[부린이 가이드] '알쏭달쏭' 생애최초 특별공급, 싹 정리해드립니다

신청자뿐만 아니라 세대원 모두 주택 구입 이력 없어야

혼인 중이거나 미혼 자녀 있어야… 5년 이상 소득세 납부도 필수
4인 가구 월 809만원 소득까지 가능

[아시아경제 이춘희 기자] 부동산 기자가 되면 친구들에게 뜬금없이 카톡이 오곤 합니다. "청약 넣으려면 어떻게 해야 돼?" "1순위가 뭐야?" 청약통장은 그저 부모님이 어릴 때 만들어준 통장에 불과한 2030 '부린이(부동산+어린이)'를 위해서 제가 가이드를 만들어보려고 합니다.

높은 청약 가점에 절망했던 2030 부린이들에게는 희소식이 될만한 이야기가 있습니다. 7·10 부동산 대책을 통해 정부가 발표했던 특별공급 확대 조치가 지난달 29일부터 본격 시행에 들어가게 된 건데요.

이에 따라 이날부터 입주자모집공고를 내는 단지들은 민영주택에서도 85㎡ 이하 주택 중 7~15%를 생애최초 특별공급으로 공급하게 됐습니다. 상대적으로 공급량이 적을 수밖에 없었던 국민주택 외에도 민영주택에서도 생애최초 특별공급이 도입되면서 많은 청약 대기자들의 관심이 집중되고 있습니다.

생애최초 특별공급을 받기 위해서는 ▲생애최초로 주택구입 요건을 충족 ▲'주택공급에 관한 규칙' 상 1순위에 해당하는 무주택세대구성원 ▲혼인 중이거나 미혼 자녀가 있는 자 ▲근로자 또는 자영업자로서 5년 이상 소득세를 납부한 자(해당 소득세납부의무자이나 소득공제, 세액공제, 세액감면 등으로 납부의무액이 없는 경우를 포함) ▲해당 세대의 월평균 소득이 전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득의 130퍼센트 이하인 자 등 요건을 충족해야 합니다. 여기에 더해 단지에 따라서는 올해 기준으로 토지와 건물 등을 합친 부동산 자산 보유가액이 2억1550만원 이하여야 하고, 자동차를 가진 경우 해당 가액이 2764만원 이하여야 하는 등의 자산 기준이 추가되기도 합니다.

오늘은 이러한 기준들을 꼼꼼히 따져보며 어떠한 경우 실제로 민영주택 생애최초 특별공급 신청이 가능하고, 어떨 때 불가능한지 알아보도록 하겠습니다.

가장 기본인 '생애최초 주택구입'… 소형·저가주택 기준 유의해야

민영주택 생애최초 특별공급 개요 (제공=국토교통부)

첫 번째이자 가장 기본이 되는 요건은 '입주자모집 공고일 현재 생애최초로 주택구입 요건'입니다.

생애최초 요건은 세대주뿐만 아니라 세대원 전체가 이를 충족해야 하고, 주택의 기준에는 주택뿐만 아니라 분양권까지 포함됩니다. 또한 구입뿐만 아니라 상속, 증여, 신축 등 사유를 불문하고 한번이라도 주택(분양권 등)을 소유한 사실이 있는 경우 생애최초 특별공급의 혜택을 받을 수 없습니다. 즉, 배우자가 결혼 전에 상속받은 주택을 갖고 있다가 결혼 직전에 처분했다면 특별공급 대상이 될 수 없는 것입니다.

다만 여기에도 예외는 있습니다. '주택공급에 관한 규칙'에서는 주택을 갖고 있거나 가진 적이 있더라도 무주택으로 인정을 해주는 경우가 있는데요. 단독주택의 경우 사용승인 후 20년이 넘었거나 85㎡(전용면적) 이하일 때 무주택으로 인정이 됩니다. 또 주택이나 분양권을 갖고 있더라도 20㎡ 이하라면 무주택으로 간주가 됩니다. 본인 또는 배우자의 직계존속이 주택이나 분양권을 갖고 있더라도 만 60세가 넘으셨다면 이 역시 무주택으로 인정이 됩니다. 이러한 기준은 생애최초 특별공급뿐만 아니라 다른 공급에서도 마찬가지로 인정되는 내용입니다.

하지만 민영주택의 일반공급 방식과 생애최초 특별공급의 무주택 인정 기준이 다른 경우도 있는데요. 바로 소형저가주택입니다. 현재 일반공급에서는 60㎡ 이하이면서 공시가격이 수도권 기준 1억3000만원 이하인 소형·저가주택을 단 1가구만 갖고 있는 경우 무주택으로 인정이 됩니다. 하지만 생애최초 특별공급에서는 20㎡ 이하의 가구가 아니라면 주택을 가진 것으로 인정되니 본인이 갖고 있는 주택의 상황을 확실히 알아두어야 할 필요가 있겠죠.

지역마다 다른 예치액기준은 유의해야

민영주택 청약 예치금 기준 (제공=국토교통부)

두 번째는 주택공급 규칙 상의 '1순위'에 해당하는 무주택세대 구성원입니다.

우선 투기과열지구 또는 청약과열지역의 경우 주택 청약종합저축에 가입하여 2년이 지난 자로서 별도로 정해진 '예치기준금액' 이상의 금액을 통장에 예치해두었어야 합니다. 이 때 기준액은 특별공급의 대상이 되는 85㎡ 이하 주택의 경우 서울과 부산은 300만원, 이외 광역시 250만원, 이외 지역 200만원입니다. 또한 세대주여야 하며, 세대원 중 최근 5년 이내 다른 주택에 당첨된 이가 없어야 합니다.

투기과열지구 또는 청약과열지역이 아니라면 수도권의 경우 1년 이상(다만 시·도지사 재량에 따라 2년까지), 비수도권은 6개월 이상(시·도지사 재량에 따라 1년까지) 청약통장에 가입해있어야 합니다.

혼인 중이거나 미혼 자녀 있는 경우에만 가능… 5년 이상 소득세 냈어야

자료사진 /문호남 기자 munonam@

세번째 조건은 '입주자모집공고일 현재 혼인 중이거나 미혼 자녀가 있는 자'입니다. 만약 현재 혼인 중이지만 사정상 부부가 주민등록을 따로 두고 있더라도 걱정할 필요는 없습니다. 혼인사실을 가족관계증명서 또는 혼인관계증명서로 증명하면 생애최초 특별공급 신청이 가능합니다.

반면 자녀의 경우, 이혼 등으로 인해 혼인 중이 아닌 상황이라면 주민등록표상 분리돼 주민등록 상으로는 미혼인 동시에 무자녀라면 신청이 불가능합니다. 또 '미혼 자녀'의 기준에 대해서는 '미혼'이기 때문에 '이혼한 자녀'만 있다면 신청이 불가능합니다. 그리고 자녀가 모두 만 18세 이상이라면 미혼 자녀 인정을 위해 혼인관계증명서 상세내역을 제출해야만 합니다.

네 번째 조건은 소득 관련 기준인데요. '입주자모집공고일 현재 근로자 또는 자영업자로서 5년 이상 소득세를 납부한 자. 이 경우 해당 소득세납부의무자이나 소득공제, 세액공제, 세액감면 등으로 납부의무액이 없는 경우를 포함'할 때 생애최초 특별공급 신청이 가능합니다.

하지만 최근 실직을 해 '현재' 근로자 또는 자영업자가 아니더라도, 입주자모집공고일 기준으로 1년 내에 소득세를 납부한 경우라면 생애최초 특별공급을 신청할 수 있습니다. 보험설계사, 방문판매원 등 자영업자가 아닌 특수고용직(특고) 종사자의 경우에도 모집공고일로부터 1년 이내 소득세를 납부한 사실이 있고, 5년 이상 납부했다면 신청이 가능합니다.

이때 '5년'의 기준은 최근 5년을 연달아 냈을 필요가 없고, '연도별 횟수'를 기준으로 해 5번 이상 낸 적이 있다면 자격이 인정되고, 12개월 이하로 근무해 납부한 경우도 1개년 실적으로 인정이 됩니다.

이러한 소득세 납부사실 확인은 세무서에서 발급 가능한 ▲소득금액증명 ▲납세사실증명 ▲일용근로자 소득금액증명, 직장에서 발급가능한 근로소득(또는 사업소득)원천징수영수증, 직장과 세무서 모두에서 발급가능한 일용근로소득 지급명세서(원천징수영수증)을 통해 증명할 수 있습니다.

그리고 만약 세대주인 신청자 본인이 아닌 배우자 또는 세대원만 소득세 납부 실적이 있을 경우에는 자격이 인정되지 않는다는 점을 유의하셔야 합니다. 또 소득세를 낸 적이 있더라도 근로소득 또는 사업소득이 없이 이자소득이나 배당소득 관련 세금만 낸 경우라면 신청이 불가능합니다.

4인 가구 월 809만원 소득까지 기회… 특별공급 떨어져도 일반공급 재도전 가능

마지막으로 '해당 세대의 월평균 소득이 전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득의 130퍼센트 이하인 자' 입니다.

생애최초 특별공급은 국민주택의 경우 전년도(2019년도) 도시근로자 월평균소득 대비 100%, 민영주택은 130%의 소득기준이 적용되는데요. 130%는 3인 이하 가구의 경우 722만원, 4인 가구 809만원입니다.

자녀가 없는 신혼부부 등 2인 가구의 경우에는 2인 기준 소득이 아닌 '3인 이하 기준소득'이 적용되기 때문에 다소 유리한 측면이 있습니다.

또 월평균 소득 산정 시에는 주민등록상 세대주와 성년자인 세대원의 소득을 모두 합산해 산정됩니다. 이때 세대원의 실종, 별거 등으로 소득파악이 불가능한 경우 주민등록상의 말소 사실을 확인해 소득산정에서 제외됩니다. 하지만 단순히 배우자가 세대 분리돼있는 경우라면 배우자와 배우자의 주민등본표에 있는 직계존비속까지 모두 포함해 소득이 산정됩니다.

특별공급의 가장 큰 장점은 떨어지더라도 일반공급에 다시 도전할 수 있다는 것입니다. 생애최초 특별공급 역시 일반공급에 중복 신청이 가능합니다. 다만 신혼부부, 생애최초, 다자녀 등 요건을 충족하는 특별공급 중 하나만 신청이 가능합니다. 만약 중복 신청한 사실이 파악될 경우, 모든 신청이 무효 처리되니 조심해야만 합니다.

또 생애최초 특별공급은 생애최초가 아니더라도 단 1번만 당첨이 가능합니다. 본인은 물론 세대 구성원 중 다른 특별공급을 통해 당첨된 사실이 있는 경우 생애최초 특별공급은 불가능합니다.

이춘희 기자 spring@asiae.co.kr