배당시즌 다가온다… 부활하는 ‘리츠’

미래에셋맵스리츠·코람코에너지리츠 등 안정적 배당수익 기대에 반등
韓, 글로벌 리츠 중에서도 높은 투자매력
리츠AMC 설립 움직임도 활발

[아시아경제 구은모 기자] 연말 배당의 계절이 다가오면서 안정적인 배당수익을 앞세운 리츠(REITsㆍ부동산투자회사)에 대한 투자자들의 관심이 높아지고 있다. 시장의 관심이 높아지면서 이를 반영한 리츠 자산관리회사(AMC) 설립 움직임도 자산운용사와 신탁회사 등을 중심으로 활발해지고 있는 모습이다.

22일 한국거래소에 따르면 전날 미래에셋맵스리츠의 주가는 전 거래일 대비 1.64% 오르며 상장 이후 최고가인 4965원에 장을 마감했다. 전날 코람코에너지리츠와 이지스밸류리츠 등도 신고가를 쓰는 등 국내 상상리츠들의 주가가 최근 반등하는 모습이다. 이달 들어 이지스밸류리츠가 8.5%, 이지스레지던스리츠가 6.3% 올랐고, 미래에셋맵스리츠와 코람코에너지리츠도 각각 4.3%, 3.9% 오르며 코스피(1.8%) 대비 높은 수익률을 보였다.

지난달 중순 이후 주식시장의 변동성이 확대되면서 시세차익이 아닌 배당수익을 기대하는 리츠에 대한 관심이 확대되고 있는 것으로 풀이된다. 라진성 KTB투자증권 연구원은 "비대면 중심의 성장주 쏠림 현상, 코로나19 확산에 따른 ‘배당컷(배당삭감)’ 우려 등이 줄어들었다"며 "사회적 거리두기가 2단계에서 1단계로 완화되고 본격적인 경제활동 재개에 대한 기대감도 확산되면서 주가가 반등을 시작했다"고 설명했다.

리츠 종목에 대한 관심은 지속적으로 높아질 전망이다. 국내 주식시장은 그동안 성장주들이 주목받으며 배당주인 리츠가 소외된 경향이 있었지만 연말이 다가오면서 배당을 앞세운 리츠가 다시 주목받을 수 있다는 것이다. 특히 현재 글로벌 리츠 중에서도 가장 투자매력이 높은 국가가 한국이라는 평가도 나온다.

이경자 삼성증권 연구원은 "국내 리츠는 평균 2%대에 불과한 코스피 평균 배당수익률 대비 4%포인트 이상 높은 5.6%의 평균 배당수익률을 보이는데, 이는 5%를 하회하는 글로벌 리츠와 비교해서도 높은 수준"이라며 "코로나19 이후에도 계획대로 배당을 지급하면서 배당 안정성에 대한 의구심도 해소됐다"고 진단했다.

높아진 시장 관심에… 활발해지는 리츠 AMC 설립

주식시장 내 리츠에 대한 관심이 지속적으로 높아지면서 리츠AMC의 설립 움직임이 활발해지고 있다. 공모리츠를 운용하려면 리츠AMC를 설립해야 하는데 지난해 9월 정부가 '공모형 부동산간접투자 활성화 방안'을 발표하면서 관련 세제혜택을 확대한 것이 투자자와 사업자 모두에게 유인으로 작용했다.

김대형 한국리츠협회장은 "연 5~6% 수익률이면 투자자에게 인기 있는 상품의 요건이 충족되는 저금리 상황에서 배당소득세 분리과세, 상장예비심사의 간소화, 토지공급의 우선권 등의 내용이 담긴 상장리츠 활성화 대책이 지금 같은 상황이 만들어지는데 영향을 줬다"고 설명했다.

정부의 활성화 방안은 공모 리츠와 펀드의 투자자에게 5000만원 한도로 배당소득에 대해 분리과세를 적용하고, 공모리츠ㆍ펀드 혹은 이들이 100% 투자하는 사모리츠ㆍ펀드에 재산세 분리과세를 적용하는 내용 등을 핵심으로 한다. 적절한 금융투자상품이 부재한 탓에 유동성이 부동산 직접투자시장에 집중되며 가계부채가 증가하자 이를 억제하기 위해 마련됐다.

이 중에서도 부동산 공모펀드보다 공모리츠에 대한 사업자들의 관심이 높은 것은 공모리츠, 특히 거래소에 상장할 수 있는 리츠가 투자자를 확보하는 데 유리하기 때문이다. 상장과 비상장은 잠재적 투자자 집단의 규모가 현격히 차이가 날 수밖에 없다. 거래소에 상장된 리츠는 증권계좌가 있는 투자자라면 누구나 쉽게 상품을 인지하고 매매할 수 있지만 비상장 상품이라면 판매사들이 열심히 마케팅을 진행하더라도 투자자 확보가 상대적으로 제한적일 수밖에 없다.

김 협회장은 "운용하는 입장에서도 사모라면 펀드가 편하겠지만 공모라면 리츠가 유리하다"며 "공모상장 상품은 유동성이 있어야 하는 만큼 현금화하고 싶을 때 팔 수 있어야 하는데 펀드는 환매가 제한되는 부분이 있는 만큼 실질적으로 그렇게 하기 어렵다"고 설명했다. 아울러 "운용을 하다보면 자본을 증자해서 추가 물건을 편입하는 등의 방식으로 규모를 키워가야 하는데 폐쇄형인 펀드는 중간에 추가 증자를 할 수 없다는 점도 최근 펀드보다 리츠를 선호하는 이유"라고 덧붙였다.

폐쇄형이 대부분인 부동산펀드는 증자 등을 하려면 신탁계약서상 약관을 변경해야 하는데, 이는 수익자인 투자자 전원의 동의를 얻어야 하는 만큼 현실적으로 쉽지 않은 절차다. 반면 주식회사인 리츠는 정관상 의결정족수에 따라 안건을 통과시킬 수 있는 만큼 펀드에 비해 상대적으로 의사결정이 용이하다.

최근에는 자산 유동화를 목적으로 한 리츠AMC 설립 추진도 늘고 있다. 리츠 운용사가 부동산을 발굴해 리츠에 편입시키는 방식이 아니라 기업들이 주축 투자자(앵커)가 되어 보유하고 있는 부동산을 유동화하는 방식이다. 작년 10월 코스피시장에 상장한 롯데리츠가 대표적 사례로 앵커 지분율의 상한은 50%다.

한 업계 관계자는 지난해 롯데리츠의 흥행 성공이 기업들이 리츠를 자산유동화의 주요한 방식으로 확신을 갖게 된 결정적 계기 중 하나라고 진단했다. 이 관계자는 "기업들은 투자금이 필요하고, 팔 수 있는 부동산도 많지만 부동산 가치가 계속해서 상승할 것으로 보고 있는 만큼 팔고 싶어하진 않는다"며 "이런 상황에서 부동산 자산을 리츠로 전환해 에쿼티의 일부를 공모로 돌리는 것이 사실상의 지배력은 행사하면서 투자금은 확보할 수 있는 방법으로 주목받고 있는 것"이라고 설명했다.

자산 유동화를 위한 리츠사업에 뛰어드는 기업은 앞으로 더 늘어날 전망이다. 이경자 삼성증권 연구원은 "기업이 앵커가 돼 부동산을 리츠에 편입시키는 방식으로 현금을 마련하고, 이 자금을 신사업에 투자해 위기에 대비할 것"이라며 "내년에는 상장리츠 방식의 자산유동화가 본격적으로 검토될 것"이라고 내다봤다.

구은모 기자 gooeunmo@asiae.co.kr