[시장과 따로노는 文정책] 미친 집값에 '보유세' 유력… 참여정부 종부세는 어땠나

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[아시아경제 배경환 기자] 정부가 강남 집값과 전쟁을 선포했다. 문재인 정부 출범 후 매달 부동산 대책을 내놓는 등 시장 개편에 나섰지만 지방은 가라앉고 서울 강남권 아파트값만 오르는 부작용이 발생해서다. 무엇보다 새해 첫 주부터 2주 연속 높은 오름세를 보이고 있는 것도 영향을 미쳤다. 비수기인 한파에도 강남 부동산 시장에는 대기 수요까지 몰릴 정도로 과열 양상이 나타나고 있다.

12일 국토교통부 등에 따르면 부동산 과열 양상을 보이는 서울 강남권 아파트를 대상으로 한 고강도 단속에 이어 보유세 인상 검토가 본격적으로 이뤄지기 시작했다.

하지만 시장의 반응은 싸늘하다. 일시적인 진정 효과를 기대할 수 있지만 중장기적으로는 안정세를 끌어낼 수 없다는 의견이 대다수다. 무엇보다 부동산세 강화의 경우 그동안 극적 가격 하락을 연출했던 사례가 없다. 앞서 2005년 노무현 정부도 집값과 전쟁을 선포하고 보유세 일종인 종합부동산세를 강화했지만 결과는 역효과를 불러왔다. 특히 투기 수요는 건들지도 못하고 집값만 상승시켜 결국에는 조세저항을 유발, 지방선거에서 '종부세 트라우마'로 참패를 기록했다.

실제 노무현 정권 초기 안정세를 보였던 집값은 종부세 강화 실패 후 더 치솟는 상황이 연출됐다. 통계청에 따르면 2005년 종부세 강화 후 전국 아파트값은 이듬해 13.8%까지 올랐다. 2005년 5.8%의 2배가 넘는 수준으로 집값이 폭등했다던 지난해 서울 집값 상승률(3.64%)과는 4배차다.

강남3구 불패신화가 본격화된 것도 종부세 강화 이후다. KB국민은행 주택가격 조사를 살펴보면 노무현 정부 당시 강남3구 아파트값 상승률은 평균 80%를 넘었다. 가장 큰 곳은 송파구로 82.8%, 강남구는 79.9%, 서초구는 79.4%로 나타났다. 이후 이명박 정부 때는 송파구가 12.7% 급락, 강남구와 서초구도 각각 10.1%, 6.7% 하락했다.

이렇다보니 문재인 정부는 다주택자에 이어 1주택자 과세까지 검토하고 있는 상황이다. 자산 가치를 세분화해 세 부담을 얹을 경우 고액 1주택자에 대한 과세를 제외할 수는 없어서다. 특히 다주택자 과세 강화가 예고된 이후 가격 상승 가능성이 높은 집을 찾는 수요가 서울 강남권에 더 쏠렸다. 부동산114에 따르면 새해 첫 주인 지난주 서울 아파트 값 상승률은 0.33%로 강남(0.78%) 송파(0.71%) 광진구(0.57%) 등 고가 주택이 많은 지역이 상승세를 이끌었다.

문제는 실효성이다. 다주택자 보유세 강화의 경우 매물을 내놓는 일시적인 효과는 있겠지만 강남권의 경우 대기수요가 많아 결국에는 제자리걸음을 할 것이라는 관측이다. 1주택자 과세도 마찬가지다. 무엇보다 한달새 수 억원이 오르는 현 상황을 감안하면 수천만원의 보유세 부담은 문제가 없다는 판단이다. 1주택자 과세까지 이어지더라도 세를 충분히 부담하는 사람들로 인해 집값이 방어선이 낮아지지 않을 것이라는 얘기다.

함영진 부동산114 리서치센터장은 "보유세 인상의 경우 단기적으로 집값을 조정하는 효과를 기대할 수 있겠지만 결과적으로는 조세저항에 따른 다양한 부작용이 일어날 수 있다"며 "부동산과세 체계를 개선하는 과정이 먼저 이뤄져야 한다"고 말했다.

배경환 기자 khbae@asiae.co.kr