'차기대권' 정치행보 나서나…박원순 시장 "토지공개념 강화해야"(종합2보)

정부와 국회에 부동산 불로소득 철저히 환수할 것 촉구
“지금은 ‘99대1 불평등 사회’…‘토지공개념’서 해법 찾아”
“보유, 개발, 처분 모든 단계에서 투기 이익 없어야”
일각선 “대권 향한 ‘자기정치’ 행보” 해석도

박원순 서울시장이 26일 시청 브리핑룸에서 서울시 주택공급 혁신방안 및 세부계획을 발표하고 있다./김현민 기자 kimhyun81@

[아시아경제 김현정 기자, 김유리 기자] 박원순 서울시장이 8만가구 규모 주택 공급방안을 발표하면서, ‘토지공개념’ 도입에 대한 적극적인 의지를 밝혔다. 그간 집권 여당을 중심으로 언급·논의돼 왔던 토지공개념을 서울시장이 공식적으로 언급한 것은 문재인 정부 들어 처음이다. 사유재산권 침해 논란이 있는 사안인데다가 최근 집 값 상승세가 멈춘 상황을 감안하면 사실상 차기 대권을 향한 박 시장의 ‘자기 정치’ 행보라는 해석도 나온다.

박 시장은 26일 오전 서울시청 기자실에서 ‘주택공급 5대 혁신방안’과 ‘8만가구 추가공급 세부계획’을 공개하면서 “부동산으로 인한 투기이익을 없애는 것이 가장 중요하다”며 “중앙정부와 국회는 부동산으로 인한 불로소득을 철저하게 환수하고 공시가격을 현실화 해야 한다”고 촉구했다. 그러면서 최근 주거 현황과 시장을 ‘99대1 불평등 사회’라고 진단했다. 서울의 주택공급이 2010년 340만가구에서 지난해 367만가구로 늘었지만 자가보유율을 같은 기간 51.3%에서 48.3%로 오히려 떨어졌다는 이유에서다.

◆부동산 보유·개발·처분 단계서 투기이익 없어야= 이에 대한 해결 방안으로 서울시가 내 놓은 것은 ‘토지공개념’이다. 서울시는 “이러한 상황에서 토지공개념을 강화해야 한다”면서 부동산의 보유·개발·처분의 모든 단계에서 투기 이익이 없도록 해야 한다고 주장했다.

단계별로 ▲보유 단계에서 보유세를 강화하고 ▲개발 단계에서 재건축초과이익 등 개발로 인해 발생하는 이익을 제대로 환수해야 하며 ▲처분 단계에서는 양도소득세를 철저히 부과해야 한다고 강조했다. 이 과정에서 관련 행정과 정책 집행 과정에서의 지방자치단체 권한 강화도 피력했다. 서울시는 “임대차 행정의 지방화, 지방분권형 주거복지 등 주택정책의 여러 권한이 지방으로 이양될 것을 촉구한다”고 밝혔다.

이날 내놓은 주택공급 정책은 특히 서울 외곽 신도시 건설을 골자로 해 실제 수요와 맞지 않는다는 지적을 받았던 정부안과는 달리 직주근접 실현이 가능한 도심형으로 구상됐다. 밤이면 유령도시가 되는 서울 도심부를 활성화 하는 방향으로 공공주택 물량을 확보하고, 도심 내 공실이 많은 업무빌딩과 호텔도 주택으로 바꾸는 방안 등을 제안했다. 또 편의시설과 미래혁신 인프라를 함께 조성하고 도로 위 주택 같은 새로운 주거트렌드를 계획하고 있다고 밝혔다.

‘서울 내 개발제한구역(그린벨트) 해제는 없다’는 뜻도 재차 확인했다. 박 시장은 이날 서울 중구 서울시청 브리핑룸에서 관련 주택공급 방안을 발표하며 “이번 서울시의 주택공급계획은 세부 위치와 공급 규모까지 밝히고 있다”며 “그만큼 확실하고 치밀하고 구체적이고 실현 가능한 방법이 나왔단 점에서 중앙정부도 동의한 것”이라고 말했다.

◆세부안 들여다 보니…기존 부지 적극적으로 활용= 이날 발표된 것은 지난 19일 서울시가 국토교통부와 함께 발표한 8만가구 주택공급계획의 세부안이다. 공급은 큰 틀에서 ▲부지 활용(2만5000가구) ▲도심형 주택 공급(3만5000가구) ▲저층주거지 활성화(1만6000가구) ▲정비사업 및 노후 임대단지 활용(4600가구) 등의 방식을 통해 이뤄진다.

시는 우선 기존 부지 활용 계획을 전략적으로 변경해 주택을 새롭게 공급한다. 버스 차고지, 노후 공공시설, 저이용 공공부지 같은 유휴부지를 복합개발해 공공주택을 조성하고 청년과 신혼부부 등에 제공하는 방식도 도입한다. 예컨대 버스 차고지 복합개발의 경우 1층은 차고지, 상부는 공공주택, 공원, 생활서비스시설 등을 짓는 식이다.

기존 주택공급 방식과는 다른 새로운 실험에도 나선다. 북부간선도로(신내IC~중랑IC) 도로 상부에 인공대지를 설치해 1000가구의 공공주택이 조성될 예정이며 경의선 숲길 끝과 증산동 빗물펌프장 부지 등에도 각각 300가구를 공급한다. 고속도로와 건물을 복합적으로 건축한 일본 오사카의 게이트타워나 도로 상부를 활용해 주택을 지은 독일 베를린의 슐랑켄바더 슈트라세 같은 주택이다.

도심형 주택공급 방안으로는 직주근접 실현과 활력이 떨어진 도심 활성화를 위해 상업·준주거지역 주거비율 확대와 역세권 용도지역 상향 등을 추진한다. 앞으로 상업지역 주거비율은 기존 400%에서 600%, 준주거지역 용적률은 400%에서 500%로 높아진다. 또 도심 내 정비사업구역 주거비율도 90%까지 확대되며, 이 같은 인상분의 50%가 공공주택으로 공급될 예정이다.

도심 업무용 빌딩의 경우 중·대형 업무빌딩은 청년주택, 소형 업무빌딩은 사회주택 등 공유주택으로 공급하는 것이 큰 방향이다. 현재 종로구 베니키아 호텔(지하 3층~지상 18층) 건물을 청년주택(255가구)으로 전환하는 사업과 용산구 업무용 빌딩 공실 일부를 1인가구를 위한 공유주택(200가구)으로 전환하는 시범사업(2건)이 추진 중이다.

저층주거지 활성화를 통한 공공주택 공급 확대에도 나선다. 소규모 정비사업을 진행할 때 공공주택을 도입하면 층수 완화(7층 이하→최고 15층) 등으로 사업성을 높여주고 지역의 애물단지였던 빈집은 공공주택이나 청년창업공간, 커뮤니티 시설 등으로 재생해 저층주거지에 활력을 불어넣는다는 계획이다.

◆전문가들 “중장기적 집값안정·정부와 발맞추기”…실효성은 ‘물음표’= 전문가들은 이번 대책과 관련 서울시가 중앙정부와 발을 맞추는 동시에 중장기적인 집값 안정 의지를 내보인 것으로 진단했다.

함영진 직방 데이터랩장은 “개발제한구역(그린벨트)을 풀지 않겠다는 의지가 강하지만, 중소규모 택지와 용적률 상향 등으로만 집값 안정을 안정적으로 관리하기 힘든 게 현실이다 보니 토지공개념을 꺼내 든 것”이라면서 “유보됐던 여의도, 용산 등과 같은 도시계획적 측면에서의 개발이 언젠가는 이뤄져야 하는 데 그 때 마다 집값 상승이 우려되고, 상승의 책임이 서울시에 전가되는 상황이 반복될 수 있다는 점도 토지공개념에 힘을 싣게 한 요인”이라고 설명했다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “(토지공개념 발언 취지는) 정부와 발맞춰 가겠다는 것”이라면서도 “그러나 지자체장은 이로 인해 발생할 부작용이나 피해 등을 구제ㆍ해결해야 하는데 초점을 맞춰야 하는데, 그렇지 않다는 점이 아쉽다”고 평가했다.

다만 문제는 이번 8만가구 공급안이 민간 사업자의 판단에 따라 변동폭이 크게 작용할 수 있다는 점이다. 상업·준주거지역과 도심 정비사업구역 주거비율을 확대하고 역세권 용도지역을 상향하는 등 고밀도 개발은 민간 사업자가 최종적으로 결정할 문제라 실 공급으로 연결될지 미지수다. 사실상 상업용 건물에 공공주택을 넣겠다는 의미인데, 건물주 입장에서는 일반 상업시설에 비해 임대주택이 월세 등 기회비용 측면에서 손해보는게 많아 꺼릴 수 있다. 그렇다고 건물주를 설득할 수 있는 파격적인 인센티브가 걸린 것도 아니다. 도로 상부에 공공주택을 짓는 방안도 파격적이나 1000가구의 무게를 버틸 인공지반의 안전성 문제와 일반 공사의 2~3배가 넘을 사업비에 대한 재원 마련 등은 구체적으로 논의되지 않았다.

권대중 명지대 부동산대학원 교수는 “오피스나 호텔을 공공주택으로 만들면 업무용과 상업용을 구분하는 주차장과 승강기, 가스배관 설치 등 기술적인 부분에서 문제가 생길 수 있다”며 “도로 위에 공공주택을 짓는 것도 차후 철거 문제와 미래 도시와의 융합 방안 등을 함께 고려해야 한다”고 말했다.

일각에서는 여론이 극명히 갈리는 토지공개념 도입을 언급한 것은 ‘차기대권’을 염두에 둔 박 시장의 정치적 행보라는 해석도 나온다. 한 여당 관계자는 “토지공개념은 정책에 앞서 정치 이슈가 됐다”면서 “부동산 가격 급등세가 꺾인 시장 와중에 나온 발언의 배경이 무엇인지는 생각해 볼 문제”라고 말했다.

김현정 기자 alphag@asiae.co.kr
김유리 기자 yr61@asiae.co.kr