[부린이 가이드] '가점' 말고 '납입총액'?… 마곡 공공분양, '로또'도 알아야 맞는다

[아시아경제 이춘희 기자] 부동산 기자가 되면 친구들에게 뜬금없이 카톡이 오곤 합니다. "청약 넣으려면 어떻게 해야 돼?" "1순위가 뭐야?" 청약통장은 그저 부모님이 어릴 때 만들어준 통장에 불과한 2030 '부린이(부동산+어린이)'를 위해서 제가 가이드를 만들어보려고 합니다.

'로또 분양'으로 꼽히는 단지가 또 찾아옵니다. 서울 강서구 마곡지구 9단지인데요. 9~10일 이틀간 특별분양을 받은 후 16~18일 일반분양을 받을 예정인 마곡 9단지의 분양가(최고가)는 59㎡(전용면적, 433가구) 5억2515만원, 84㎡(529가구) 6억9750만원입니다. 지난달 인근 마곡엠밸리 8단지 59㎡가 9억5000만원, 84㎡가 10억8300만원에 거래된 것을 감안하면 인근 시세의 절반 수준인 '로또'로 꼽힙니다.

마찬가지로 '민간참여' 공공분양이었던 경기 과천시 지식정보타운 S9블록 '제이드자이'도 최근 진행한 청약에서 1순위 청약에 2만5560명의 신청자가 몰렸습니다. 공급물량이 132가구였으니 평균 경쟁률은 193.6대 1에 달한 셈입니다. 이 단지 역시 59㎡의 분양가가 기준층 기준으로 5억2320만~5억4230만원이었습니다. 인근 원문동 '래미안슈르' 60㎡가 지난달 12억2700만원에 거래되는 등 과천 집값이 3.3㎡당 4000만원대 후반인 점을 고려하면 반값 수준인 '로또'로 꼽혔습니다.

하지만 로또도 공부해야만 맞을 수 있는 세상이 됐습니다. 마곡 9단지 분양은 '공공분양'이기 때문에 기존 분양과 다른 방식으로 이뤄지기 때문입니다.

현재 서울의 민간분양은 무주택 기간, 부양 가족 수, 청약 통장 가입 기간에 따른 가점을 합산해 순위를 정하는 가점제 방식으로 85㎡(전용면적) 이하 중소형 물량 전량을 공급하고 있습니다.

지난해 11월 분양한 '르엘 신반포 센트럴'의 경우 당첨 최저가점은 전 평형에서 모두 69점이었습니다. 현행 가점제에서 '기간'으로 채울 수 있는 최고 점수가 무주택 기간 15년 이상(32점)과 청약통장 가입기간 15년 이상(17점)을 더한 49점이라는 점을 감안하면 69점은 45세가 넘은 가장, 그 중에서도 4인 가구의 가장인 경우에만 가능한 점수였습니다. 이제는 단지 오랫동안 무주택이었다는 것을 넘어 아이까지 2명 이상이어야 청약을 노릴 수 있는 세상이 온 것이죠.

하지만 마곡 9단지는 가점이 아닌 '저축 납입 총액'으로 일반공급 중 당첨자를 결정합니다. 우선 일반공급 1순위자가 되기 위해서는 입주자저축에 가입한 지 2년이 경과하고 약정납입일에 월 납입금을 24회 이상 납입한 가구주여야 합니다. 가구 구성원 전원이 5년 내 청약 당첨 사실도 없어야 한다.

여기까지는 사실 가점제와 별 차이가 없습니다. 하지만 민간분양은 여기서 가점으로 1순위 내에서 다시 순위를 가른다면 공공분양은 3년 이상 무주택자 중 저축 납입액이 많은 순서대로 순위를 부여합니다. 다만 여기서 총액은 매월 납입금 10만원씩만 인정된다는 점을 반드시 명심해야 합니다.

서울의 모든 평형대 청약을 위해서는 통장에 1500만원이 있어야 하는 등 최소 금액 요건이 있기 때문에 이 돈을 한 번에 채워넣으신 분이 있을 겁니다. 아니면 연말정산 때 소득공제를 최대로 누리기 위해 매월 20만원씩 납입하신 분도 있으실텐데요. 모두 회차별로 10만원을 넘어선 돈은 인정되지 않습니다.

매달 10만원씩 50회를 넣고 1500만원을 맞추려고 1000만원을 별도로 넣은 A씨의 경우 500만원만 납입이 인정되고, 매달 20만원씩 30회를 넣어 600만원을 만든 B씨는 납입인정액은 300만원이 되는 식입니다.

청약 통장에 매달 꼬박꼬박 10만원만 넣은 경우가 아니라면 현재 통장에 있는 금액이 모두 납입 인정액이 아니라는 점을 명심해야 청약 전략을 제대로 세울 수 있겠죠. 실제 납입 인정액은 인터넷 · 모바일뱅킹을 통해 갖고 계신 청약통장의 상세 정보를 조회하면 조회할 수 있습니다.

서울 강서구 마곡9단지 조감도 (제공=SH공사)

공공분양에는 민간분양과 달리 소득 · 자산 기준도 있습니다. 마곡 9단지는 일반공급에는 소득 기준을 적용하지 않지만 특별공급에는 소득 기준을 적용하고 있습니다. 생애최초 특별공급 기준으로 전년도 도시 근로자 가구당 월평균 소득액의 100% 이하여야 합니다. 3인 이하 가구 기준 월 555만4983원입니다.

제이드자이의 경우 자산 기준도 추가됐었는데요. 가구가 보유한 부동산 자산이 공시가격 기준 총 2억1550만원 이하여야 하고 자동차 가액도 2764만원을 넘으면 안 됩니다.

보통 민간분양의 경우 일반공급 물량이 특별공급 물량보다 많지만 공공분양의 경우 특별공급의 비중이 훨씬 더 높다는 점도 특이점입니다. 제이드자이는 647가구 중 515가구(79.6%)가, 마곡9단지는 962가구 중 710가구(73.8%)가 특별공급 물량입니다. 특별공급과 일반공급은 중복 청약이 가능한 만큼 본인이 특별공급 대상에 해당하는지 꼼꼼히 확인하는 것도 당첨 확률을 높이는 방법이라는 점. 잊지 마세요!

이춘희 기자 spring@asiae.co.kr