2020년 노후주택 급증, 경고등 켜졌다

1990년대 주택 대량 공급…2025년 700만가구 육박

노후주택에 대한 '중장기적 정비 로드맵' 절실 지적

[아시아경제 김유리 기자] 내년부터 준공 30년 이상 된 노후주택이 급증할 전망이다. 1990년대 이뤄진 대량 주택공급의 영향이다. 하지만 대표적 정비사업인 재건축ㆍ재개발은 정부 규제 강화로 진행이 더딘 실정이고 정부가 권장하는 소규모 정비사업은 사업성에 발목이 잡혀 결실을 맺지 못하고 있다. 노후주택에 대한 '중장기적 정비 로드맵'이 절실하다는 목소리가 나오는 배경이다.

19일 한국건설산업연구원ㆍ통계청에 따르면 2017년 기준 준공 18년 이상 된 주택은 전국 905만가구로 전체 주택(1712만가구)의 52.9%에 달한다. 28~37년 된 주택은 196만가구(11.4%), 38년 이상 주택은 160만가구(9.3%)다. 이를 고려하면 올해 역시 경과연수가 30년 이상 된 노후주택 비중은 멸실을 제외하더라도 전체 주택 재고의 20%를 넘어선 것으로 추정된다.

더 큰 문제는 내년 이후다. 2020년 이후에는 30년 이상 된 노후주택 규모가 전국적으로 급증할 것으로 예상된다. 1990년대 이뤄진 대량 주택 공급의 영향인데, 1990년대는 '200만가구 주택 공급' 등에 따라 연간 준공 물량이 50만가구를 상회했다. 1995년 준공 물량은 76만5000가구에 달한 것으로 집계된다.

건산연은 멸실을 제외한 최대치를 가정하면 2020년에는 30년 이상된 주택이 410만7000가구에 달할 것이라고 전망했다. 2025년에는 685만3000가구로 그 수가 700만가구에 육박할 것이라는 분석이다. 멸실을 반영하면 연도별 노후주택 수 추정치가 감소할 가능성이 있지만 2018년 건축물 기준 전체 재고 대비 멸실 비율은 동수 기준 1.0%, 연면적 기준 0.4%로 미미한 수준이다. 멸실을 고려해도 2020년 이후 노후주택 급증 추이는 크게 달라지지 않을 것으로 보인다.

노후 주택 거주자 대부분은 고령자다. 소득 여건 역시 나빠 지역 개선에 대한 동력이 낮다. 2017년 주거실태조사에 따르면 30년 이상된 주택에 거주하는 가구 중 60대 이상 비율은 78.9%에 달한다. 70대는 27.8%, 80대는 25.8%에 이른다. 신축 주택은 40대 이하 가구주 비중이 높고 20년 이상된 주택은 50대 이상 가구주 비중이 높다. 30년 초과 주택에 거주하는 가구 중 76.4%가 월강 경상소득 200만원대 이하로 조사됐다. 인구 고령화와 주택 고령화가 동시에 일어나고 있으며 집과 마을이 함께 늙어가면서 지역 경쟁력을 잃어가고 있는 것이다.

이에 따라 실질적으로 실행 가능한 정비사업 관련 정비 로드맵 구체화가 필수적이라는 지적이다. 최근 정부 규제 등과 맞물리며 그간 대표적 정비사업으로 역할을 했던 재건축ㆍ재개발이 종전 대비 활력을 잃은 가운데 대안으로 모색되고 있는 가로주택 정비사업 등 소규모 정비사업 관련 포괄적 규제완화 등이 이뤄져야 한다는 목소리다.

최근 10년간(2008~2017년) 도시정비법에 따른 재건축, 재개발, 주거환경개선사업, 주거환경관리사업으로 구역 지정된 기존주택 물량은 연간 평균 4만가구 미만이다. 빈집특례법에 따른 소규모 정비사업도 2018년 3분기 기준으로 210여곳이 추진 중이나 시공사가 선정돼 사업이 본 궤도에 오른 곳은 10곳 내외에 불과한 것으로 추정된다. 조례를 통해 유형에 따라 차별적으로 접근하되 도시재생사업 등과 연계를 강화해야 한다는 지적이다. 법률은 포괄적으로 규제를 완화하고 조례를 통해 지역의 특수성을 반영해 관리해야 한다는 것이다.

허윤경 건산연 주택도시연구실장은 "원칙적으로 정비사업은 사업주(주택주ㆍ토지주)가 민간(개인)으로 사업성이 확보돼야 사업이 진행되는 구조"라며 "공공은 정비사업이 자율적으로 진행되면 대규모 재원 투입 없이 인프라 개선이나 노후 주택 개선이라는 공공 목표 달성이 가능한 만큼 노후주택 정비는 민간 주도의 공공ㆍ민간 협력 사업이라는 인식을 바탕으로 한 포괄적 규제 완화가 필요하다"고 말했다.

김유리 기자 yr61@asiae.co.kr