서울 아파트 시장 들었다 놓는 10만 강남 재건축

강남 재건축 아파트값 떨어지니 120만 서울 아파트 두달째 '꽁꽁'
비수기에 대출 심사 강화로 작년말부터 재건축 시장 위축

재건축 전 개포 주공 아파트 단지(아시아경제DB)

[아시아경제 조은임 기자]주택시장에서 '왝더독(wag the dog)' 현상이 벌어지고 있다. 10만가구가 채 안되는 강남 재건축 시장이 120만가구를 웃도는 거대한 서울 아파트 시장을 쥐락펴락하고 있는 것이다. 계절적 비수기와 대출 심사 강화 등으로 재건축 시장이 위축되면서 서울 아파트값이 두달째 제자리 걸음을 하고 있다.

부동산114가 집계한 집값 동향에 따르면 서초ㆍ강남ㆍ송파ㆍ강동구 등 강남권 재건축 시장은 지난해 11월부터 하락세를 띠기 시작했다. 강동구가 11월 첫째주 0.06% 떨어진 것으로 시작으로, 12월 첫째 주부터 강남구, 서초구, 송파구가 한 주 간격으로 가격 변동률이 마이너스로 돌아섰다. 집계 대상이 된 강남권 재건축 추진 아파트는 약 9만6000가구로, 서울 재건축 대상 아파트 10만8700가구의 대부분을 차지했다.
이같은 강남 재건축의 가격변화는 서울 아파트값의 상승세를 꺾는 주요인으로 작용했다. 서울 아파트 매매가격은 지난해 말부터 8주째 0%의 변동률을 기록하고 있다. 이달 셋째주의 경우 재건축 매매가격 -0.6% 하락인 반면 재건축 이외 일반아파트는 0.1% 상승하면서 재건축이 전체 아파트 가격을 하락시켰다.

시장에서는 이달부터 수도권에 주택담보대출 여신심사 선진화 방안이 시행되면서 투자심리가 위축된 것을 가장 큰 원인으로 꼽았다. 강남권 재건축의 경우 부동산 시장의 바로미터로 꼽힐만큼 투자심리가 여실히 반영되는 곳이기 때문이다. 재건축 시장은 부동산 호황기에는 미래가치가 높아 인기를 끌지만 불황기에는 당장의 효용이 없단 이유로 외면받기 쉽기 때문이다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "실거주의 목적인 경우에는 주변 변수에 비탄력적으로 움직이지만 투자목적의 시장참여자가 많은 재건축 시장은 다르다"면서 "특히 강남은 불황에 좀 더 민감하게 반응한다"고 설명했다.

계절적 비수기 역시 강남 재건축 시장이 하락세를 보이는 원인이다. 재건축 시장은 겨울마다 단기적으로 가격 급등을 겪어왔다. 2014년에는 부동산 3법처리 난항, 2013년엔 매매시장 거래 위축 등 부동산 시장의 이슈가 가세하며 약세를 보였다. 이미윤 부동산114 책임연구원은 "강남 재건축 시장은 매년 가격이 오르내림을 반복하는 '물결시장'"이라고 정의하고 "대출 심사가 강화되면서 매수심리가 얼어붙어 저가매물이 속출하며 가격도 하락하는 것으로 보인다"고 설명했다.

지역별로 보면 낙폭이 가장 큰 곳은 강동구다. 강동구 최대 재건축 단지인 둔촌 주공 아파트에서 추가분담금 논란이 일면서 가격이 급격하게 하락했다. 지난해 11월 8억2800만원에 거래됐던 둔촌주공4단지 99㎡(5층)의 경우 이달 3일엔 같은 평형(2층)이 7억6250만원에 거래됐다. 재건축이 추진 중인 개포주공1단지는 지난해 11월 초 10억원에 거래됐던 42㎡(2층)가 지난달 25일에는 1억원 넘게 하락한 8억7500만원에 팔렸다.

한편 올해 강남권에 공급되는 분양물량은 총 1만7410가구로 추산된다. 이중 재건축 물량은 1만6315가구로 93.4%를 차지한다. 대부분이 개포동과 일원동, 잠원동, 고덕동 등에서 주로 공급될 전망이다.