서울도 '입주대란' 공포 덮치나…지방은 이미 '비상'(종합)

입주 지정기간 종료 후에도 입주율 60% 수준인 단지 서울서 속출
헬리오시티發 강남권 입주대란 우려 여전
지방은 1월 입주율 급락…전국 평균 72% 집계이래 최저

[이미지출처=연합뉴스]

[아시아경제 김현정 기자] 그간 안정적인 흐름을 유지했던 서울 신축 아파트의 입주율이 급락 조짐을 보이고 있다. 정부의 고강도 대출규제와 세제 강화로 거래절벽 현상이 심화되면서 기존 주택을 매각하거나 세입자를 찾지 못한 수분양자들이 잔금 마련에 어려움을 겪는 데 따른 것으로 풀이된다. 특히 2월 이후부터는 1만가구 규모의 송파 '헬리오시티발(發)' 물량이 인근 지역까지 영향을 미치고 있어 지난해부터 지방을 중심으로 확산중인 미입주 공포가 서울 시내까지 덮칠 분위기다.

18일 부동산업계에 따르면 올해 들어 입주 지정기간이 종료된 이후에도 입주율이 60% 수준에 머무는 단지가 속출하고 있다. 서울 서대문구 연희동 '연희파크푸르지오(396가구)'의 경우 지난해 말 시작된 입주 지정기간이 지난 13일 끝났지만 현재 입주율은 61%에 그친다. 인근 A공인 관계자는 "세입자를 구해 잔금을 치르려던 집주인들이 거래에 실패해 입주가 늦어지고 있는 경우가 대부분"이라면서 "일부는 뒤늦게 입주를 결정하고 대출을 알아보고 있지만 이 역시 쉽지 않아 단기간 입주율이 개선되기 어려워보인다"고 말했다. 인근 단지인 서대문구 홍제동 '홍제센트럴아이파크'의 경우 입주지정기간을 열흘(2월28일) 남겨놓은 현재 입주율이 37%에 그친다

지난달 14일 입주 지정기간이 끝난 '개포 래미안 루체하임(850가구)'도 상황이 유사하다. 이 단지는 개포택지개발지구 재건축(옛 일원현대)의 첫 입주 아파트로 주목을 받았지만 입주 지정기간이 한 달여 가량 지난 현재 입주율이 60% 수준인 것으로 알려졌다.

이 같은 추세는 2월 이후 입주가 마무리되는 단지에서 더욱 가팔라 질 것으로 관측된다. 특히 강남권의 경우 1만여 가구에 육박하는 송파구 가락동 헬리오시티(9510가구)의 입주가 지난달 말 시작해 인근 지역의 전세시장을 흔들고 있다. 인근 공인중개소의 말을 종합하면 헬리오시티의 2월 현재 입주율은 30%, 잔금 완납률은 50~60% 수준이다. 전용면적 84㎡ 기준 매매가는 14억원, 전세가는 6억원에 매물이 나와있다. 입주기간이 한달 남짓 남았지만 전망은 밝지 않다. 이달 27일부터 강남구 개포동 '래미안 블레스티지'의 집들이가 시작돼 헬리오시티 입주기간(4월1일 종료)과 맞물리기 때문이다. 인근 재건축 아파트의 이주도 늦어지고 있다. 현재 송파구 신천동의 미성아파트(1230가구)의 이주가 진행중이고, 진주아파트(1507가구)가 이주를 검토중인 정도다. 지난해 하반기 10억원을 웃돌던 래미안 블래스티지 84㎡ 전셋값은 현재 7억원선까지 밀린 상황이다.

서울 시내 일부 단지서 나타나기 시작한 '미입주대란'은 이미 지방에선 심각한 상태다. 건설업계가 꼽는 양호한 입주율은 90% 내외 수준이지만 일부 지역의 평균 입주율은 60%대로 뚝 떨어졌다. 깡통주택, 역전세난에 이은 최악의 공포로 꼽히는 미입주대란은 분양자의 재정상황뿐 아니라 건설사에도 치명타로 작용한다.

주택산업연구원에 따르면 지난달 입주 기간이 만료된 전국 아파트 단지의 입주율은 72.1%로 연구원이 관련 집계를 시작한 2017년 7월 이후 최저 수준을 기록했다. 지난달 대형 단지 입주가 적었던 서울은 86.7%를 보였지만, 지방에서는 인천ㆍ경기도, 강원도, 대전ㆍ충청, 광주광역시ㆍ전라, 대구ㆍ부산ㆍ경상권 입주율이 모두 큰 폭으로 하락하며 입주율이 밀렸다. 특히 강원도가 72%에서 61%로, 광주ㆍ전라가 77%에서 69.5%로 급락하며 미입주 현상이 확산됐다.

전국적으로 입주율이 급락한 가장 큰 원인은 주택 거래시장이 단기간 급격히 냉각됐기 때문이다. 연구원이 조사한 1월 수분양자의 미입주 사유 역시 기존주택매각지연(37%)이 가장 큰 이유로 꼽혔다. 이어 세입자미확보(24.7%), 잔금대출미확보(23.3%), 분양권 매도지연(6.8%) 등 순으로 나타났다. 조사에 따르면 현재 사업자들은 입주지연 문제를 해결하기 위해 홍보 마케팅을 강화(35.7%)하고 대출을 지원(23.6%)하는 등 대책 마련에 나선 상태다. 이 밖에 이사비 등 현금지원(9.3%), 현물지원(8.6%) 등도 시행 중이다.

그러나 현 정부가 여전히 서울 및 수도권, 일부 지방의 집값이 여전히 높다고 인식하고 있어 미입주대란 해결을 위한 정부 차원의 거래 활성화 대책이 발표될 가능성은 낮다. 전문가들은 일시적인 자금 경색을 완화시키는 대출 규제 개선 등의 조치가 필요할 것으로 내다봤다. 거래절벽이 심화되는 상황에서 대출까지 막히면 잔금을 미납하거나 계약을 아예 포기하는 사례가 급증할 수 있기 때문이다. 건설사 역시 자금난에 빠질 수 있다. 입주율이 잔금회수와 직결되기 때문에 분양을 끝냈다 하더라도 하더라도 입주를 마쳐야 건설자금을 회수할 수 있기 때문이다.

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함영진 직방 빅데이터랩장은 "입주량이 많은 상황에서 정부의 대출규제가 맞물린 것이 입주율 하락의 가장 큰 원인"이라면서 "자금난을 겪는 집주인들의 경우 대출 비중이 높아 세입자들이 해당 전세 물건을 꺼리는 악순환이 반복될 수 있다"고 말했다. 함 랩장은 이어 "가장 큰 문제는 입주 연체의 경우 연체 이자율이 10%를 웃도는 경우가 많다는 것"이라면서 "단기적으로 집주인이 버틸 수 있는 수준으로 연체이자율을 낮춰줘 분양자가 세입자를 구하든, 실입주를 하든 현실적 대책을 마련할 수 있도록 하는 방안이 필요할 것"이라고 설명했다.

미입주대란이 이미 현실화된 지방의 경우 정부가 건설사, 금융기관을 낀 대타협기구를 만들거나 보증보험요율 인하, 한시적인 집주인 역전세난 대출 등이 대안으로 언급됐다. 실제로 집값이 급락했던 2008년 당시 잠실권 2만가구를 대상으로 집주인 역전세난 대출이 집행된 바 있다. 함 랩장은 "도덕적 해이(모럴헤저드)가 우려된다면 대출금을 세입자에게 바로 입금해주는 등의 방법을 모색할 수 있을 것"이라면서 "현재 단계가 그 수준의 심각성을 보이진 않지만, 상황이 심화된다면 유동성을 해결해주는 방식을 중심으로 정부가 대책 마련에 나설 필요가 있다"고 강조했다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 "과거 대단지의 경우 입주 전 공공서비스를 앞당겨 제공ㆍ시행 하는 등의 방안이 제시됐지만, 현재는 크게 힘을 발휘하기 어려운 형국"이라면서 "대출 규제 완화가 일부 필요하겠지만, 현 정부가 이를 시행할 가능성은 낮다"고 설명했다. 심 교수는 이어 "대출 문제가 해결된다고 해도 거시경제 측면에서의 문제도 있어 단기간에 크게 개선될 상황은 아니다"고 진단했다.

한편 서울 아파트의 거래 절벽 현상은 심화되는 양상이다. 한국감정원에 따르면 서울 아파트 매매수급지수는 지난 11일 기준 73.2를 기록했다. 이는 2013년 3월11일(71.8) 이후 5년 11개월 만의 최저치다. 0~200 사이인 이 지수는 100 아래로 내려가면 공급이, 100 이상이면 수요가 더 많다는 의미다.

김현정 기자 alphag@asiae.co.kr