'전세→월세' 전환때 세입자 부담 급감…집주인은 '부글부글'

전월세전환율 4%→2.5%로 대폭 인하
존속 중인 계약만…신규계약은 해당없어
'전세→월세' 때 세입자 월세부담 낮아져
집주인들 '부글부글'…전세금 급등 우려

[아시아경제 문제원 기자, 이춘희 기자] 정부가 전세를 월세로 전환할 때 적용되는 비율인 '월임차(전ㆍ월세) 전환율'을 기존 4%에서 2.5%로 대폭 낮추기로 하면서 임대차 시장이 또다시 출렁일 것으로 예상된다. 우선 전월세 전환율이 내려가면 전세를 월세로 돌릴 때 월세가 그만큼 낮아지는 만큼 세입자들의 부담은 줄어들 전망이다. 전세대출 금리가 2.26%까지 떨어지는 등 저금리 기조가 이어지는 상황에서 전월세 전환율 역시 2%대로 조율해 형평성을 맞추는게 불가피하다는 지적도 많다.

다만 전월세 전환율의 경우 기존 전세 계약을 월세로 전환할 때만 적용되고, 신규 월세 계약에는 적용되지 않는 만큼 효과가 제한적일 수 있다는 지적이 나온다. 집주인들이 기존 세입자를 내보낸 뒤 새 세입자를 받으면서 전월세 가격을 높이고 있는 현 시장 상황을 잠재우기에는 역부족이라는 것이다. 전월세 전환율을 위반해도 처벌이 불가능하다는 점도 한계로 꼽힌다.

전월세 전환율 4%→2.5%…월세 부담 얼마나 줄어들까

전세 보증금이 8억원인 아파트의 보증금을 5억원으로 낮추고 나머지 3억원을 월세로 전환하는 경우를 예로 들어보자.

현행 전환율 4%를 적용하면 3억원에 4%를 곱한 금액을 12개월로 나눈 100만원이 월세가 된다. 보증금을 5000만원까지 낮추면 월세는 250만원(7억5000만원x0.04/12)이 적용된다. 하지만 전환율이 2.5%로 낮아지면 보증금을 5억원으로 할 때 월세는 62만5000원으로, 보증금을 5000만원으로 정하면 월세는 156만2500원으로 낮아진다. 세입자는 약 40~90만원 정도의 월세를 아낄 수 있는 셈이다.

반면 임대인은 전세를 월세로 바꿔도 이득이 크지 않아 전환 요인이 약해질 수밖에 없다. 최근 정부가 다주택자들에 대한 보유세 부담을 높이고, 전월세 상한률을 최대 5%로 묶으면서 크게 늘어났던 월세 전환 추세도 다소 잠잠해질 것으로 업계는 관측하고 있다. 국토부는 "임차인의 주거비 부담완화 차원에서 법정 월차임 전환율을 하향 조정할 필요가 있었다"고 설명했다.

바뀐 전월세 전환율…언제, 누구에게 적용되나

전월세 전환율은 한국은행 기준금리(현 0.5%)에 시행령으로 정한 이율(3.5%)을 더하는 방식으로 산출된다. 정부는 시행령으로 정한 이율을 낮춰 전월세 전환율을 조정할 예정이기 때문에 앞으로 시행령 개정 작업이 필요하다. 국토부는 8월 말 입법예고를 거쳐 이르면 10월 초부터 새 전환율을 적용할 수 있을 것으로 보고 있다.

전환율은 기존에 존속중인 임대차 계약에 적용된다. 국토부 관계자는 "존속 중인 계약이나 세입자가 계약갱신청권을 행사해 계약을 갱신하면서 전세를 월세로 바꾸는 경우에만 전ㆍ월세 전환율이 적용된다"며 "최초 계약 때는 적용되지 않는다"고 말했다.

10월초 개정 시행령이 시행되기 전 이뤄지는 갱신 계약 역시 새 전환율 대신 기존 전환율이 적용된다. 전월세 전환율이 바뀌더라도 소급 적용은 없다는 의미다.

이 때문에 임대인이 기존 세입자를 내보내고 새로운 세입자를 받으면서 월세를 크게 높일 가능성도 있다. 월세로 인한 수익실현이 제한되는 만큼 앞으로 전세금이 더 치솟을 것이란 우려도 크다.

전월세 전환율을 규정한 주택임대차보호법은 민법이기 때문에 집주인이 이를 위반해도 행정처벌은 할 수 없다. 다만 전환율을 지키지 않으면 계약이 무효가 되며, 세입자는 임대인이 얻은 부당한 이득을 돌려달라고 요구할 수 있다. 국토부 관계자는 "상한율을 넘는 임대료는 부당이득이기 때문에 세입자 민사소송이나 분쟁조정위원회를 통해 돌려받을 수 있다"고 말했다.

정부는 앞으로 임대인과 임차인의 분쟁이 늘어날 것에 대비해 한국토지주택공사(LH)와 한국감정원이 운영하는 분쟁조정위원회의 관할 범위를 넓이고 인구 50만 이상 도시에 최소 1곳 이상의 운영될 수 있도록 확대할 예정이다.

"2.5% 월세 받아서 보유세 어떻게 내나"...집주인 부글부글

전월세 전환율 인하 소식에 임대인들은 당혹스러운 반응이다. 전월세 상한제, 계약갱신청구권 시행으로 재산권 행사가 크게 제한된 상황에서 월세도 마음대로 받지 못하게 됐다는 불만이다. 40대 임대인 A씨는 "2.5% 월세 받아서 보유세는 낼 수 있겠느냐"며 "정부가 공시가격도 계속 올려서 보유세 부담이 커져만 가는데 어떻게 하라는 건가"라고 말했다.

임차인 입장에서도 걱정은 마찬가지다. 30대 임차인 B씨는 "신규 계약에는 적용되지 않는다니 전세가격은 훨씬 더 오르지 않겠느냐"고 우려했다.

안명숙 우리은행 부동산투자지원센터 부장은 "현재의 전환율이 금리 상황에 비해 높은 상황인 만큼 조정이 필요한 건 맞다"면서도 "임대차 시장 안정을 위해서는 임대인의 입대사업의 동기를 일괄적으로 없애기만 하면 안 된다"고 설명했다. 그는 "집주인 중 일부는 세금이나 관리비 등을 감안했을 때 차라리 비워놓는 게 낫다고 생각할 여지도 있다"며 "보증금에 대한 과세 기준이 되는 간주임대료 요율을 현행 1.8%에서 낮추는 등 보완책이 병행될 필요가 있다"고 제언했다.

문제원 기자 nest2639@asiae.co.kr
이춘희 기자 spring@asiae.co.kr