지식산업센터도 지역 따라 ‘선택’ 받는 양극화 시대 도래한다

－ 전국 지식산업센터 과반수 이상 서울, 경기에 집중돼 있지만 일부 지역은 공급 희소성 엿보여
－ 상반기 지식산업센터, 희소성ㆍ입지ㆍ접근성 유무 따라 실수요, 투자수요 ‘선택’ 엇갈릴 전망

알짜 부동산 상품으로 꼽히던 지식산업센터(옛 아파트형공장)가 수요자, 투자자의 ‘선택’에 따라 희비가 엇갈릴 전망이다.

정부의 전방위 규제 강화로 투자심리가 얼어 붙고, 공급과잉이 불거지고 있는 가운데서도 희소성이 있고, 입지여건이 우수하며, 우량 임차인을 확보하여 안정적인 운영 수익을 기대할 수 있는 지식산업센터에 수요자, 투자자들이 옮겨갈 것으로 보인다. 특히 핵심지역 지식산업센터의 경우 시장 매물이 많지 않은 상황에서 실수요까지 모여 들며 거래가격 상승세를 부추길 것으로 전망된다.

이에 지식산업센터 수요와 투자는 공급에 따라 양극화를 보일 기세다. 부동산 전문 리서치업체 리얼투데이가 한국산업단지공단의 4월말 전국 지식산업센터 현황(등록,승인 포함)을 살펴본 결과,서울(30.7%)과 경기(43.5%) 지역에 지식산업센터의 공급 비중이 높은 것으로 나타났다.

서울에 위치한 지식산업센터(359개소)의 경우 절반 이상이 국가산업단지인 구로디지털단지 및 가산디지털단지가 위치한 구로구(47)와 금천구(143)에 분포하고 있으며 그 외 나머지 지식산업센터도 준공업지역이 넓게 위치한 영등포구(28), 성동구(81), 강서구(18) 등에 위치해 있었다.

경기지역에는 총 508개소의 지식산업센터가 있으며 지역별로는 시흥(93), 부천(60), 성남(46), 화성(41), 안양(38) 등에 집중적으로 분포하고 있다. 특히 경기지역의 경우 남양주 다산신도시, 화성 동탄 등 택지지구 개발 시 자족시설로 지식산업센터의 공급이 많았다.

특정지역 중심으로 공급이 집중되면서 입지 여건이 불리한 일부지역은 임차인 확보에 난항이 우려된다. 이미 교통 및 입지 여건에 따른 양극화 현상이 나타나고 있는 가운데 국지적 공급과잉에 대한 우려 마저 커지고 있어 수요자, 투자자 입장에서는 우량 지식산업센터를 선별하려는 노력이 필요할 것으로 보인다.

리얼투데이 관계자는 “공급이 많아진다는 것은 초기에는 수요증가분을 흡수하게 되지만 공급과잉이 되면 이미 비싸게 분양받은 단지의 가격은 하락하고 상대적으로 입지가 불리한 곳의 경쟁력은 떨어져 공실 리스크로 돌아온다”면서 “시장 매물이 많지 않은 지역에서 가격적인 메리트가 있거나 다른 부동산 입지처럼 역세권 중심의 교통편의 입지, 주변 편의 환경 등을 갖춘 곳에 집중하여 자산가치를 높이는 투자형태가 확대될 것이다”고 설명했다.

이에 올 상반기 지식산업센터는 △공급 희소성 △역세권 입지 △업무지구 접근성 등의 유무에 따라 실수요, 투자수요의 ‘선택’이 엇갈릴 전망이다.

현대엔지니어링은 6월 송파구와 연접한 송파생활권 감일지구에서 첫 번째 지식산업센터 ‘현대 테라타워 감일’을 분양할 예정이다. 인근 문정동 지식산업센터 공급 이후 약 5년만에 공급되는 이 단지는 감일지구 자족시설용지 4블록에 지하 4층~지상 8층, 연면적 약 5만7천여㎡ 규모로 지식산업센터, 근생시설, 운동시설이 함께 구성된다. 감일지구 내 들어설 예정인 3호선 감일역(예정)이 도보권에 위치하며 서하남IC, 하남IC등과 인접한 우수한 교통 편의성을 자랑한다. 지식산업센터에는 메인 로비에서 입주사 방문고객 미팅이 가능한 오픈라운지, 선큰정원(지하 1층), 옥상정원을 비롯해 법정 기준 대비 2배 넓은 주차공간과 높은 층고(4.5~5M) 등 업무편의성을 높인 특화설계가 적용된다. 상업시설은 대로변에 위치하며 인근 문정동에 공급된 지식산업센터의 평균 상업시설 비율(15.5%) 대비 낮은 비율(8.25%)을 갖춰 지식산업센터 입주기업들의 고정수요는 물론 인근 약 1만9천여㎡ 오피스타운 예정 부지의 업무수요 등의 원활한 수요 확보가 기대된다.

또 현대엔지니어링은 수원시 영통구에서도 지식산업센터를 공급 중이다. 경기도 수원시 영통구 신원로 250번길 15에 선보이는 ‘현대 테라타워 영통’은 지하 2층~지상 15층, 3개 동, 연면적 약 9만6,946㎡ 규모로 조성된다. 삼성디지털시티 인근에 위치해 다양한 기업들과의 시너지 효과가 예상된다. 지하철 분당선 영통역 인근에 위치해 대중교통 이용이 편리하며, 2026년에는 인덕원~동탄 복선전철 원천역도 개통할 예정이어서 교통 여건이 더욱 향상될 전망이다.

지식산업센터가 1곳인 의정부시에서도 분양이 이뤄진다. 서울건축PCM건설은 의정부시 고산지구 자족용지 2-4블록에 짓는 ‘의정부 센텀스퀘어’를 분양 중이다. 지하 2층~지상 10층, 연면적 약 4만2천여㎡ 규모로 지식산업센터, 상업시설, 오피스텔 등이 함께 구성될 예정이다. 세종~포천 고속도로(구리~포천) 민락IC 인근에 공급되는 이 단지는 강남권과 연결되는 7호선 탑석역 연장사업(예정)이 확정되면서 서울권역으로의 빠른 이동도 가능할 것으로 기대된다.

지난 2011년 이후 지식산업센터 공급이 뜸했던 양주시에서는 오랜만에 공급이 재개된다. 승윤종합건설은 양주시 옥정동 987-1, 2번지 일원에 짓는 ‘한강 양주 옥정 듀클래스’를 분양 중이다. 지하 2층~지상 5층,연면적 약 7만5천여㎡ 규모로 지식산업센터와 업무시설, 상업시설이 함께 들어선다. 지하철 7호선 연장선 옥정역(예정)이 들어서면, 강남권역까지 환승 없이 이동이 가능하다. 향후 4개 산업단지와 양주 테크노밸리(2022년 착공예정) 조성에 따른 호재가 예상된다.

1곳의 지식산업센터가 등록돼 운영 중인 구리시에서도 분양이 이뤄진다. 금강주택은 구리시 갈매동 552-12번지 일원에 짓는 ‘구리갈매 금강펜테리움 IX타워’를 분양 중이다. 지하 3층~지상 10층,연면적 약 17만3천여㎡ 규모로 지식산업센터를 비롯해 오피스텔, 상업시설, 지원시설이 함께 들어선다. 인근 산업단지 개발로 산업 연계성도 우수해질 전망이다. 인근에 진관일반산단, 금곡일산단지 등이 위치해 있고, 향후 여러 산단들의 조성에 따른 업무 시너지 효과가 기대된다.

섹션오피스의 공급도 이뤄진다. 창릉신도시 개발과 함께 대규모 신흥 업무지구로 개발될 예정인 경기 고양시에서는 삼송지구 5-2블록에 섹션오피스 ‘원흥역 클래시아 더퍼스트’가 분양될 예정이다. ‘원흥역 클래시아 더퍼스트’는 경기도 고양시 덕양구 원흥동 632-1번지 삼송지구 5-2블록에 위치하며, 지하 6층~지상 19층 오피스 640호실 및 근린생활시설로 이루어진다. 3호선 원흥역과 불과 약 100m 거리에 위치한 초역세권 오피스시설로 서울 접근성이 뛰어나다.

SD파트너스(시행)은 송도국제업무단지 내 ‘송도 씨워크 인테라스 한라’를 분양 중이다. 단지는 지하 4층~지상 25층, 전용면적 21~36㎡의 초소형 섹션 오피스로 구성된다. 지상 1층~4층은 판매시설인 ‘송도 브로드 스퀘어’가 들어설 예정이며, 3층은 문화 및 집회시설, 4층은 메디컬센터가 포함된다. 지상 5층부터 25층까지는 업무시설로 구성돼 소형 오피스텔 규모의 섹션오피스 및 집견실, 회의실 등 공용시설도 설치 예정이다. 인천 지하철 1호선 국제업무지구역 5번 출구와 가깝다.

임소라 기자 mail00@asiae.co.kr