[일문일답]'상한제' 강남 재건축 내년 4월28일 적용… "분양가 HUG 기준보다 5~10% 하락"

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[아시아경제 지연진 기자]이문기 국토교통부 주택토지실장은 6일 실질적으로 내년 4월28일부터 민간택지 분양가 상한제가 적용되면 서울 27개동(洞)에서 분양가격이 주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 기준대비 5~10% 하락할 것으로 내다봤다.

이 실장은 이날 오전 정부세종청사에서 열린 주거정책심의위원회(주정심) 직후 브리핑에서 분양가상한제 적용대상을 발표한 뒤 이같이 말했다.

앞서 정부는 주정심을 통해 서울 강남구 개포동과 송파구 잠실, 용산구 한남동 등 강남 4구와 이른바 마용성(마포ㆍ용산ㆍ성동) 등 서울 27개 동을 민간택지 분양가 상한제 적용 지역으로 결정했다. 이곳 민간택지에서 일반 아파트는 오는 28일 이후, 재개발ㆍ재건축 아파트는 내년 4월28일 이후 입주자 모집공고를 신청한 단지부터 분양가 상한제가 적용된다.

이 실장은 또 "최근 강남 재건축 단지에서 주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 관리를 회피하기 위해 추진하던 통매각은 민간임대특별법에 근거하는데 분양가상한제가 지적되면 법률상 불가능해진다"고 설명했다. 또 이들 27개동 분양가상한제 적용지역에선 아파트 분양가격이 HUG가 결정하는 분양가보다 5~10% 낮아질 것으로 내다봤다.

다음은 주요 일문일답.

▲분양가상한제 적용으로 집값 안정보다 큰 시세차익을 누릴수 있어 '로또 아파트'를 만들 것이라는 우려가 있다.

"분양가상한제가 적용되는 단지는 거주 의무를 부과할 것이다. 이 경우 시세차익을 해소하는데 효과적이다. 다만 아파트 거래 동결문제가 있는데 거주의무기간이 지난 이후 매각가격은 당초 계약가격이었지만, 감정가격을 반영하기로 보완했다"

▲주정심에서 반대의견이 나왔나?

"분양가상한제에 대해 1시간 가량 논의를 했다. 민간위원들의 공통 의견은 '우려된 지역은 대부분 포함돼 풍선효과가 우려되는 지역은 신속하게 추가 지정할 필요가 있다'는 것이었다. 분양가상한제가 순기능이 있는 만큼 극대화해야 한다는 의견이 있었다"

▲과천이나 서대문 일부 지역의 경우 주택가격 상승률 높은 곳인데 지정이 안된 이유가 무엇인가? 또 HUG의 고분양가 관리 기준보다 얼마나 분양가가 내려가나?

"과천은 상승률은 높지만 정비사업이 초기단계인 만큼 정비물량이 없는 것으로 파악됐다. 서대문의 경우도 마찬가지다. 일반사업 물량이 어느정도 있는 곳으로 지정했다. 분양가상한제가 지정되면 택지비와 건축비를 기준으로 분양가가 측정돼 분양가심사위 심의를 거친다. 분양가격을 일률적으로 예측하기 어렵지만 허그의 분양가보다 5~10% 낮아질 것으로 파악한다"

▲분양가상한제 지정 가이드라인이 있나?

"구단위 선별할 때는 해당구안에 정비사업 일반물량이 관리처분인가의 경우 1000가구 이상, 일반은 사업승인을 받은 곳을 설별했다. 다만 정비사업 물량이 있어도 추진위 구성이나 조합구성 단계 초기는 당장 관리처분해서 분양 기간이 있는만큼 그런 부분까지 상한제 지역으로 지정할 필요는 없다고 판단했다. 관리처분을 받았다 하더라도 물량이 적으면 시장에 미치는 영향이 적어 제한적이기 때문이다. 또 풍선효과, 주변지역 상승 우려 있거나 일부 고분양가 관리 회피하려는 지역은 앞으로 추가 지정하겠다"

▲분양가상한제 이후 HUG 고분양가 기준을 피하는 통매각은 가능한가?

"과천에서 후분양으로 분양가 관리 회피 사례가 있었고 최근 일부 단지는 통매각을 통해 일반분양을 분양 안하고 임대사업자에 통매각 추진하려는 시도가 있었다. 이 부분은 일반분양 주택을 임대용 전환하는 것은 정비계획 변경해야 하는 만큼 서울시 심의를 거쳐야 한다. 서울시를 통해 해당지역에 유권해석을 통보했다. 통매각의 전제는 민간임대법에 근거하는데 분양가상한제 지정되면 매각이 안된다. 이번에 분양가상한제 지역으로 지정해 통매각이 법상 불가능해졌다"

▲부동산 추가 대책을 강구하는 것이 무엇이 있나?

"부동산 시장의 불안 재연될 경우 추가 대책을 내놓을 것이다. 구체적인 내용은 이 자리에서 거론하기 적절치 않다. 부동산 시장 점검회의는 지금도 기재부와 금융위, 금감원, 국세청 등이 참석해서 지금도 운영하는데 부동산 시장을 면밀히 모니터링하겠다"

▲분양가상한제 대상 지정을 위한 기준이 되는 주택가격 상승률과 관련된 통계는 무엇인가?

"분양가상한제와 조정대상 지역의 주택가격상승률은 감정원의 통계를 사용하고 있다. 1차적으로 월간주간가격동향을 살펴본 뒤, 동별 통계는 이번에 표본을 보완해 생산했다. 기존의 모든 통계는 시군구 단위 통계인데 이번에 동별 통계를 추가했고 앞으로 범위를 확대할 계획이다"

▲분양가상한제가 시행되면 분양가가 시세의 70~80% 수준으로 낮아진다고 하는데 현재도 충분히 시세보다 낮다는 지적이 있다

"HUG의 고분양가 관리를 통해 분양가가 낮아진 것이다. 하지만 고분양가 관리를 회피하려는 움직임이 있다면 상한제 대상으로 지정할 것이다"

지연진 기자 gyj@asiae.co.kr