치도지사와 조은희 서울 서초구청장은 이번 제주도와 서울 서초구의 공시가격 분석결과를 바탕으로 ‘부동산 공시가격 제도 개선’에 대해 아래와 같이 정부에 강력하게 건의했다.

◇부동산 공시가격 제도개선 위한 건의문

제주특별자치도와 서초구는 부동산 공시가격 검증을 통한 분석 결과를 바탕으로 아래와 같이 제안합니다.

첫째, 공시가격이 원칙 없는 부실한 근거로 산정된 만큼 정부는 산정근거를 투명하게 공개해주기 바랍니다.

둘째, 현장조사 없는 부실한 공시가격 산정을 즉각 중단, 전면 재조사할 것을 요청합니다.

셋째, 복지수급 탈락자와 복지사각지대를 양산하는 불공정한 공시가격 상승을 당장 멈춰 주시기 바랍니다.

넷째, 공시가격이 전년도에 비해 급등한 경우는 동결하고 전면 재조사 할 것을 강력히 요청합니다.

다섯째, 서울시장, 부산시장 당선자뿐만 아니라 전국의 모든 단체장들도 공시가격 검증센터 설치 및 합동조사기구를 구성하여 공시가격 검증 및 재조사에 동참해 줄 것을 제안합니다.

여섯째, 부동산 가격공시에 대한 정부의 결정권을 지자체로 이양할 것을 건의합니다.

박종일 기자 dream@asiae.co.kr