아파트 10년째 미분양 강남 쪽에도 있다고?

서울도 예외 없는 미분양 그림자, 서초-송파까지…5년 전 3000가구 넘어, 올해 2월 48가구 존재

[아시아경제 류정민 기자] "5년 전만 해도 서울에 3000가구 이상의 미분양 주택이 있었는데…."

'부동산 1번지' 서울의 위상을 고려할 때 상상하기 어려운 그림이다. 서울 아파트는 갖고만 있어도 돈이 된다는 생각에 지방에 사는 이들까지 청약 경쟁에 뛰어들고 있다. 하지만 부동산 경기가 급격하게 얼어붙었을 때는 서울도 미분양 문제로 몸살을 앓았다.

30일 국토교통부에 따르면 2013년 12월 전국 미분양 주택은 6만1091가구로 올해 2월 6만903가구와 큰 차이가 없었다. 서울의 미분양 주택 규모는 하늘과 땅 차이다. 2013년 12월 서울 미분양 주택은 3151가구에 달했다. 올해 2월은 48가구에 불과하다.

2012년 12월에는 사정이 더 나빴다. 서울 미분양 주택은 당시 3481가구에 달했다. 2011년 12월과 비교하면 두 배 가까이 급증했다. 2008년 9월 글로벌 투자은행 리먼브러더스 파산으로 촉발한 세계적인 경제 위기는 국내 부동산시장에 직격탄을 날렸다. 유럽 재정위기와 국내 부동산 경기 악화까지 겹치면서 서울 분양시장은 한동안 침체의 늪에 빠져들었다.

[이미지출처=연합뉴스]

서울의 미분양 주택은 2008년 12월 2486가구까지 치솟은 뒤 2009~2011년 1600~2000가구 수준을 유지했다. 2012년 3000가구를 돌파하면서 정점을 찍었고 2014년부터는 급격히 줄어드는 추세다.

김덕례 주택산업연구원 주택정책실장은 "2012~2013년은 서울의 집값이 크게 빠지고 전셋값이 오르면서 강남불패 신화도 이제 끝났다는 얘기가 나오던 시절"이라면서 "집값이 떨어지면 미분양은 늘어난다"고 설명했다.

미분양 문제가 심화하면 정부와 건설사 모두 비상이 걸린다. 2009년 3월 전국적으로 미분양 주택은 16만5641가구로 정점을 찍었다. 당시 정부는 2010년 2월까지 한시적으로 양도소득세를 60~100%까지 감면하면서 미분양 해소에 총력을 기울였다.

건설사 입장에서도 미분양은 아킬레스건이다. 특히 준공 후 미분양이 장기화할 경우 건설사의 재정건전성이 크게 악화할 수 있다. 중도금 무이자, 발코니 무상확장은 기본이고 분양가 할인, 입주 후 프리미엄 보장 등 다양한 당근을 제시하며 미분양 해소에 힘을 쏟는 것도 이 때문이다. 수천만 원에서 1억원 이상의 금전적 혜택을 제공해서라도 브랜드 이미지 관리에 공을 들인다.

서울의 미분양은 5~6년 전과 비교하면 좋아졌지만 여전히 고민은 남아 있다. 전국에서 미분양 제로 행진을 이어가는 곳은 세종시가 유일하다. 2월 기준 서울 미분양 아파트는 48가구, 준공 후 미분양 주택은 22가구다. 지역별로 살펴보면 구로구 18가구, 서초구 16가구, 송파구 8가구, 양천구 3가구 순으로 많다.

내년 12월 준공 예정인 구로항동지구중흥S클래스는 전용 147.98㎡ 32가구를 분양했지만 14가구가 미분양됐다. 서울항동우남퍼스트빌은 2020년 5월 준공 예정인데 79.99㎡ 3가구, 84.91㎡ 1가구 등 4가구가 미분양 상태다.

강남권에도 미분양 아파트가 있다. 송파구 오금동 송파두산위브아파트는 2019년 2월 준공 예정인데 전용 60.0㎡ 6가구, 전용 85.0㎡ 2가구 등 8가구가 미분양 상태다. 60.0㎡는 현재 6억4550만원대에 분양권 매물이 나와 있다.

단순 미분양 주택은 준공 시점까지 시간이 남았다는 점에서 해법을 찾을 기회는 있다. 문제는 준공 후 미분양이다. 서초구 잠원동 데뜨아르아파트는 2008년 4월 준공 후 10년 가까이 시간이 지났는데 전용 84.94㎡ 7가구, 84.99㎡ 9가구 등 16가구가 미분양 상태다. '나홀로 단지'라는 한계와 고분양가 등이 원인이다.

이 밖에 2009년 3월 준공한 종로구 평창동 평창롯데캐슬로잔(1가구), 2010년 1월 준공한 양천구 신정동 양천중앙하이츠(3가구), 2016년 12월 준공한 도봉구 방학동 송학휴스테이(2가구) 등이 서울의 준공 후 미분양 주택 명단에 이름을 올렸다.

그렇다고 준공 후 미분양 주택도 빈집으로 보기는 어렵다. 건설사가 회사보유분을 전세로 돌린 뒤 새 주인을 찾을 때까지 시간을 벌고 있기 때문이다.

류정민 기자 jmryu@asiae.co.kr