빠르게 얼어붙는 서울 주택시장…올해 아파트값 지방보다 더 떨어져(종합)

서울 아파트 매매가 0.69% 하락…지방 0.62%↓
전셋값 1.2% 급락…지방보다 낙폭 두배 넘어

　　　자료: 한국감정원

[아시아경제 박민규 기자] 서울 집값 하락세가 심상치 않다. 올해 들어 낙폭이 지방보다 큰 것으로 조사됐다. 정부의 규제가 수도권에 집중되면서 시장이 급격하게 얼어붙고 있는 탓이다.

25일 한국감정원에 따르면 올 들어 지난 18일까지 서울 아파트 매매가격은 0.69% 하락했다. 같은 기간 아파트 전세가격은 1.20% 떨어졌다. 이에 비해 지방은 올해 아파트값이 0.62%, 전셋값이 0.52% 내려 서울보다 하락 폭이 적었다.

이는 지난해와 대비되는 모습이다. 지난해 같은 기간(연초부터 7주차 누계)에는 지방 아파트값이 0.38% 떨어진 반면 서울은 2.25% 급등했다. 전셋값 역시 서울은 0.32% 올랐고 지방은 0.30% 하락했다.

　　　자료: 한국감정원

감정원 관계자는 “서울의 경우 그동안 가격 상승에 따른 보유세 부담과 세제 강화 및 대출 규제 등 여러 하방 요인으로 추가 하락을 기대하는 매수 대기자의 관망세와 전세시장 안정 등의 영향으로 아파트값 하락하고 있다”며 “지방은 지역경기 침체가 장기화되고 신규 공급 지속 등으로 아파트값 하락세가 이어지고 있다”고 설명했다.

서울 아파트 매수세는 4년여 만에 가장 낮은 수준을 나타냈다. 집값이 더 떨어질 것이란 기대감에 관망세가 확산되는 영향이다. KB국민은행에 따르면 서울 아파트 매수우위지수는 지난 18일 38.5를 기록했다. 이는 2014년 12월29일(38.4) 이후 4년 1개월여 만의 최저치다.

0~200 사이로 산출되는 매수우위지수는 100을 웃돌수록 매수자가 많고, 100 아래로 내려갈수록 매도자가 많다는 의미다. 지난해 9월3일 171.6까지 치솟았던 서울 아파트 매수우위지수는 정부의 9·13 대책 이후 급락하며 하락세가 이어지고 있다.

매수세가 자취를 감추면서 매매거래도 거의 이뤄지지 않고 있다. 서울 아파트 매매거래지수는 지난 18일 1.4를 기록했다. 0~200 사이인 매매거래지수는 100을 웃돌수록 거래가 활발하고, 100 아래로 내려갈수록 거래가 한산하다는 의미다.

지난해 8월27일 65.7까지 올랐던 서울 아파트 매매거래지수는 9·13 부동산 대책 등의 영향으로 하락세를 타면서 5개월 만에 바닥 수준으로 떨어졌다.

이처럼 올해 서울 주택시장 상황이 지난해와 크게 달라진 것은 정부의 부동산 대책이 서울을 중심으로 한 수도권에 집중되면서 유주택자의 주택담보대출을 사실상 막은 지난해 9·13 대책 이후 서울 집값 하락세가 심화되고 있는 영향이다. 서울 아파트값은 지난해 11월12일(-0.01%)부터 지난주까지 15주 연속, 전셋값은 18주 연속 하락 중이다.

그러나 지난해 연간 지방 아파트값이 3.71% 하락하고 전셋값도 4.04% 떨어질 동안 서울은 아파트값이 6.73% 폭등하고 전셋값도 0.67% 하락에 그쳤던 점을 고려하면 장기화되고 있는 지방의 주택시장 침체가 더 심각한 실정이다. 하지만 주무부처인 주무부처인 국토교통부는 서울 집값을 잡는 데만 혈안이 돼 지방은 사실상 방치해 왔다.

이런 상황을 감안해 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 지난달 30일 한 토론회에서 “정부로서는 지방 부동산 활력을 위해 인위적인 부양을 노리는 부동산 대책을 생각하지 않는다"면서도 "다만 일부 심각한 우려가 있는 지방자치단체에 한해 지역별 맞춤형 보완대책을 마련하겠다”고 언급했다. 지방 부동산시장을 살리기 위한 ‘핀셋 대책’을 고려하고 있다는 얘기다.

문제는 쓸 수 있는 카드가 많지 않다는 점이다. 당장 꺼내들 수 있는 대책은 지방의 조정대상지역 및 투기과열지구 등 규제를 푸는 것인데, 현재 지방에서 규제지역으로 묶인 곳은 부산 해운대·동래·수영구(조정대상지역)와 대구 수성구(투기과열지구) 및 세종시(투기과열지구·조정대상지역)뿐이다. 시장 침체가 심한 거제나 울산·창원 등은 규제와 무관하게 지역경제 기반이 흔들리면서 부동산시장도 장기 침체를 겪고 있다. 그렇다고 부동산거래세 인하 등 세제 완화를 쓰기에는 겨우 잡힌 서울 집값이 다시 들썩일 수 있다는 우려가 있다.

전문가들은 지방 미분양 주택에 대한 양도소득세 조세특례나 취득세 감면 등을 검토할 필요가 있다고 조언한다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “최근 지방뿐 아니라 수도권도 거래가 끊긴 상황”이라며 “그나마 수도권 분양시장은 살아 있지만 다 위축된 지방은 문제가 심각한데, 정부가 카드를 쓸 수 있냐가 관건”이라고 말했다. 이어 “과거에 미분양 주택을 최초 계약하는 경우 양도세 조세특례제도가 있었다”며 “향후 5년간 양도세 및 취득세를 감면하는 방안을 검토해 볼 만하다”고 덧붙였다.

박민규 기자 yushin@asiae.co.kr