"연초 장특공제 혜택 축소" 1월부터 바뀌는 부동산 제도는

정부가 고가 주택에 대한 종합부동산세를 강화하고 투기지역 및 투기과열지구에 시가 15억원이 넘는 아파트 구매 시 주택담보대출을 규제하는 내용을 담은 '주택시장 안정화 방안'을 발표한 가운데 17일 서울 송파구 한 공인중개사 사무실에 시세표가 붙어 있다./강진형 기자aymsdream@

[아시아경제 김유리 기자] 정부가 강력한 규제책을 담은 12·16 대책을 발표하면서 2019년 부동산 시장이 진정세로 마무리되는 분위기다. 12·16 대책의 개정안이 본격 시행되는 2020년 부동산 시장은 세제, 대출 등 여러 분야에서 변화가 나타날 전망이다.

특히 다주택자에 대한 규제가 더욱 강화되기 때문에 기존 주택 보유자 혹은 주택 취득 예정인 이들은 달라지는 제도를 미리 파악하고 자산관리 계획을 세울 필요가 있다. 특히 당장 1월부터 양도세 장기보유특별공제 혜택이 축소되며 전세자금대출 후 신규주택 매입이 제한된다. 부동산114가 2020년 초 새로 시행되거나 바뀌는 부동산 제도를 정리했다.

◆1월, 양도세 장기보유특별공제 혜택 축소= 2020년부터 9억원 초과 고가주택 양도 시 장기보유특별공제 혜택이 축소된다. 장기보유특별공제란 소득세법에 따라 토지나 건물의 양도소득세를 계산할 때 보유 기간을 고려해 일정 금액을 공제하는 제도를 말한다. 지금까지는 9억원이 넘는 고가주택 소유자들도 1세대 1주택이라면 거주 여부나 기간에 관계없이 9억원 초과 양도차익에 대해 최대 80%까지 장기보유특별공제 혜택을 받았다. 그러나 2020년 1월부터는 매도하는 주택에 '2년 이상 거주'라는 조건을 충족하지 못하면 일반 장기보유특별공제를 적용해 1년에 2%씩, 15년 이상 보유하면 최대 30%까지만 공제해준다.

◆1월, 전세자금대출 후 신규주택 매입 제한= 전세자금대출을 이용한 갭투자를 막기 위한 조치가 시행된다. 전세자금대출을 받은 뒤 9억원 초과 주택을 매입하거나 2주택 이상 보유할 경우 전세대출금을 회수 당한다. 9억원 초과 1주택자의 경우 공적 전세보증은 물론 서울보증보험 보증도 받을 수 없게 된다.

◆1월, 주택 유상거래 취득세율 일부 변경= 2020년부터 6억원 초과 9억원 이하 주택을 매입할 때 취득세율은 현행 2%에서 취득금액에 따라 1.01~2.99%로 세분화된다. 또 집을 3채 이상 가지고 있는 세대가 추가로 주택을 매입할 경우 4%의 취득세율이 적용된다. 현재 주택 유상거래 취득 시 서민 주거 안정을 위해 기본세율(4%)에 비해 낮은 1~3%(6억원 이하 1%, 6억~9억원 2%, 9억원 초과 3%) 세율이 적용되는데 다주택자도 낮은 세율을 적용하면 주택 소유의 편중을 초래해 조세 형평성에 어긋난다는 지적에 따른 방안이다.

◆2월, 주택 청약시스템 이관= 2월1일부터 주택 청약시스템이 금융결제원에서 한국감정원으로 넘어간다. 1월 중 청약 DB 및 관련 자료가 이관되고 2월 이후 입주자모집공고가 이뤄지는 단지부터 한국감정원에서 청약 업무를 수행하게 된다. 자료 이관을 위해 설연휴 전후(1월24~27일) 일정기간(연휴 포함 3주 내외) 신규 모집공고 업무가 중단될 것으로 예상된다.

◆2월, 실거래가 신고 기간 단축= 2월21일부터 부동산 실거래신고 기한이 60일에서 30일로 단축된다. 계약이 무효나 취소가 되는 경우도 해제 등이 확정된 날로부터 30일 이내 신고해야 하며 이를 어기게 되면 500만원 이하의 과태료가 부과될 수 있다. 실제 계약을 체결하지 않았는데 거짓으로 신고할 경우에는 3000만원 이하의 과태료 규정이 신설된다. 실거래가 신고 기간을 짧게 조정하는 건 더 정확한 시세정보를 전달하면서 부정거래를 막기 위해서다.

◆2월, 계약서 작성 단계서 부동산 중개보수 협의= 2월부터 공인중개사가 계약 시 교부하는 중개대상물 확인·설명서에 거래당사자와 협의를 통한 중개보수를 명시하는 내용이 추가된다. 공인중개사는 부동산 계약서 작성 단계에서 중개보수를 명확히 설명하고 협의해야 한다. 거래 양 당사자로부터 이를 확인했다는 서명 역시 받아야 한다. 이는 최대 요율을 고정 요율인 것처럼 속이는 행위를 막기 위한 조치다. 현재 중개보수는 최대 요율만 정해져 있고 구체적인 요율은 거래당사자와 공인중개사간 협의를 통해 정하게 돼 있어 중개보수 관련 분쟁이 끊이지 않았다.

◆3월, 자금조달계획서 제출대상 확대 및 거래 소명 강화= 3월부터는 투기과열지구 3억원 이상 주택 취득 시는 물론 조정대상지역 3억원 이상 주택과 비규제지역 6억원 이상 주택을 취득할 때에도 자금조달계획서를 제출해야 한다. 이와 함께 투기과열지구 9억원 초과 주택 실거래 신고 시에는 자금조달계획서와 함께 소득금액증명원, 예금 잔고, 전세계약서 등 객관적 증빙자료를 제출해야 한다. 이는 자금조달계획을 투명하게 함으로써 비정상적인 투기 수요를 근절시키기 위함이다.

◆3월 불법 전매 시 청약제한 및 재당첨 제한 강화= 3월부터 공급질서 교란행위 및 불법 전매 적발 시 주택 유형에 관계없이 10년간 청약이 금지된다. 현재 지역 및 주택 면적에 따라 1~5년까지 적용되는 재당첨 제한 기간도 늘어난다. 분양가상한제 주택, 투기과열지구 당첨 시 10년, 조정대상지역 당첨 시 7년간 재당첨 제한이 적용된다.

◆1분기, 주택연금 가입대상 개편= 주택연금제도는 보유하고 있는 주택을 활용, 국민들의 노후생활 안정을 위한 자금을 지원하는 제도다. 주택연금에 가입할 수 있는 나이와 주택이 이르면 2020년 1분기에 개편 시행된다. 현행 60세 이상이 가입 가능한 나이 조건은 55세 이상으로 완화되며 가입 가능한 주택의 기준도 시가 9억원 이하에서 공시가격 9억원 이하로 변경될 예정이다. 공시가격이 시세의 약 70% 안팎으로 형성돼 있다는 점을 감안하면 시가 13억원 내외 주택 보유자까지 주택연금 가입이 가능해질 전망이다.

김유리 기자 yr61@asiae.co.kr