금융위기 버틴 종로·중구 '구관이 명관'

서울지역 구도심 식지않는 인기…입주앞둔 대단지 웃돈 '1억' 넘어
글로벌 금융위기때도 꾸준한 상승세…직주근접 뛰어나 직장인 수요 꾸준

[아시아경제 조은임 기자]'11ㆍ3 부동산대책' 이후 서울 강남 지역 집값이 침체기에 접어들면서 상대적으로 구도심이 뜨고 있다. 10년 전 글로벌 금융위기 당시에도 꾸준히 상승세를 탔던 곳이어서 '구관이 명관'이라는 평가까지 나온다. 일부 단지에서는 최고 1억5000만원 안팎의 웃돈이 붙어 거래되는 등 강세를 보이고 있다.

16일 부동산114에 따르면 강남권 재건축에 불던 훈풍이 잦아든 대신 종로구ㆍ중구 등 도심의 집값 상승이 눈에 띈다. 입주를 앞둔 대단지 아파트를 중심으로 최근 수요가 대거 몰리면서 가격이 1억원 넘게 올랐다. 중구 만리2동에 위치한 서울역센트럴 자이 전용 59㎡ 타입은 웃돈이 1억6000만~1억7000만원 얹어진 상태에서 거래되고 있다. 이 단지는 내년 8월 입주할 예정이다. 내년 2월 입주할 예정인 종로구 교남동 경희궁자이의 경우 최대 1억5000만원의 웃돈이 붙었다.

광화문이나 을지로 일대 등과 가까워 직주근접성이 뛰어난 만큼 경기에 관계없이 직장인 수요가 꾸준히 몰린 영향이다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 "베드타운이 아니라 직주근접형 지역이다보니 수요층의 선호도가 뚜렷해 가격 등락폭이 크지 않다는 특징이 있다"고 설명했다.

공급이 많지 않다는 점도 이 지역의 집값 하방경직성이 강한 이유다. 특히 1000가구 이상 대단지 아파트는 생활편의시설 등 주거의 편리함 등으로 인해 희소성이 상당히 높다. 중구에서는 대단지가 신당동 남산타운, 동아약수하이츠, 삼성아파트, 황학동 롯데캐슬베네치아, 중림동 삼성싸이버빌리지 등 5곳에 불과하다. 종로구의 경우 1999년 입주한 무악동 무악현대 아파트가 유일하다.

함 센터장은 "사대문 안쪽이다보니 고도제한 등으로 정비사업이 쉽지 않고 이로인해 주거용지 개발이나 공급이 많지 않았다"면서 "도심 주거지를 찾는 수요자들로서는 선택지가 제한된 것이 사실"이라고 전했다.

과거 집값 흐름을 살펴보면 이런 사실이 잘 드러난다. 글로벌 금융위기가 닥쳤던 지난 2007~2008년에도 종로ㆍ중구의 아파트값은 꾸준히 올랐다. 2008년 4분기 서울 25개구가 모두 하락하기 직전까지 상승세를 거듭했다. 2007년에는 1분기부터 4분기까지 꾸준히 오름세를 보였고 2008년 들어서도 3분기까지 강세를 유지했다. 같은 시기 강남3구를 비롯한 버블세븐 지역은 일찌감치 하락추세로 접어들었다. 목동이 위치한 양천구와 송파구, 강동구는 2007년 1분기부터 하락하기 시작해 부동산시장이 다시 호황을 맞이했던 2014년까지 고전을 면치 못했다.

다만 부동산 시장이 회복기에 접어든 지난 3년간 도심의 아파트값 상승폭은 크지 않은 편이다. 11일 기준 중구의 3.3㎡당 아파트 매매가격은 1797만원으로 2013년 4분기(1631만원)에 비해 10.1% 올랐다. 종로구는 1583만원에서 1653만원으로 4.2% 상승했다. 이에비해 같은 기간 서초구는 2580만원에서 3254만원으로 26.1%, 강남구는 2843만원에서 3567만원으로 25.4%나 뛰었다.

신당동의 A공인중개업소 대표는 "이 지역은 올라도 3000만원, 내려도 3000만원이라는 게 정설"이라며 "대부분이 실거주자이거나 꾸준한 월세수입을 내려는 투자자라는 점이 작용하는 것 같다"고 설명했다.