서울 부동산 추가규제 어디? 은평·동대문도 안심 못하는 이유

최근 2개월 가격상승률 높은 곳, 투기지역 추가지정 가능성 높아…연신내역·청량리역 개발 부동산 훈풍 변수

[아시아경제 류정민 기자] "서울 은평구, 관악구, 구로구, 동작구 등 비(非)투기지역이 아파트값 오름세를 주도하고 있다." 부동산114는 8월 1주 차 '수도권 주간 아파트 시장동향'을 발표하면서 이렇게 진단했다.

강남4구(강남·서초·송파·강동)는 최근 아파트값이 플러스로 전환됐지만 이른바 비투기지역은 그전부터 우상향 곡선을 이어갔다.

6일 부동산114에 따르면 지난 3일 기준 서울 주요 지역 주간매매가격 변동률을 살펴본 결과 은평구가 0.43%로 가장 높은 상승률을 보였다. 이어 관악구 0.32%, 양천구 0.26%, 구로구 0.22%, 성북구 0.19%, 동작구 0.17% 등의 순이었다. 양천구를 제외하면 모두 비투기지역이다.

이미윤 부동산114 수석연구원은 "여의도 재건축 통합개발 기대감으로 인접 지역인 양천구 목동신시가지 지역으로 투자 문의가 늘었다"면서 "동작은 사당동과 신대방동 아파트 가격이 올랐다"고 설명했다.

서울 전 지역은 현재 더블 규제에 묶여 있다. 서울 25개구 전체가 조정대상지역, 투기과열지구에 속해 있다. 서울은 분양권 전매제한과 전용 85㎡ 이하 분양 시 100% 가점 적용, 주택담보대출비율(LTV) 40%, 총부채상환비율(DTI) 40%를 적용 받는다. 여기에 서울 강남4구 등 11개구는 투기지역으로 묶여있어 '트리플 규제'를 받고 있다.

국토교통부는 8ㆍ2 부동산대책 1년을 맞아 필요하면 언제든 추가 규제카드를 꺼내겠다고 밝혔다. 서울은 이미 조정대상지역과 투기과열지구로 지정돼 있는 관계로 남은 카드는 투기지역 추가 지정이다.

투기지역은 국토부 장관의 요청에 따라 기획재정부 부동산가격안정심의위원회를 거쳐 기재부 장관이 지정한다. 예를 들어 8월에 투기지역을 지정한다고 가정할 경우 7월 주택 가격 상승률이 전국 소비자물가상승률의 130%를 넘으면서 6~7월 평균 가격상승률이 전국가격상승률의 130%를 넘는 경우 투기지역 지정이 가능하다.

또 최근 1년간 가격상승률이 최근 3년간 전국가격상승률보다 높아도 투기지역에 포함될 수 있다. 쉽게 설명하면 최근 전국소비자물가상승률보다 높은 수준의 주택 가격 상승률이 유지되는 상황에서 부동산 과열 흐름을 보인다고 판단할 경우 투기지역으로 지정될 수 있다는 의미다.

한국감정원에 따르면 올해 1월1일부터 7월30일까지 서울 비투기지역 중 아파트 매매가격지수 누적 변동률이 가장 높은 곳은 동작구로 6.00%에 달한다. 중구 5.77%, 성북구 5.21%, 광진구·서대문구 5.17% 등이다. 전국 평균이 －0.42% 수준이라는 점을 고려할 때 상대적으로 가격상승률이 높은 편이다.

주목할 부분은 투기지역 지정은 최근 2개월 가격상승률 영향을 받는다는 점이다. 광진구는 올해 초반에 가격이 많이 올랐다가 4월 이후 주춤하는 모습이다. 반면 은평구(누적 변동률 3.27%), 동대문구(4.93%) 등은 6월 이후 아파트값 상승세가 눈에 띈다.

은평구는 신분당선 서북부 연장사업 예비타당성 조사 효과로 부동산시장에 훈풍이 불고 있다. 동대문구는 청량리역세권 개발에 대한 기대감이 부동산 부양의 토대가 되고 있다. 재개발 사업이 활발한 동작구나 영등포구도 최근 가격 상승률이 두드러진 지역이다.

이남수 신한은행 신한PWM도곡센터 PB팀장은 "서울의 주간·월간 아파트 상승률을 살펴보면 위험한 수준"이라며 "용산·여의도 개발 소식이 알려진 이후 강북까지 여파가 번지고 있다는 점에서 정부가 투기지역 지정 등 추가 규제카드를 꺼낼 수밖에 없는 상황"이라고 말했다.

류정민 기자 jmryu@asiae.co.kr