공공재개발 키워드는 '주민동의'…"임대주택 비율 등 걸림돌 우려"

흑석2,양평13·14, 강북5 등 8곳 후보지 선정
용적률 인상, 분양가 상한제 제외 등 파격적 인센티브
단 공공재개발 위해선 소유자 3분의2 동의 필요
높은 임대주택 비율, 토지거래허가제 걸림돌 우려
후보지 내 소유주 상당수 손바뀜 거친 투자자
전문가 "수익성 미확보 시 중단 가능성도"

[이미지출처=연합뉴스]

[아시아경제 임온유 기자, 문제원 기자] 국토교통부와 서울시가 15일 공공재개발 최종 후보지 8곳을 모두 발표하면서 정부가 지난해 8·4 부동산대책을 통해 밝힌 주택 공급 확대 정책도 본궤도에 올랐다.

특히 이번에 후보지로 선정된 서울 시내 8개 재개발구역은 모두 ‘역세권’이라는 점이 눈에 띈다. 현실적으로 서울 시내에 대규모 신규 개발이 가능한 대규모 택지 확보가 어려운 상황에서 상대적으로 개발 밀도를 높일 여지가 많은 역세권에 공급 역량을 집중하겠다는 정책 의지가 반영된 것으로 풀이된다. 다만 사업의 전제로 내세운 높은 임대주택 비율 등은 주민 동의에 걸림돌이 될 수 있다는 우려는 여전하다.

상한제 제외, 용적률 상향… 인센티브에 신청 몰렸다

공공재개발은 조합 중심의 기존 재개발에 한국토지주택공사(LH), 서울주택도시공사(SH) 등 공공이 공동시행자로 참여하는 정비사업 방식이다. 주민들에게는 용적률을 법적상한의 120%까지 높여주고 분양가상한제 대상에서 제외하는 등 인센티브가 주어진다. 대신 조합원분을 제외한 물량의 절반 이상은 임대주택으로 짓도록 하는 등 재개발의 공적 기능을 강화하는 조건이 붙는다. 이 같은 혜택으로 후보지 선정 공모에는 서울 시내 70여개 구역이 몰렸다.

이번에 후보지로 선정된 8개 구역은 모두 지하철역을 낀 역세권이지만 사업성 부족, 주민 간 갈등 등으로 정비구역 지정 이후 평균 10년 이상 사업이 정체돼 왔다. 국토부와 서울시와 공공재개발을 통해 이들 구역에 총 4700가구의 주택을 공급할 계획이다.

공급 규모가 가장 큰 곳은 동작구 흑석2구역이다. 총 4만5229㎡에 현재 270가구가 거주 중인 곳으로 공공재개발을 통해 총 1310가구의 단지로 탈바꿈한다. 강남권과 가까워 공모 신청 당시부터 주목을 받았던 곳이다. 이 구역은 2008년 정비구역으로 지정되고 이듬해 추진위원회가 구성됐지만 인근 상인, 건물주와의 갈등 등으로 현재까지 사업이 진척을 보이지 못했다.

나머지 구역별 공급 물량은 △용두1-6구역 919가구 △강북5구역 680가구 △양평13구역 618가구 △양평14구역 358가구 △봉천13구역 357가구 △신설1구역 279가구 △신문로2-12구역 242가구 등이다. 이 중 신문로2-12구역은 광화문광장 바로 앞에 위치한 1249㎡짜리 도심 자투리땅이다. 준주거·일반상업지역으로 900%의 용적률을 적용받는 것이 특징이다.

김성보 서울시 주택건축본부장은 "첫 공공재개발 시범사업 후보지는 공공지원을 통해 속도감 있게 진행될 수 있는 지역을 중심으로 선정됐다"고 설명했다. 서울시는 당초 이들 구역을 포함해 12곳을 놓고 최종 후보지 선정을 검토했지만 4곳은 구역별 현안 등이 문제가 돼 지정을 유보했다. 시는 차기 선정위원회에서 공공재개발 여부를 재논의할 계획이다.

후보지로 선정된 8곳은 앞으로 주민 동의를 거쳐 LH·SH를 공공시행자로 지정하게 된다. 이후 서울시와 자치구가 공공재개발 특례가 적용된 정비계획을 수립해 후보지를 공공재개발 정비구역으로 최종 확정한다. 공공재개발은 이르면 올해 말부터 구역 지정을 마치고 사업을 본격화할 것으로 보인다.

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과도한 기부채납은 여전한 걸림돌

전문가들은 공공재개발의 성공 여부는 주민 동의에 달렸다고 말한다. 주택공급활성화지구 지정을 위해서는 토지등소유자 3분의 2 이상의 동의를 확보해야 한다. 문제는 높은 임대주택 비율 등 과도한 기부채납이다. 새로 건설되는 주택 중 조합원 분양분을 제외한 물량의 절반은 공공임대, 수익공유형 전세 등으로 공급해야 하기 때문이다. 실제로 공공재개발 의사를 밝혔던 답십리17구역은 수익성 하락을 우려하는 주민 반발에 공모를 철회하기도 했다.

서울시가 투기거래 방지, 급격한 지가 상승을 막기 위해 추진하는 토지거래허가제 역시 주민 동의에 적잖은 영향을 미칠 것으로 보인다. 토지거래허가제는 주거지역에서는 18㎡, 상업지역에서는 20㎡가 넘는 토지를 살 때 관할 지방자치단체장의 허가를 받도록 하는 제도다. 주택의 경우 2년 이상 거주 의무가 적용돼 전세를 끼고 주택을 매매하는 이른바 ‘갭 투자’도 원칙적으로 금지된다. 재개발구역내 소유주 상당수가 손바뀜을 거친 투자자라는 점을 고려하면 상당한 반발을 불러올 수 있는 대목이다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "공공재개발로 일반재개발의 한계를 보완할 수 있으나 가장 중요한 것은 민간의 적극성"이라며 "성공적 롤모델을 만들기 위해 기부채납 비율 완화 등 동의서 요구를 위한 노력이 필요하다"고 말했다.

두성규 한국건설산업연구원 선임연구위원 역시 "개발이익을 용납하지 않는 정부 입장에 근본적 변화가 필요하다"며 "수익성이 확보되지 않는 경우 공공재개발이 초기에 진행되다 향후 소유주의 불만 등으로 중단될 가능성도 있다"고 지적했다.

임온유 기자 ioy@asiae.co.kr
문제원 기자 nest2639@asiae.co.kr