온라인쇼핑·공유사무실 시대, 상업용부동산 수요 뚝…공실률 11%(종합)

한국은행 "상업용부동산 임대소득·자본수익률 하락세"

[아시아경제 심나영 기자, 김은별 기자] 지방을 중심으로 상업용 부동산시장에 대출 상환 주의보가 발령됐다. 상가와 사무실 공급이 크게 늘어난 반면, 임차 수요는 줄어들며 공실률이 상승했기 때문이다. 임대소득수익률과 자본수익률을 합한 투자수익률도 하락하는 모습이다.

26일 한국은행이 발표한 '2019년 하반기 금융안정보고서'에 따르면 전국의 상가 공실률은 지난해 이후 상승세가 이어지면서 올해(1~3분기 평균) 11.4%를 기록했다. 사무실 공실률 역시 최근 소폭 하락하긴 했지만 여전히 높은 수준(12.1%)이다. 9월 말 기준 상가 공실률은 11.5%, 오피스 공실률은 11.8%였다.

지방의 상황은 수도권보다 훨씬 심각했다. 수도권은 상대적으로 낮은 공실률(올해 1~9월말 평균 9.6%)과 양호한 투자수익률(7.2%)을 유지했다. 반면 지방은 공실률이 13.3%에 달했고 투자수익률도 5.6%로 낮았다. 지역 주력 산업이 부진했고 부동산 가격 하락이 이어진 탓이다.

공실률이 높아지며 수익률도 떨어졌다. 임대소득수익률은 높은 공실률 탓에 상가(지난해 4.3%→올해 1~9월말 평균 3.9%)와 사무실(4.4%→4.1%) 모두 하락세였다. 부동산 가격 상승에 힘입어 큰 폭으로 올랐던 자본수익률도 상가(2.6%→2.1%)와 사무실(3.1%→3.0%) 모두 올해 들어 하락했다.

이런데도 상업용 부동산 대출 증가세는 상승세를 이어가는 중이다. 현재 국내 8개 은행의 지난 6월 말 상업용부동산 담보대출 잔액은 120조6000억원으로 집계됐다. 2014년 말 66조원에 달했던 상업용부동산 담보대출이 2015~2018년 중 연평균 14.8% 증가한 것이다. 전체 원화대출금 증가율(6.2%)보다도 훨씬 높은 수준이다. 연체율은 시중은행이 0.14%, 지방은행이 0.35%로 비교적 낮다.

다만 신용등급이 비교적 낮은 차주가 많아 안심할 수 없다. 중신용 차주(4~6등급)의 비중이 56.9%로 고신용 차주(1~3등급ㆍ41.9%)보다 높다. 고신용 차주가 대부분인 주택담보대출(85.6%)과는 다른 모습이다. 일시상환 대출 비중도 86.9%에 달한다.

한은은 아직까지는 연체율이 양호한 수준을 유지하고 있어, 잠재리스크가 단기간 내 현재화 될 가능성은 크지 않은 것으로 판단했다.

여기서 말하는 잠재리스크란 ▲상업용 부동산 담보대출이 부동산 임대업에 집중돼 향후 경기 여건에 따라 임차인과 임대인이 동반 부실화되면서 리스크가 증폭될 가능성 ▲만기가 짧고 일시상환 비중이 높은 대출구조 특성상 연체와 부실이 급증 ▲부실채권 발생시 경매 매각가율과 매각률이 낮아 회수가능금액이 적고, 대출금 회수가 어려울 가능성 등을 말한다.

그럼에도 불구하고 한은은 지역별로 여신건전성과 시장상황이 다른 만큼, 취약한 지역소재 담보대출 등을 중심으로 건전성 관리를 강화할 필요성은 있다고 지적했다.

아울러 "온라인 쇼핑 중심으로 소비행태가 변화하고 있는 만큼, 상가 임차수요 감소 등 상업용부동산 시장의 구조적 변화가 관련 대출의 건전성에 영향을 미칠 가능성에 유의해야 한다"고 강조했다.