[11·19 전세대책] 상가·오피스·호텔 등 주거용 전환 "신축수준 대공사…실효성 낮다"

"취사·난방 고려않고 지은 건물, 주거용 전환 땐 많은 비용 필요"
소유권 다분화 된 도심 노후상가
동의 얻기 쉽지 않다는 우려도

[아시아경제 최동현 기자] 정부가 19일 발표한 전세시장 안정대책에는 당초 정치권과 정부 안팎에서 언급됐던 상가ㆍ오피스ㆍ숙박시설 리모델링 방안도 일부 담겼다. 이를 통해 2022년까지 1만3000가구의 임대주택을 공급하겠다는 방안이다. 하지만 시장에서는 실효성이 낮고 각종 부작용이 발생할 소지가 크다며 우려를 쏟아냈다.

대책안에 따르면 정부는 상가ㆍ사무실ㆍ호텔 등을 주거용으로 전환하기 위해 용적률 규제 완화, 리모델링 건축허가 동의요건 완화, 건설중 건물의 용도전환ㆍ설계변경 등의 인센티브를 제공한다는 복안이다. 이를 위해 공공임대 매입 대상을 주택ㆍ준주택 외에 상가ㆍ오피스ㆍ숙박시설로 확대한다. 또 비주택을 공공지원민간임대로 리모델링하는 사업자에 대해서는 주차장 증설 면제, 장기저리의 융자도 지원하기로 했다. 해당 시설의 리모델링 동의율 요건도 100%에서 80%로 완화하고 현재 건립 중인 건물의 용도전환, 설계변경 등을 허용한다.

하지만 전문가들 대체로 현실을 반영하지 못한 정책이라고 비판했다. 선종필 상가뉴스레이다 대표는 "주거의 기본 전제는 취사와 난방이지만 호텔은 설계 단계에서부터 이를 고려하지 않고 지어진 건물"이라며 "정부가 매입해 리모델링한다고 치더라도 사실상 신축하는 수준의 대공사가 요구된다"고 꼬집었다. 이은형 대한건설정책연구원 책임연구원도 "용도가 다른 건물을 주거용으로 바꾸는 것은 많은 비용이 든다"며 "리모델링 시 주차장 증설 면제를 해준다는 것도 동네 주차난을 심화시켜 거주 환경이 악화될 것"이라고 지적했다.

정부가 민간주도형 사업 물량을 1만3000가구 중 15%에 불과한 2000가구로 잡은 것도 이 같은 현실적 문제를 반영한 것으로 보인다. 서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)은 "이번 지원책에서 민간 부분이 극히 낮다는 점이 여전히 시장을 잘못 이해하고 있다는 방증"이라며 "최근의 전세난은 대체로 민간 영역의 문제라 민간임대차시장을 활성해야 하는데 원인을 잘못 분석하고 있다"고 강조했다.

도심 내 노후 상가의 경우 소유권이 다분화돼 동의를 얻기 쉽지 않을 것이란 우려도 나온다. 선 대표는 "상가 건물 대부분이 구분 소유자가 있는 집합건물 형태라 리모델링에 필요한 80%의 동의를 구하기 쉽지 않을 것"이라며 "상가를 전부 소유한 사람이라면 정부에 넘기기보다 재건축의 방식을 택할 것"이라고 지적했다. 특별법을 적용해 특정 비주택 건물의 용도와 설계를 변경할 경우 타 비주택 건물과의 형평성 문제도 불거질 것으로 우려됐다. 서 회장은 "다른 호텔들이 주방기구를 놓거나 외국인에 전세를 주는 등 형평성 문제를 거론하며 법을 악용하는 사례도 생길 것"이라고 말했다.

한편 이날 정부 발표 후 각종 온라인 부동산커뮤니티 게시판에서도 정책의 문제점을 지적하는 글들이 많았다. 한 사용자는 "호텔이나 상가의 경우 '00호텔 00호' 등 주소가 노출되면 임대주택 거주자로 낙인찍힐 것"이라고 했다. 또 다른 사용자는 "호텔 주변에 유흥가가 많은데 그런 데서 애 키우라는 건가"라며 "도심 호텔의 경우 주변에 유치원이나 학교, 마트 등 생활시설이 거의 없어 많은 불편을 낳을 것"이라고 말했다.