[시론] 4차산업혁명시대, 도시재생과 주거 문제

4차 산업혁명시대를 맞아 소셜네트워크서비스(SNS)를 활용한 미래형 산업들이 빠르게 성장하면서 상업시설은 물론 업무ㆍ숙박시설의 공실률이 빠르게 늘어나고 있다. 이런 현상을 필자는 최근 '모바일피케이션(모바일화 현상)'으로 정의하고 이에 대한 강연이나 기고를 많이 하고 있다.

지난 9일 국회에서 열린 '9ㆍ13 부동산 대책 성과 및 주택시장 안정과 공급전략 토론회'에서 필자는 '4차 산업혁명시대, 미래형 주택보급전략'을 주제로 발제를 했다. 급속도로 변화하는 주거ㆍ상업ㆍ업무ㆍ숙박문화가 새로운 형태의 미래산업으로 재편되고 있다는 내용을 요약ㆍ발표했다. 모바일에 의한 SNS가 일상이 되면서 인터넷쇼핑이 모바일쇼핑으로 급속히 변화해 온라인쇼핑이 매년 20%씩 성장하게 된 것이다.

이로 인해 강남을 비롯한 서울의 주요 상권들도 빠른 속도로 공실률이 커지면서 빈 상가가 속출하기 시작했다. 한국감정원에서 발표한 지난해 4분기 중대형 상가 공실률은 서울의 경우 평균 7.0%이고, 집합상가의 경우 52.2%까지 급증했다. 특히 젠트리피케이션(둥지내몰림) 현상이 나타났던 가로수길이나 경리단길ㆍ송리단길 등은 임대료가 급증하면서 공실률이 최고 20%대까지 올라갔다.

업무시설인 오피스의 경우도 지난해 4분기 공실률이 국내 전체는 12.4%, 서울의 경우 11.4%로 점차 늘어나고 있다. 그러나 공유형 오피스사업이 급증하면서 마치 오피스 공실률이 줄어드는 듯한 착시현상이 나타나고 있다. 숙박시설의 경우도 2016년 중국 관광객 700만명이 올 때만 하더라도 호텔이 크게 부족한 줄 알고, 당시 많은 기업들이 호텔사업에 뛰어들었다. 하지만 고고도미사일방어체계(THAADㆍ사드) 문제 등으로 중국 관광객이 400만명 정도로 줄어들자 현재 서울뿐만 아니라 국내 관광지 대부분이 어려움을 겪고 있다.

여기에 일반 주택 빈방을 SNS를 통해 빌려줄 수 있는 공유형 숙박이 에어비앤비를 통해 국내에 알려지면서 현재 엄청나게 늘어나고 있다. 특히 호텔 운영이 어려운 지방까지도 가성비(가격 대비 성능)가 뛰어난 에어비앤비의 활용이 늘면서 기존 호텔들은 고전을 면치 못하고 있다. 이같이 4차 산업혁명 시대의 산물인 모바일을 통해 새로운 사업들이 급증하면서 상업ㆍ업무ㆍ숙박시설 모두 공실률이 계속 늘어날 것으로 전망되고 있다.

반면 주거의 경우는 내가 사용하는 방을 제외한 나머지 거실ㆍ화장실ㆍ욕실ㆍ주방 등을 공유해 거주비용을 크게 줄이는 공유형 주거(국내에서는 '셰어하우스' 미국ㆍ유럽에서는 '코리빙'이라고 지칭)가 국내로 들어와 빠르게 확산되면서 기존 호텔이나 상업시설ㆍ오피스를 공유형 주택으로 변경하는 사례도 늘고 있다.

이미 공유형 주거는 주거비용이 비싼 뉴욕ㆍ도쿄ㆍ런던 등에서 계속 급증하고 있다. 특히 서울의 경우도 민간이 셰어하우스를 먼저 시작했으나, 서울시에서도 개봉동에 '기숙사형 청년주택'을 비롯해 종로 베니키아호텔을 통째로 용도 변경해 238가구의 공유형 주거로 재생하는 등 셰어하우스 사업을 적극 추진하고 있다.

필자는 지난해 서울시 및 22개 구청 건축직 교육을 하면서 앞으로 서울에는 주거 이외의 용도는 거의 필요 없는 시대가 됐다고 했다. 그 뒤 용산ㆍ마포ㆍ영등포ㆍ여의도ㆍ봉천ㆍ청량리ㆍ신촌ㆍ가산 등 지역은 재개발ㆍ재건축 시 주거비율을 50%에서 90%로 확대해주기로 했다. 상업지역의 주거비율도 400%에서 600%로 확대해 도심형 공공임대주거를 3만5000가구를 공급하기로 했다.

앞으로 서울의 상가ㆍ오피스ㆍ호텔 공실률은 계속 늘어날 것이다. 이를 민간이 공유형 주택으로 재생할 수 있게 한다면 가성비 높은 주거시설이 많이 늘어나게 될 것이다. 이로 인해 소상공인들은 임대료를 지속적으로 받을 수 있어 살아나게 될 것이며 서울 주택가격도 안정될 것이다. 모두가 행복해질 수 있는 이런 정책은 하루라도 빨리 추진돼야 한다.

최원철 한양대 특임교수