[부동산현장점검]재건축 변수에 강남권은 '침울'

강남구 대치동 은마아파트 전경

[아시아경제 최대열 기자]"재건축이 시간과의 싸움이라고는 해도 정해진 절차를 밟아나가는 게 맞다. 지금은 가격을 낮춘 급매물건이 한두개씩 나오긴 하지만 머지않아 회복할 걸로 예상해 지켜보는 사람이 많다."(강남구 대치동 J중개업소)

서울 집값을 이끌었던 강남권 재건축단지가 주춤하면서 관망세가 길어지는 분위기다. 11ㆍ3 대책에 이어 금리인상 시기가 앞당겨질 것이란 전망까지 더해지면서 시장침체 기류가 빠르게 번진 가운데 주요 재건축단지마다 사업에 발목이 잡히면서다.

인근 중개업소에 따르면 대치동 은마아파트 전용면적 76㎡형은 층별로 적게는 1000만원부터 많은 곳은 3000만~4000만원 가량 호가가 떨어졌다. 이 아파트는 강남권 대표 재건축아파트로 꼽히는 단지로 이제 막 사업 첫발을 떼는 단계다. 지난해까지만 해도 재건축 기대감 등이 반영돼 가격상승이 가팔랐다. KB국민은행 시세에 따르면 지난해 초 9억5000만원 안팎이던 전용 76㎡형은 10월 들어 12억원을 넘어섰다.

이후 다시 하락세로 돌아서 현재는 1억원 이상 낮춰 가격이 형성돼 있다. 주민들은 일부 동을 최고 49층 정도로 높여 재건축을 추진하고 있는데, 일반 아파트에 대해 35층을 넘는 걸 좀처럼 허용하지 않는 서울시와 어떻게 의견차를 좁히는지가 관건이다. 인근 중개업소 관계자는 "과거 고점일 때와 비교해 다소 낮은데다 매수자 입장에서는 좀 더 떨어질 여지가 있다고 봐 거래는 뜸한 상황"이라며 "사업진척 여부에 따라 다르겠지만 일단 관망세가 이어질 것 같다"고 말했다.

재건축 계획을 둘러싸고 시와 의견차를 보이는 송파구 잠실주공5단지나 강남구 압구정동 일대 아파트 역시 사정은 비슷하다. 잠실주공5단지의 경우 가격을 낮춘 급매물이 거래된 것으로 전해졌지만 지켜보자는 분위기 탓에 거래가 뜸하다고 인근 중개업소 관계자는 전했다.

지난해 서울 등 수도권 집값이 오름세를 유지했던 할 수 있던 배경에는 강남권 재건축단지에 시중자금이 집중된 영향이 컸다. 공급이 워낙 제한적인데 반해 항시 수요가 몰리는 만큼 강남 재건축은 거주는 물론 시세차익을 노린 수요층에도 솔깃한 투자처일 수밖에 없다. 이처럼 정책이나 소비심리 등 시장을 둘러싼 외생변수에 의해 인위적으로 가격이 영향을 받는 만큼 오를 때는 가장 먼저, 빠질 때도 가장 먼저 빠지는 편이다.

강남권 재건축단지의 경우 대부분 사업성이 좋은 편에 속하지만 여느 사업장과 마찬가지로 발목을 잡는 요소가 적지 않다. 조합원간 이해관계를 둘러싸고 내부갈등이 불거지면서 차질을 빚는 경우도 있고 인허가 키를 쥔 지자체 심의에서 가로막히는 일도 적잖다.

특히 최근 들어 주요 재건축단지마다 사업진행과정에 신경을 쏟는 건 내년부터 부활할 것으로 예상되는 재건축 초과이익환수제 때문이다. 재건축을 통해 얻는 이익이 3000만원을 넘을 경우 규모에 따라 최대 절반까지 환수하는 제도로 당장 올해까지는 유예된 상태다. 정치권 차원에서 유예를 연장하지 않을 경우 내년부터 자동으로 부활된다. 적용단지 윤곽이 나오면 그에 맞춰 단지별로 시세에도 영향을 끼칠 전망이다.

업계 한 관계자는 "사업인가 후 관리처분신청까지 빨라야 10개월 가량 걸리는 점을 감안하면 당장 올 1분기 내 초과이익환수제 적용 예상단지를 가늠할 수 있을 것"이라고 말했다.