[부동산은 처음이라]입주권·분양권은 뭐가 어떻게 다를까요

새 아파트 소유할 수 있는 권리라는 공통점
초기 투자비용부터 과세 내용 크게 달라
명확한 정의·차이 구분하고 접근해야

[이미지출처=연합뉴스]

[아시아경제 김현정 기자] 10여년 기자생활을 했지만 부동산은 처음입니다. 이제껏 집에 관해서는 대한민국 성인 평균 지식 미만이었음을 자신(?)합니다. 누구에게나 '첫 부동산'이 있습니다. 샀든 빌렸든 말이죠. '부동산은 처음이라'를 통해 투자전략이나 전망은 제시하지 못합니다. 저도 잘 모르거든요. 대신 부동산에 대해 처음 알아 갈 때 도움이 될 수 있는 내용들로 시리즈를 채우겠습니다. 문의 메일도 환영합니다.

"입주권은 입주할 때 나오는 거고, 분양권은 분양할 때 나오는거니…?"

친구들 사이에서 기자와 1, 2위를 다투던 '부·알·못(부동산 잘 알지 못하는 사람)'의 질문이다. 아니라고 픽 웃었지만 마땅한 설명지도가 그려지지 않았다. 그래서 자세히 알아봤다. 입주권, 분양권은 과연 무엇이고 매수 시 주의해야 할 사항은 뭘까. 안수남 세무법인 다솔 대표세무사(다주택자 중과세에서 살아남기 저자), 김병기 리얼투데이 차장, 이찬승 법률사무소 현율 대표변호사의 도움을 받았다.

전문가들은 청약이 아니더라도 새 아파트를 소유할 수 있는 '권리'라는 점에서는 유사하지만, 초기 투자비용부터 과세 내용 등 생각보다 많은 것이 다르기 때문에 확연히 구분하고 접근해야 한다고 입을 모았다.

◆조합원이 새 집에 입주할 수 있는 지위, 입주권= 재건축 또는 재개발 주택은 조합이 설립되고 사업시행인가를 거쳐 관리처분계획이 인가되면 조합원 입주권이 된다. 인가 이후에는 실제 건물이 철거되지 않았더라도 주택이 멸실 된 것으로 보기 때문에, 조합원들에게 새로 지어질 공동주택에 입주할 수 있는 지위로 '입주권'을 부여하는 것이다.

시중에 거래되는 입주권 가격에는 기존 건물의 평가액, 납부 청산금, 프리미엄(승계조합원의 경우)이 모두 포함된다. 주택 매입을 위한 비용을 매수 시 지불해야 하므로 초기 비용 부담이 높은 편이다. 그러나 총 비용을 기준으로는 분양권에 비해 저렴한 가격에 매입이 가능하다.

입주권은 세법상 주택 수에 포함된다. 입주권과 주택을 모두 보유한 자는 1가구 2주택·1가구 3주택으로 보고 양도세가 중과될 수 있다. 청약조정대상지역 내에서 기존 주택을 먼저 매도하면 양도세 중과 대상에 포함된다. 다만 입주권을 먼저 매도하면 중과세가 아닌 일반세율로 과세된다. 입주권은 향후 주택을 취득할 수 있는 권리로 주택이 아니기 때문이다. 김병기 팀장은 "투기수요를 억제하기 위해 입주권을 주택수에 포함시켜 기존 주택을 매도할 경우에는 중과세가 적용되니 주의해야 한다"고 말했다.

관리처분계획인가 시점에 해당 주택을 2년 이상 보유하고, 관리처분계획인가 시점에 1주택만을 보유하고 있다면 양도세가 부과되지 않는다. 8.2대책 발표 전에 취득한 주택은 2년 이상 보유 하면 비과세요건에 충족하지만 이후 취득한 주택은 2년 거주요건도 충족해야 한다. 일시적 1가구2주택 양도세 비과세혜택을 받고자 할 경우 종전의 주택을 취득한 날로부터 1년 이상 지난 시점에 입주권을 취득해야 하며 입주권을 취득한 날로부터 3년 이내 종전 주택을 매도해야 한다. 양도세는 보유 기간이 1년 이내이면 40%, 1년 이상이면 양도차익에 따라 6~38% 납부한다.

그러나 취득세는 일반 주택에 비해 세율이 높다. 입주권을 관리처분인가 전에 매입했다면 취득세는 주택의 취득가격에 따라 표준세율이 적용된다. 엄밀히 인가 전 권리는 입주권이 아니지만 편의상 입주권이라고 한다. 관리처분인가 후 철거가 이뤄지면 토지에 대한 취득세를 나부하게 되는데 이 때에는 나대지(지상에 건축물 등이 없는 대지)를 취득하는 것으로 간주해 세율이 적용된다.

입주권은 새 아파트가 준공될 때 청산금에 대해서도 취득세를 지불해야 한다. 재개발사업 원조합원 중 전용 85㎡이하의 주택을 받으면 취득세가 100% 면제된다. 전용 85㎡를 초과하면 3.16%의 세율이 적용된다. 승계조합원 중 85㎡이하의 주택을 받으면 2.96%, 85㎡이상은 3.16%의 세율이 부과된다. 재건축사업의 세율은 전용 85㎡이하는 2.96%, 85㎡초과 3.16%의 세율이 적용된다. 재건축은 원조합원 85㎡이하 취득세 면제규정이 없다. 재산세는 준공 전까지 토지분에 대해서 매수자가 부담해야 한다.

◆건설회사와 분양계약을 하면 받게되는 권리, 분양권= 분양권은 택지 개발사업구역 지정과는 관계없이 일반인이 건설회사와 분양계약을 하면 받게되는 권리다.

재개발·재건축 사업이나 지역주택조합 등으로 지어지는 공동주택은 조합원들에게 우선적으로 배당된다. 그 권리가 앞서 말한 입주권이다. 한 재개발 구역의 조합원이 500명이라고 가정하고, 해당 사업의 건폐율과 용적률에 따라 1000가구 규모로 인가를 받았다면 조합원 물량을 제외한 나머지 500가구에 대해 조합과 건설사가 일반인을 대상으로 공급하는 것이 바로 분양권이다. 사업성이 좋은 곳일수록 수요가 몰려 높은 청약경쟁률을 보인다.

일반 분양가는 조합원 분양가보다 10~20% 가량 높지만 초기 투자금이 적고 취득세가 낮다는 점이 매력적이다. 분양가의 10%에 해당하는 계약금과 프리미엄만 있다면 거래가 바로 가능, 권리를 얻을 수 있다. 주택이 완공돼 잔금을 지불하고 등기를 하면 그 때에 주택으로 계산한다. 무주택자의 경우 등기 전까지는 그대로 무주택자, 1주택자였던 경우여도 1주택자의 지위가 유지된다는 얘기다. 동시에 장기보유특별공제 혜택도 받을 수 없다.

분양권은 보유기간에 따라 적용세율이 다르게 소득세법에 규정돼있다. 1년 미만 보유시에는 50%, 2년 미만은 40%, 2년 이상(주택은 1년 이상) 시는 정해진 구간별 6~42%를 적용했다. 그러나 조정대상지역에 지정된 올해 1월 1일 이후 양도된 것 부터는 보유기간에 상관없이 50% 단일세율을 적용한다. 다만 중과세는 양도 당시 양도자가 속한 1세대가 다른 주택의 입주자로 선정된 지위를 보유하고 있지 않거나, 양도자가 30세 이상이거나 배우자가 있는 경우 중과세에서 제외된다. 입주권의 경우 적용대상이 아니다.

아파트분양권에 대한 양도세율 적용 보유기간 산정일은 계약일부터 양도일까지다. 취득세는 입주 시점에 한 번만 납부하는데 면적에 따라 1.1~3.5%의 세율이 적용된다. 분양가에 프리미엄을 더해 분양권을 샀다면, 과세표준은 '분양가+프리미엄'이 된다. 재산세는 납부하지 않는다.

안수남 세무사는 "정부는 1990년대 후반 외환위기가 발생하면서 거래활성화를 위해 아파트분양권에 한해 전매될 경우 권리의무승계를 할 수 있도록 허용했다"면서 "권리의무승계가 되면 원분양자나 중간 전매자는 소유권 이전등기를 하지 않아도 되고, 권리는 부동산을 취득한 상태가 아니므로 취득세를 납부하지 않아도 된다"고 설명했다. 이어 "건설업자로부터 최종 권리를 승계받은 자가 소유권이전을 받을 수 있게 되면 취득세도 소유권을 이전받을 때 한 번만 납부하면 된다"고 밝혔다.

[이미지출처=연합뉴스]

◆입주권·분양권 모두 '권리'라는 점 이해해야= 이찬승 변호사는 분양권이나 입주권을 사는 것은 주택 자체가 아닌 장래 준공 후 그 소유권을 취득할 수 있는 '권리'를 사는 것에 불과하다는 점을 제대로 이해해야 한다고 강조한다. 특히 분양 대상 주택이 순탄하게 준공될 수 있는 상황인지, 공사 과정에 별다른 분쟁은 없는지 등을 잘 살펴봐야 한다. 전매제한이 있는지 여부도 반드시 확인해야 한다. 이를 모르고 매수했다가 나중에 계약이 무효가 되는 낭패를 볼 수도 있다는 것.

이 변호사는 "권리 관계를 누구나 알 수 있도록 나타내는 것을 '공시'라고 하는데 아파트(주택)가 준공돼 건물로 존재한다면 부동산등기부가 곧 그러한 공시의 역할을 한다"면서 "그래서 이미 존재하는 주택을 매수하는 일반적인 부동산 거래의 경우 소유자가 등기부에 공시돼 있기 때문에 매매계약의 당사자가 실제 소유자인지 여부를 신뢰하는데 별다른 어려움이 없다"고 설명했다. 그는 "그러나 입주권이나 분양권을 매수하는 경우 등기부가 아직 존재하지 않기 때문에 반드시 분양계약서 원본을 확인해 매도인이 분양계약자인지(입주권의 경우 조합원 자격을 유지하고 있는지) 여부를 확인해야 한다"고 역설했다.

추가로 부담해야 하는 비용에 대해서도 정확히 인지할 것을 당부했다. 이 변호사는 "입주권이나 분양권을 매수한 이후 장래 실제로 아파트의 소유권을 취득하게 되기까지 추가적으로 부담해야 하는 비용이 있다"면서 "분양권의 경우 중도금 중 일부나 잔금은 당연하고 입주권의 경우 조합원 지위를 승계하게 돼 추가 부담금을 조합에 납부해야할 수도 있다"고 강조했다. 그러므로 전매하는 단계에서 장래 발생할 여지가 있는 비용이 무엇이 있을지 꼼꼼히 따져보라는 얘기다.

또 한 가지 가장 중요한 것은 매수사실을 분양사무실(또는 조합) 측에 알려 반드시 명의변경을 해야 한다는 것이다. 이 변호사는 "준공된 주택 자체를 사는 부동산매매는 소유권이전등기를 마침으로서 매수 사실이 공시되지만 권리 전매의 경우에는 최종적으로 나에게 주택 소유권을 이전해 줄 의무가 있는 자(시행사 또는 조합)에게 그 권리가 이전된 사실을 알려야 한다"고 전했다.

김현정 기자 alphag@asiae.co.kr