[세무이야기]1세대 1주택 비과세와 양도소득세

백제흠 김앤장 변호사

주택시장의 안정화를 위해 주택의 취득과 보유 및 양도단계에서 조세부담을 강화하는 7·10(2020년 7월10일) 부동산대책이 순차 발효 중에 있는데, 1세대 1주택에 대한 양도소득세에서도 큰 변화가 예상된다. 1세대 1주택에 대해서는 1세대가 2년 이상 보유하는 1주택으로서 실거래가가 9억원을 초과하는 고가주택에 해당하지 않으면 전액 비과세의 혜택이 주어진다. 만일 고가주택이더라도 인플레이션을 고려해 양도차익의 최대 80%까지 장기보유특별공제(특별공제)가 적용된다. 예전에는 주택의 양도소득세율은 2년 미만 보유시 40%, 1년 미만은 50%였고, 다주택자에 대해서는 2주택은 10%, 3주택 이상은 20%의 중과세율이 추가됐는데, 위 부동산대책에서 특별공제의 적용요건 및 단기보유와 다주택자에 대한 양도소득세율이 대폭 변경되었다. 또한, 종전에 주택 수에서 제외되던 분양권이 입주권과 마찬가지로 다주택 산정에 포함된 점도 주목된다.

7·10 부동산대책에서는 우선, 1세대 1주택에 대한 특별공제요건에 거주요건이 추가돼 그 혜택이 크게 감소됐다. 종전에는 보유기간에 따라 연 8%의 공제율이 적용됐으나 거주요건이 추가되면서 보유기간 연 4%, 거주기간 연 4%로 변경돼 비거주자의 공제비율은 사실상 반타작 됐다. 8·2(2017년 8월 2일)부동산대책에서 서울 전역과 경기 일부 등의 조정대상지역에 대해 1세대 1주택 비과세 요건으로 2년의 거주요건이 추가됐는데, 거주요건이 특별공제에도 도입된 것이다. 또한, 단기보유 주택에 대한 양도소득세율도 20%씩 인상돼 1년 미만 보유는 70%, 2년 미만 보유는 60%의 세율이 각각 적용되고, 다주택자에 대한 중과세율도 10%씩 인상돼 2주택자는 20%, 3주택 이상은 30%의 추가세율을 부담해야 한다. 단기간내 매물 유도를 위해 거주기간과 분양권 부분은 2021년 1월 1일 이후 양도분부터, 세율 부분은 2021년 6월 1일 이후 양도분부터 각각 적용된다. 결국, '1세대 1주택'에 대해서도 조정대상지역 주택에 대해 비과세요건으로 추가된 거주기간 요건이 이번에는 특별공제요건에 도입됐고 주택수의 산정에 분양권이 포함됐으며 단기보유에 대한 양도소득세율이 대폭 인상돼 그 과세혜택의 범위와 정도가 현저하게 줄어들게 되었다. 가히 1세대 1주택에 대한 양도소득세에서도 전방위적 압박의 형국이다.

1세대 1주택 비과세는 1975년 양도소득세제의 도입과 더불어 시행됐을 만큼 양도소득세제와 그 역사를 같이 한다. 1세대 1주택에 대한 비과세는 중산층 및 서민의 주거생활 안정, 헌법상 거주·이전의 자유 보장에 그 목적이 있다. 1세대라 함은 가족과 함께 구성하는 집단을 일컫는다. 1세대는 거주자와 그 배우자로 구성되어야 하는데 이는 부부가 주민등록의 분산을 통해서 각자 1세대를 구성하는 것을 방지하고자 함에 있다. 다만, 배우자가 사망하거나 이혼한 경우, 거주자의 연령이 30세 이상인 경우, 소득이 일정 수준 이상으로 주택이나 토지를 관리ㆍ유지하면서 독립적으로 생계를 유지할 수 있는 경우에는 배우자가 없더라도 1세대로 인정된다. 주택이란 주거용으로 사용하는 건물과 이에 부수되는 건물 정착면적의 5배 이내의 토지를 말한다. 거주이전, 상속, 혼인 등에 따라 일시적으로 2주택이 된 경우에는 특정한 요건을 충족하는 것을 전제로 1세대 1주택 비과세 혜택을 예외적으로 부여하고 있기도 하다. 다만, 2주택을 보유하던 1세대가 1주택을 양도한 뒤 비과세 혜택을 받기 위해서는 잔여주택의 보유기간은 당초 취득일이 아니라 1주택이 된 날부터 계산한다는 점에 유의를 요한다.

현행 1세대 1주택 비과세와 주택의 양도소득세에 관해서는 다수의 문제점이 제기되고 있다. 먼저, 주택의 가액이 아닌 주택의 수를 기준으로 비과세 혜택을 부여하다 보니 9억원 주택을 1채 보유하다 처분한 경우에는 비과세 혜택을 받지만, 1억원짜리 주택을 3채 보유하다 1채를 처분하는 경우에는 양도소득세를 납부해야 하는 경우가 발생할 수 있다. 주택의 규모나 가액보다도 주택의 수에 따라 과세나 비과세 여부를 결정하는 현행 세제는 공평의 원리 또는 응능부담원칙에 반한다는 비판이다. 해외의 입법례에서는 찾기 어려운 세대(世帶) 개념을 설정해 1세대 1주택에 대해서만 비과세 혜택을 부여해 다주택자들의 경우 이혼 및 자녀의 분가를 통한 세대분리의 유인을 제공하게 돼 혼인과 가족생활 보장이라는 헌법적 가치에 반한다는 지적도 있다. 보유기간에 따른 비과세 효과를 전부 또는 전무(all-or-nothing) 식으로 규정함으로써, 주택의 양도사유가 발생했음에도 억지로 결국 그 보유기간을 충족하기 위해 매매를 늦추게 해 의도치 않은 동결 효과(lock-in effect)를 낳는다는 문제점도 지적된다. 더욱이 특별공제요건에 일률적으로 거주요건을 둔 것은 부득이한 사유로 인한 거주이전에 대한 고려가 없고 충분한 경과기간도 두지 않아 납세자의 신뢰를 보호하지 못했으며 1세대 1주택에 대해 특별공제의 인플레이션 조정기능을 인정하지 않는 것은 지나치게 과도하다는 지적도 타당하다.

사람이 혼인해 자식을 낳고 부모를 봉양하며 일평생을 살면서 주택을 보유하고 양도하는 수나 규모 등은 천차만별일 텐데 이를 획일적인 잣대로만 세법에서 규정한다는 것은 무리가 있다. 개인별로 비과세를 받은 주택의 양도소득을 마일리지화해 생애별 비과세 한도액(credit)을 설정하는 방법이나, 과세단위를 개인, 부부 또는 세대 중 어느 것으로 할 것인지에 대한 선택권을 납세자에게 부여하거나, 가족수가 많은 경우에는 그 수에 비례하여 비과세되는 주택의 수나 가액을 증가시켜 과세의 형평을 도모할 필요도 있다. 보유 주택이 여러 채이더라도 합리적 사유가 있고 합산가액이나 양도차익 일정금액 이하라면 1세대 1주택에 준하는 비과세 혜택을 부여하는 것이 구체적 타당성에 부합할 것이다. 주택시장의 안정화라는 국가 주택정책 목표를 달성하고 헌법상 거주ㆍ이전의 자유와 혼인과 가족생활의 보호를 실현하기 위하여 1세대 1주택 과세제도에 대한 총체적 검토가 필요한 시점이다. <백제흠 김앤장 변호사>