[8·2대책 1년] '냉탕·온탕' 서울 아파트값 요동치게 한 '3개의 변곡점'

지난해 9월 잠실-반포 재건축 이슈, 올해 4월 다주택자 양도세 중과, 7월 종부세 인상…부동산세 인상분, 내년부터 본격 반영도 변수

[아시아경제 류정민 기자] 문재인 정부가 8·2부동산 대책을 내놓은 지 정확히 1년이 흘렀다. 실수요 보호와 단기 투기수요 억제를 목표로 강력한 규제 정책을 내놓으면서 부동산시장은 크게 출렁거렸다. ‘절반의 성공’과 ‘절반의 실패’라는 평가가 공존하는 상황에서 지난 1년 부동산시장 흐름을 좌우했던 ‘결정적 순간’과 앞으로 시장 흐름을 좌우할 변수는 무엇인지 진단해 본다. -편집자주

[이미지출처=연합뉴스]

“새 정부는 주택 정책을 경기조절수단이 아니라 서민 주거안정 및 실수요자 보호를 최우선의 가치로 삼아 투기수요를 철저히 차단하겠다.”

지난해 5월 출범한 문재인 정부는 8·2 부동산 대책을 내놓으면서 이렇게 밝혔다. 집은 투기의 대상이 아니라 주거공간이라는 대원칙 속에 주거의 패러다임을 바꾸겠다는 포석이었다. 특히 ‘갭투자’와 강남 부동산 과열 흐름에 대한 우려를 감추지 않았다.

단기 시세차익을 목적으로 한 갭투자는 어느 정도 진정됐다는 게 대체적인 평가다. 하지만 서울 집값 안정은 여전히 과제로 남았다.

국토부 관계자는 "전국 주택시장 안정과 실수요자 중심의 시장 형성, 가계부채 증가율 둔화, 임대사업자 등록 증가 등의 성과가 있었지만, 최근 서울 일부 지역에서 주택거래가 위축된 가운데 급매물이 소화되며 집값이 상승하고 있는 상황"이라고 설명했다.

8·2대책이 발표된 직후만 해도 “앞으로 아파트로 돈 버는 시대는 끝났다”는 섣부른 전망이 이어지기도 했다. 하지만 부동산은 살아 있는 생물과도 같은 존재라는 점을 간과했다. 역대 정부가 공통적으로 부동산 안정을 정책 목표로 내세웠는데 결과가 신통치 않았던 이유도 바로 그 때문이다.

복잡 미묘한 부동산 심리와 집을 통한 재산 증식이라는 인간의 욕망을 정부의 법과 제도로 제어할 수 있다는 것 자체가 처음부터 무리수라는 평가도 나온다.

8·2 대책 이후 부동산시장 흐름은 일관된 방향으로 움직이지 않았다. 8.2 대책을 절반의 성공 또는 절반의 실패로 만든 결정적인 순간, 바로 ‘3개의 변곡점’에 주목해야 하는 이유다.

8·2 대책 발표 직후 냉각했던 부동산시장 흐름을 바꿨던 첫 번째 변곡점은 9월 ‘재건축 뉴스’다. 서울시는 지난해 9월6일 도시계획위원회 본회의를 열고 송파구 잠실주공5단지 50층 재건축 계획을 사실상 통과시켰다.

잠실 대장주인 주공5단지 재건축 사업이 탄력을 받으면서 ‘강남 재건축 시장’은 서울 부동산을 뒤흔든 계기가 됐다.

서초 재건축 대장주로 떠오르던 반포 주공1단지(1·2·4주구) 수주전 결과가 지난해 9월27일 공개된 것도 빼놓을 수 없는 재건축 뉴스다. 현대건설은 대형 건설사 연간 수주액과 맞먹는 2조6000억원의 공사비가 걸린 대형 공사를 따내는데 성공했다.

이는 반포 주공1단지의 사업성에 대한 기대감을 반영한 결과다. “강남 재건축 물건을 잡으면 돈이 된다”는 인식이 널리 퍼지면서 지난해 10월 이후부터 올해 3월까지 서울 부동산은 다시 우상향 곡선을 그렸다.

7월31일 서울 영등포구 여의도한강공원에서 바라본 하늘. /문호남 기자 munonam@

8·2대책 실패론이 확산할 무렵인 올해 4월 또 하나의 변곡점이 모습을 드러냈다. 4월1일부터 다주택자 양도소득세 중과 제도가 시행하면서 ‘거래절벽’ ‘가격하락’의 악순환이 이어졌다. 서울 집값은 다시 침체의 늪으로 빠졌다. 5월에는 재건축초과이익환수제 시행에 따른 재건축 부과까지 이뤄지면서 강남 재건축 시장은 급격하게 냉각했다.

주춤하던 서울 부동산시장을 반등시킨 또 하나의 변곡점은 아이러니하게도 종합부동산세(종부세) 인상이 발표됐던 7월6일이다. 정부는 20억원 이상의 고가 주택 소유자와 3주택 이상자를 겨냥한 종부세 인상안을 발표했다.

다주택자나 고가 주택자의 부동산세 부담은 늘어났지만 예상보다는 강도가 약했다는 지적이 나오면서 숨죽이고 있었던 부동산 심리를 자극했다. 이른바 ‘변수 제거 효과’까지 맞물리면서 부동산시장은 다시 활력을 찾기 시작했다.

김동연 부총리(가운데)와 김부겸 행안부 장관(왼쪽), 김현미 국토부 장관이 7월6일 서울 종로구 정부서울청사에서 종합부동산세 개편방안을 발표하고 있다./김현민 기자 kimhyun81@

서울부동산정보광장에 따르면 7월 서울의 아파트 매매건수는 5595건으로 6월 4800건보다 늘어났다. 3월 1만3827건, 4월 6216건, 5월 5479건 등 4월을 고비로 내리막길을 걸었던 서울 아파트 매매가 7월에 되살아난 셈이다.

다만 서울 아파트 매매량은 3월과 비교하면 여전히 격차가 크다는 점에서 부동산시장의 완전한 회복을 말하기에는 섣부르다는 평가가 지배적이다. 급매물 소화에 따른 일시적인 흐름일 수 있다는 신중론도 만만치 않다.

8·2대책을 둘러싼 '절반의 성공' 평가에 무게를 싣는 이들은 올해 인상한 종부세와 공시가격 인상분이 내년부터 반영된다는 점에 주목하고 있다. 재건축 부담금 추가 통보도 예정돼 있다. 이른바 “아파트로 돈 버는 시대는 끝났다”는 주장이 힘을 잃었다고 단정하기에는 이른 상황이라는 얘기다.

국토부 관계자는 "집값 불안지역과 청약 과열 지역을 중심으로 자금조달 계획서 등 실거래 신고내역 조사, 불법청약·전매 점검을 강화하겠다"면서 "하반기 중 추가적인 재건축부담금 예정액 통지가 예정대로 이루어질 수 있도록 지방자치단체와 협의하겠다"고 말했다.

류정민 기자 jmryu@asiae.co.kr