올해 하반기 부동산 시장, 여의도의 전망은

가격 재상승 나타나긴 어려워…정부의 대출규제가 가장 큰 부담요인
일각선 규제보다 강한 투자수요 고객 든다는 평가도

[아시아경제 김현정 기자] 수요ㆍ공급 등 데이터를 기반으로 부동산 시장 전망에 대해 높은 적중률을 보여왔던 '여의도 학파'가 올해 하반기 부동산 가격이 재상승할 가능성을 낮다고 전망했다. 정부의 강력한 대출규제를 가장 큰 부담요인으로 지목하는 한편, 당초 건설사들이 제시했던 규모의 공급이 연내 이뤄지기는 어렵다는 데에도 의견을 모았다. 다만 최근 들어 청약 분위기 등을 살펴볼 때 규제보다 강한 투자수요가 고개를 들고있다는 평가도 나온다.

10일 업계에 따르면 건설ㆍ부동산 분야를 연구하는 증권사 애널리스트들은 올해 하반기 국내 부동산 가격이 상승하거나 주택공급이 증가세를 보일 가능성은 낮다는 전망을 잇달아 내놨다.

송유림 한화투자증권 애널리스트는 "주택가격을 움직이게 하는 요인 중 가장 효과가 큰 것은 주택담보인정비율(LTV), 총부채상환비율(DTI)과 같은 금융규제"라면서 "2017년 이후 정부의 부동산 정책을 미뤄봤을 때, 주택가격 안정에 대한 의지가 강한 만큼 보수적인 스탠스가 지속될 전망"이라고 밝혔다.

송 애널리스트는 "수도권의 아파트 매매가격은 2000년대 들어 2010~2013년 한 차례 하락세를 보였는데 이는 대출규제와 관련이 깊다"면서 "2003년 10월 투기지역의 LTV를 40%로 강화한 데 이어 2009년 7월 투기지역을 제외한 수도권 전역 LTV를 60%에서 50%로 강화한 결과, 수도권의 주택담보대출 증가율이 꺾이면서 2012년 감소세로 전환했고, 이 시기 수도권의 아파트가격은 하락세를 보였다"고 설명했다.

성정환 현대차증권 애널리스트 역시 주택거래의 방향성을 대출 규제가 결정한다고 봤다. 그는 "주택 분양물량과 매매거래량의 반등을 위해서는 주택시장의 수급요인이 개선되는 것도 중요하지만 정부의 대출규제가 완화되는 것이 필수적"이라면서 "올해 1분기 가계의 주택담보대출 증가세가 지난해에 대비해서도 현저하게 감소하는 추세이고, 당분간 정부의 대출규제가 지속될 것으로 예상되므로, 분양물량과 주택매매거래량 또한 올해 하반기 감소추세를 이어갈 것"이라고 진단했다.

박형렬 메리츠종금증권 애널리스트는 "2018년 4분기 이후 서울 주택시장이 보합수준으로 둔화됐고, 향후 수도권 가격 하락이 이어질 것"이라면서 "기타 지방의 경우 경기 악화와 더불어 입주 부담에 따른 영향이 올해까지 이어질 것"이라고 밝혔다.

올해 분양 물량이 당초 건설사의 예상 수준을 하회 할 것이라는 데에도 애널리스트들은 의견을 모았다. 송유림 애널리스트는 "올해 약 49만 가구의 아파트 분양이 예정돼 있지만, 재건축 사업 지연 등으로 올해 분양 계획의 약 70~80% 수준의 34만~39만가구 달성을 전망한다"고 내다봤다. 박형렬 애널리스트는 "올해 분양계획은 전년 대비 크게 증가하지만 시장 신뢰는 낮은 상태"라면서 "재건축ㆍ재개발 분양 계획은 늘었지만, 실제 분양이 되더라도 전체 규모는 2015년을 하회할 것"이라고 설명했다.

이상우 유진투자증권 애널리스트는 "최근들어 HUG의 분양승인 평가방법 변경 등 불확실성 확대로 공급 스케줄이 지연될 가능성이 커지고있다"면서 "분양 감소는 수도권 및 기타지방을 중심으로 나타나고 있으며, 특이하게도 지방 5대광역시에서의 분양은 빠르게 증가하고 있다"고 분석했다.

다만 일각에서는 올해 하반기 가격 반등이 나타날 것이라는 의견도 나온다. 이상우 애널리스트는 "4월까지 소폭하락에 그쳤던 시장의 상승여력은 충분하다고 판단한다"면서 "최근들어 전세가격 상승추세가 나타나면서 국지적 지역별로 상승추세로 전환된 지역이 등장하고 있다"고 밝혔다.

이 애널리스트는 "대출이 가능하면 수요집중이, 그렇지 못한 경우 청약부진이 극명했기 때문에 올해 상반기 분양시장은 정확히 분양금액 9억원이라는 대출가능선에서 움직였다"면서 "하지만 강남, 서초를 중심으로 9억원 초과 주택이 강한 청약경쟁을 기록하는 등 최근 들어서는 이런 추세 또한 약화되고 있다"고 평가했다. 그는 "기존 시세를 감안한 투자매력이 존재할 경우, 대출규제라는 장치보다도 투자의욕이 더욱 강해짐이 확인된다"고 덧붙였다.

김현정 기자 alphag@asiae.co.kr